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München, 21. Oktober 2015 – In den ersten drei Quartalen konnte auf dem Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt ein Flächenumsatz von 175.000 m² erzielt werden. Damit liegt das Ergebnis knapp 5 % unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Der langjährige Durchschnitt wurde sogar um 12,5 % unterschritten. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„In diesen Zahlen spiegelt sich aber nicht eine rückläufige Nachfrage wider, sondern ein nach wie vor sehr begrenztes Angebot gerade im großflächigen Marktsegment. Dies wird auch dadurch unterstrichen, dass bislang noch kein Abschluss über 12.000 m² registriert werden konnte. Demgegenüber war in den kleinen und mittleren Größenklassen spürbar mehr Umsatz zu verzeichnen als im Vorjahreszeitraum“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Verträge bis 12.000 m² konnten ihr Ergebnis absolut betrachtet um gut 24 % steigern, was insgesamt für eine sehr lebhafte Nachfrage spricht. Da sich aktuell aber einige Großgesuche konkret im Markt befinden (insbesondere aus den Bereichen Automobil und Handel), ist davon auszugehen, dass im Schlussquartal auch im großflächigen Bereich noch einiges an Flächenumsatz dazukommen sollte.

Nachdem zum Halbjahr noch Logistikdienstleister die Branchenriege anführten, haben Handelsunternehmen in den letzten drei Monaten einen Zwischenspurt eingelegt und sich zum Ende des dritten Quartals mit knapp 32 % Umsatzanteil an die Spitze der Branchengruppen gesetzt. Auf den Plätzen zwei und drei folgen dann nahezu gleichauf die bereits angesprochenen Logistikdienstleister mit 23 % sowie die in München traditionell starken Produktionsunternehmen mit gut 22 %. Ungewöhnlich ist der mit über 21 % sehr hohe Anteil sonstiger Nutzer, wohinter sich unter anderem zwei große Vertragsabschlüsse der öffentlichen Hand (darunter das Staatsarchiv) verbergen.


Großabschlüsse weiter Mangelware, Eigennutzeranteil weiter gesunken

Das bisherige Marktgeschehen spielte sich ausschließlich in den Größenklassen bis 12.000 m² ab. Große Verträge mit mehr als 12.000 m² konnten auch nach neun Monaten noch nicht erfasst werden. Mit einem Umsatzanteil von gut einem Drittel belegen Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² der ersten Platz. Rang zwei geht mit 23 % an kleine Verträge, die allerdings gegenüber dem Vorjahreszeitraum (knapp 40 %) spürbar an Bedeutung verloren haben. Positiv entwickelt hat sich dagegen die Nachfrage im Bereich von 5.000 bis 8.000 m², der mit gut 23 % Anteil nur knapp geschlagen auf dem Bronzeplatz landet. Insgesamt ist weiterhin eine relativ homogene Umsatzverteilung zu beobachten.

Der in München ohnehin traditionell relativ niedrige Eigennutzeranteil ist in den ersten drei Quartalen 2015 weiter spürbar gesunken. Lediglich gut 3 % des Flächenumsatzes entfallen auf dieses Marktsegment. Auch hierin ist ein Grund für das im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bislang etwas niedrigere Ergebnis zu sehen. Auf einem vergleichbaren Niveau wie 2014 liegt der Neubauanteil, der sich auf etwas mehr als ein Drittel des Resultats beläuft. Auch bezogen auf die Angebotssituation insgesamt sind keine gravierenden Veränderungen zu verzeichnen. Weiterhin besteht insbesondere in den bevorzugten Lagen ein nicht ausreichendes Angebot an modernen Flächen, wodurch der Umsatz vor allem im großflächigen Marktsegment teilweise limitiert wird. Die Spitzenmiete ist im Jahresvergleich um 2 % auf 6,60 €/m² gestiegen. Eine vergleichbare Entwicklung zeigt sich bei der Durchschnittsmiete, die jetzt bei 5,75 €/m² anzusetzen ist.

„Trotz der im Markt befindlichen Großgesuche ist es aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich, dass 2015 der Vorjahresumsatz wieder ganz erreicht werden kann. Gleichwohl zeichnet sich ein lebhaftes Schlussquartal ab, sodass ein Ergebnis im Bereich von 250.000 m² nicht auszuschließen ist. Im langfristigen Vergleich wäre dies ein leicht unterdurchschnittliches Resultat. Aufgrund der unverändert angespannten Angebotssituation wäre ein weiterer leichter Anstieg der Durchschnittsmieten nicht überraschend“, so Hans-Jürgen Hoffmann.

 

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