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Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt verzeichnete im ersten Quartal einen moderaten Jahresauftakt. Der insgesamt registrierte Flächenumsatz beläuft sich lediglich auf 44.000 m² und liegt damit rund ein Viertel unter dem vergleichbaren Vorjahreswert, und auch der zehnjährige Durchschnitt wird um 15 % verfehlt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Trotzdem ist dieses Resultat das drittbeste der vergangenen sechs Jahre. Insgesamt kann allerdings nicht von einer rückläufigen Nachfrage gesprochen werden. Ausschlaggebend für den eher moderaten Umsatz ist vielmehr, dass bislang noch keine wirklichen Großabschlüsse erfasst werden konnten“, so Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. Bisher stellt ein Mietvertrag der Maytec Aluminium-Systemtechnik in Olching mit 12.000 m² den größten Deal dar. Zu den nennenswerten Abschlüssen gehörten darüber hinaus noch ein Mietvertrag von DB Schenker in Neufahrn über 8.000 m² sowie ein Eigennutzer-Deal des Outdoor-Ausrüsters Bergzeit, der in Holzkirchen 7.500 m² errichtet.

An der Spitze der am stärksten am Umsatz beteiligten Branchengruppen zeigte sich ein sehr enges Rennen, das die im Münchener Markt traditionell besonders aktiven Produktionsunternehmen hauchdünn für sich entschieden haben. Mit gut 38 % verweisen sie Handelsunternehmen, die auf knapp 38 % kommen, auf den zweiten Platz. Bemerkenswert ist, dass diese beiden Nachfragergruppen, die in der Vergangenheit oft für sehr große Abschlüsse verantwortlich zeichneten, trotz der bislang noch eher kleinteiligen Umsatzstruktur erneut in Führung liegen. Hierdurch wird die Aussage der prinzipiell durchaus lebhaften Nachfrage noch einmal unterstrichen. Auf dem Bronzeplatz landen Logistikdienstleister, deren Umsatzbeitrag sich auf 23,5 % beläuft, womit sie sich in etwa auf ihrem langjährigen Niveau bewegen.

Noch keine Großabschlüsse, Mietniveaus leicht gestiegen

In den ersten drei Monaten konnten noch keine Großabschlüsse über 12.000 m² registriert werden, wohingegen in allen übrigen Marktsegmenten relativ viel Bewegung zu beobachten war. Mit 36 % entfällt der größte Teil des Umsatzes auf Verträge zwischen 5.000 und 8.000 m². Auf den weiteren Plätzen folgen die Größenklassen 8.000 bis 12.000 m² (28 %) sowie von 3.000 bis 5.000 m² (22 %). Deutlich weniger als im Vorjahreszeitraum trugen kleine Flächen bis 3.000 m² bei (15 %). Verantwortlich hierfür ist nicht zuletzt, dass gerade im Stadtgebiet kaum noch Grundstücksflächen zur Verfügung stehen, da der Wettbewerb mit Wohn– und Büronutzungen stark zugenommen hat.

Die Mietniveaus haben trotz des relativ verhaltenen Jahresstarts leicht angezogen. Im ersten Quartal haben sowohl die Spitzen- (6,80 €/m²) als auch die Durchschnittsmieten (5,85 €/m²) um jeweils rund 1 % zugelegt. Damit festigt München seine Position als bundesweit teuerster Logistikmarkt. Verantwortlich hierfür ist in erster Linie das weiterhin zu geringe Angebot im Bestand, vor allem im großflächigeren Marktsegment. Vielfach bleibt nur die Möglichkeit, auf Neubauprojekte oder Built-to-suit-Lösungen auszuweichen. Diese Tendenz belegen sowohl der im ersten Quartal deutlich auf über 62 % gestiegene Neubauanteil als auch die gewachsene Bedeutung von Eigennutzer-Deals, die mehr als 28 % zum Gesamtumsatz beisteuern.

„Vor dem Hintergrund der insgesamt positiven konjunkturellen Rahmenbedingungen und der dynamischen Entwicklung des Wirtschaftsstandorts München gehen wir auch für den weiteren Jahresverlauf von einer insgesamt guten Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen aus. Allerdings dürften das knappe Flächenangebot sowie die im bundesweiten Vergleich hohen Grundstückspreise den Flächenumsatz begrenzen. Gleichzeitig spricht vieles dafür, dass der Eigennutzeranteil weiter zunimmt. Für das Gesamtjahr erscheint ein Flächenumsatz im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre als realistisch und wäre aufgrund der aktuellen Marktsituation durchaus als Erfolg zu werten“, fasst Christopher Raabe die weiteren Aussichten zusammen.
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