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Berlin, 20. Januar 2022 – Die bereits das ganze Jahr über zu beobachtende positive Dynamik des Berliner Logistik- und Lagerflächenmarkts hat sich auch im vierten Quartal in beeindruckender Manier fortgesetzt. Mit einem Flächenumsatz von 609.000 m² im Gesamtjahr wurde eine klare neue Bestmarke gesetzt, die sowohl das Vorjahresergebnis als auch den zehnjährigen Durchschnitt um jeweils mehr als 40 % übertrifft. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Verantwortlich hierfür ist ein deutlicher Nachfrageschub in allen Marktsegmenten, der sich auch in einer sehr hohen Anzahl an Abschlüssen zeigt, die mit rund 150 registrierten Verträgen ebenfalls einen neuen Rekordwert erreichen. Treiber der Nachfrage waren wie erwartet einerseits E-Commerce-Unternehmen, im kleinteiligeren und mittleren Flächensegment zunehmend aber auch Nachfrager aus dem Bereich Last-Mile-Logistik. Darüber hinaus haben auch erste Zulieferer für Tesla zur positiven Nachfrageentwicklung beigetragen“, sagt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Zu den wichtigsten Abschlüssen gehören Mietverträge von Lidl Digital International (30.300 m²) in Genshagen, von der Raben Group (27.000 m²) in Mittenwalde, von Bergmann und Franz (25.000 m²) in Oberkrämer sowie von Gestamp (20.500 m²) in Großbeeren.

Starke Nachfrage in allen Branchengruppen
Der Blick auf die Verteilung des Flächenumsatzes zeigt, dass der Rekordumsatz auf einem breiten Fundament fußt und alle wichtigen Branchengruppen erhebliche Beiträge geleistet haben. An die Spitze gesetzt haben sich Logistikdienstleister, die auf knapp 36 % kommen. Mit einem Ergebnis von rund 217.000 m² erzielen sie auch den höchsten je erfassten Wert. Gleiches gilt für die auf Rang drei platzierten Industrieunternehmen, deren Anteil sich auf gut 18 % beläuft. Trotz der sehr hohen Nachfrage schneiden Handelsunternehmen mit einem Umsatzanteil von einem Drittel etwas unterdurchschnittlich ab. Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass aufgrund eines zu geringen Flächenangebots bei weitem nicht alle Gesuche, die auf innerstädtische Lagen reflektieren, umgesetzt werden konnten.  

Wie gut der Logistikmarkt als Ganzes performed, unterstreicht die Verteilung des Umsatzes über die einzelnen Größenklassen. In allen Kategorien, ob Kleinverträge bis 3.000 m² oder Großabschlüsse über 20.000 m², werden Umsatzanteile zwischen gut 12 % und 19 % erzielt. An keinem anderen großen deutschen Logistikstandort ist eine vergleichbar ausgeglichene Verteilung zu verzeichnen. Diese breite Nachfragebasis zeigt, dass der Markt nicht von wenigen Großvermietungen abhängig ist, sondern auf vielen unterschiedlichen Säulen und Entwicklungen beruht.

Differenziertes Flächenangebot
Grundsätzlich ist auch der Berliner Markt durch ein zu geringes Flächenangebot gekennzeichnet. Allerdings muss zwischen den Marktsegmenten und Lagen etwas differenziert werden. Während im Umland größere Projekte entwickelt werden und das Angebot erhöhen, trifft die zunehmende Nachfrage für kleinere, innerstädtische Flächen, gerade im Zusammenhang mit Last-Mile-Logistik, auf einen echten Engpass. Vor diesem Hintergrund verwundert es auch nicht, dass die Durchschnittsmiete weiter auf 6,20 €/m² gestiegen ist. Und auch die Spitzenmiete für innerstädtische Flächen hat aufgrund des Nachfrageüberhangs noch einmal um 4 % auf 7,50 €/m² angezogen. Knapp ein Drittel aller Mietverträge werden mittlerweile für über 7 €/m² abgeschlossen. Die Höchstmiete für klassische Big-Box-Objekte notiert aktuell bei 5,70 €/m².

Perspektiven
„Schaut man auf die wichtigsten Rahmenbedingungen, wie das sich beschleunigende Wirtschaftswachstum, die sehr breite Nachfragebasis oder zu erwartende Sekundäreffekte durch die Tesla-Ansiedlung, dann deutet alles auf eine auch in 2022 sehr hohe Nachfrage hin. Für großflächige Gesuche ist das neu auf den Markt kommende Angebot im Umland zu begrüßen, wohingegen bei stadtnahen Flächen der Angebotsengpass weiter Bestand haben oder sich sogar noch verschärfen dürfte. Vor diesem Hintergrund sind weiter steigende Mieten aus heutiger Sicht das wahrscheinlichste Szenario“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.


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