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Der Münchener Logistikmarkt reiht sich in die Riege der Standorte mit außergewöhnlich hohen Flächenumsätzen ein. Insgesamt wurde 2021 ein Ergebnis von 347.000 m² erzielt. Dies ergibt eine Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Damit wurde nicht nur der Vorjahreswert um 46 %, sondern auch der zehnjährige Durchschnitt um stolze 21 % übertroffen. Gleichzeitig ist es das zweitbeste jemals registrierte Resultat. Berücksichtigt man, dass im Rekordjahr 2019 über die Hälfte auf die Großanmietung von KraussMaffei entfiel, wird deutlich, wie gut der Markt 2021 performt hat. Erfreulich ist, dass in allen Marktsegmenten eine spürbare Nachfragebelebung beobachtet werden konnte. Hier zeigt sich, dass die Nutzer sich nach der großen Unsicherheit im ersten Pandemiejahr mittlerweile an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst und wieder eine bessere Planungssicherheit haben“, erklärt Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Besonders begehrt waren Lagen im „Speckgürtel“, vorrangig die Achse München Ost/Nord sowie im Westen bis Bergkirchen. Zu den bedeutendsten Abschlüssen gehören eine Anmietung der öffentlichen Hand in Kirchheim über gut 25.500 m² sowie ein Eigennutzerdeal der Noerpel-Gruppe in Odelzhausen (25.000 m²).

Logistikdienstleister blicken auf ein bärenstarkes Jahr zurück. Mit einem Umsatzanteil von knapp 43 % haben sie sich nicht nur an die Spitze der Branchengruppen gesetzt, sondern auch ihren langjährigen Schnitt um rund 16 Prozentpunkte getoppt. Auch absolut betrachtet stellt der Umsatz von 148.000 m² eine neue Bestmarke dar. In diesem Ergebnis spiegeln sich einerseits gewisse Nachholeffekte von 2020, andererseits aber auch die Umstrukturierung von Lieferketten wider, die zusätzliche Nachfrage generieren. Auf den Plätzen zwei und drei folgen Produktionsunternehmen mit gut 22 % und der Handel mit über 19 %. Ungewöhnlich viel steuert die Kategorie „Sonstige“ mit fast 16 % bei, wozu nicht zuletzt die von BNP Paribas Real Etate vermittelte Anmietung der öffentlichen Hand in Kirchheim beigetragen hat.   

Breite Streuung über die Größenklassen, Angebotsengpass hat Bestand

Das breite Nachfragefundament wird durch die Verteilung des Umsatzes unterstrichen. Mit 29 % entfällt der größte Anteil auf Verträge bis 3.000 m², die damit ihre traditionell wichtige Rolle in München eindrucksvoll bestätigen. Nahezu gleichauf folgen Großabschlüsse über 20.000 m² mit knapp 22 % sowie die mittlere Klasse zwischen 8.000 und 12.000 m², die weitere 21 % zum Ergebnis beisteuert. Gerade im großflächigen Segment wäre bei entsprechendem Angebot ein noch höheres Ergebnis möglich gewesen, da einige Unternehmen nicht auf periphere Standorte außerhalb des Marktgebiets hätten ausweichen müssen.  

Der Münchener Logistikmarkt kämpft seit Jahren mit einem zu geringen Angebot. An dieser Situation hat sich auch 2021 nichts geändert. Da es gerade im großflächigen Neubaubereich nur wenig Projekte gibt, wofür nicht zuletzt die stark gestiegenen Grundstückspreise verantwortlich sind, müssen Mieter zunehmen auf ältere Bestandsflächen ausweichen. Aber auch in diesem Marktsegment sind Flächen ab 10.000 m² kaum noch vorhanden. Eine Konsequenz hieraus sind spürbar gestiegene Mieten: So hat die Spitzenmiete innerhalb eines Jahres um 7 % auf 7,50 €/m² angezogen, und auch die Durchschnittsmiete ist im gleichen Zeitraum um rund 3 % auf 6,30 €/m² gestiegen.

„Die zu beobachtende Nachfragebelebung wird auch 2022 Bestand haben. Hierfür sprechen sowohl die sich beschleunigende Konjunkturerholung als auch strukturelle Entwicklungen in der Wirtschaft; sei es der anhaltende E-Commerce Boom, neue technische Trends wie die E-Mobilität oder sich ändernde Lieferketten. Deshalb ist auch für 2022 ein überdurchschnittlicher Flächenumsatz zu erwarten. Wie hoch dieser ausfällt, hängt aber ganz wesentlich vom Nadelöhr des Angebots ab. Grundsätzlich dürfte die Angebots-/Nachfrage-Relation angespannt bleiben, sodass weiter steigende Mieten zu erwarten sind. Berücksichtigt man gleichzeitig die nach wie vor anziehenden Grundstückspreise, dann rückt bei der Spitzenmiete die 8-€/m²-Marke zunehmend ins Blickfeld und könnte bereits im laufenden Jahr geknackt werden“, so Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.


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