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München, 26. April 2016 – Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt startet sehr gut ins Jahr 2016. Der Flächenumsatz von 59.000 m² liegt um knapp 60 % über dem Vorjahresergebnis und ist zugleich der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2010. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Ein Großabschluss der mytheresa.com GmbH über rund 16.000 m² und eine Expansion der bestehenden Flächen um 10.000 m² von Rewe haben ebenso zu diesem positiven Ergebnis beigetragen, wie das allgemein rege Marktgeschehen im ersten Quartal. Damit werden die Beobachtungen der vergangenen Quartale bestätigt, wonach geringere Flächenumsätze nicht auf eine geringe Nachfrage, sondern vielmehr auf ein fehlendes Angebot zurückzuführen waren. Schließlich sind fast 50 % der umgesetzten Flächen nicht fertiggestellt und befinden sich noch im Bau. Über Bestandsobjekte allein lässt sich die hohe Nachfrage aktuell nicht bedienen“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Die Branchenverteilung wurde im Vergleich zum Vorjahr ordentlich durcheinandergewirbelt – auch wenn es sich hierbei um eine Momentaufnahme handelt. Der Spitzenreiter aus dem ersten Quartal 2015, die Logistikdienstleister, tragen aktuell lediglich knapp 5 % zum Gesamtumsatz bei (-72 Prozentpunkte). Dafür nehmen die Handelsunternehmen nun die Spitzenposition ein und übertreffen ihr Vorjahresergebnis (gut 5 %) um mehr als 63 Prozentpunkte. Die traditionell starken Produktionsunternehmen belegen erneut den zweiten Platz. Ihr Flächenumsatz macht gut ein Viertel des Gesamtumsatzes aus, was einem deutlichen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr (knapp 17 Prozentpunkte) entspricht.

Erstmals seit dem vierten Quartal 2014 konnte am Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt wieder ein Abschluss in der Kategorie über 12.000 m² registriert werden. Bemerkenswert ist dabei, dass dieser Großabschluss im Kerngebiet zu verorten ist. Der Flächenumsatz in dieser Lage entspricht mit aktuell 25.500 m² fast der Hälfte des dortigen Gesamtjahresumsatzes aus 2015 (53.500 m²). Die insgesamt rege Markttätigkeit spiegelt sich zudem in der vergleichsweise ausgeglichenen Verteilung der Größenklassen wider. Bei Verträgen im Bereich 8.000-12.000 m² wird mit einem Marktanteil von 17 % das Vorjahresergebnis zwar deutlich verfehlt, die Segmente 3.000-5.000 und 5.000-8.000 m² erzielen jedoch ebenfalls Marktanteile von über 10 %, was auf eine breite, ausgewogene Nachfragebasis hindeutet, die bei verfügbarem Angebot entsprechend zum Zug kommt.

Nicht nur der Flächenumsatz, auch die Spitzenmiete ist im Vorjahresvergleich gestiegen und übertrifft mit 6,75 €/m² den Wert des ersten Quartals 2015 um 4 %. Sie wird überwiegend in der Region München-Ost erzielt; hier sind die Grundstückspreise sehr hoch und das fehlende Angebot besonders deutlich. Die durchschnittliche Miete ist bislang nur geringfügig auf 5,75 €/m² gestiegen, höhere Werte sind für das weitere Jahr jedoch realistisch. Dies liegt auch im Neubauflächenanteil begründet, der beinahe 50 % des Umsatzes ausmacht und sich nahezu verdoppelt hat. Zugleich verzeichnen die Objekte mit modernem Standard knapp 72 % des Umsatzes: ein Plus um rund 25 Prozentpunkte.

Perspektiven

„Die positiven gesamtwirtschaftlichen Konjunkturaussichten wurden zuletzt besonders von den Konsumausgaben getragen. Ein Umstand, der durch den niedrigen Ölpreis und dem geringen Zinsniveau auch weiter zu erwarten ist. Daher ist nach dem verheißungsvollem Jahresauftakt auch für den restlichen Jahresverlauf mit einer hohen Nachfrage nach Logistikflächen in und um München zu rechnen. Entscheidend für die weitere Entwicklung und die Möglichkeit, am Jahresende einen Umsatz in Höhe des langjährigen Durchschnitts zu realisieren, wird jedoch das Angebot an verfügbaren Flächen sein. Während die Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau verharren sollte, dürften die Durchschnittsmieten weiter anziehen“, resümiert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.


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