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Der Hamburger Lager- und Logistikflächenmarkt (inkl. Umland) erzielt in den ersten drei Quartalen 2017 einen Flächenumsatz von 321.000 m² und bleibt damit deutlich hinter den Ergebnissen der beiden Vorjahre zurück. Auch im langjährigen Vergleich liegt das Resultat gut 17 % unter dem Durchschnitt. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Der Rückgang von knapp 23 % gegenüber dem Herbst 2016 resultiert dabei aus aktuell vergleichsweise schwachen Umsätzen im zweiten und dritten Quartal mit 63.000 m² beziehungsweise 93.000 m². Auffällig ist eine insgesamt spürbar geringere Anzahl an Vertragsabschlüssen. Dabei wurde gerade im eher kleinteiligen Flächensegment unter 5.000 m² weniger umgesetzt als im Durchschnitt der vergangenen Jahre“, erläutert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Darüber hinaus hat auch noch kein Abschluss über 20.000 m² zur Erhöhung des Umsatzes geführt. Zu den bisher größten Verträgen zählen APEX Internationale Spedition in Glinde sowie die Dekorationswerkstätten der Hamburgischen Staatsoper mit jeweils rund 17.000 m².“ Die begrenzte Verfügbarkeit an Bestandsflächen und an geeigneten Grundstücken für größere Neubauentwicklungen hat inzwischen unter anderem dazu geführt, dass einige Unternehmen in periphere Lagen und damit teilweise in Bereiche außerhalb des Marktgebiets ausweichen.

Bei der Branchenverteilung setzen sich Logistikdienstleister mit knapp 42 % an die Spitze und verteidigen damit ihre Vorjahresposition. Die auf dem zweiten Platz liegenden Handelsunternehmen verlieren fast acht Prozentpunkte und erreichen 22,5 %. Die Industrie folgt mit einem überdurchschnittlichen Wert von gut 22 % nur knapp dahinter. Damit hat sich an der Reihenfolge der drei führenden Branchengruppen nichts geändert. Zu dem mit fast 12 % hohen Anteil der Sammelkategorie Sonstige hat der Vertrag der Hamburgischen Staatsoper erheblich beigetragen.

Während im Vorjahreszeitraum drei Großverträge über 20.000 m² einen wesentlichen Beitrag zum Umsatz leisteten, bleibt dieses Segment bisher unbesetzt. Daneben verteilt sich das Resultat relativ gleichmäßig über die Größenklassen. In der absoluten Betrachtung wird deutlich, dass in den beiden kleinsten Kategorien bis 3.000 m² sowie zwischen 3.000 und 5.000 m² deutlich weniger umgesetzt wurde als im Vorjahr. Im mittleren Flächensegment zwischen 5.000 und 12.000 m² ist dagegen ein absoluter Zuwachs zu verzeichnen, der sich in hohen Anteilen von jeweils über 24 % widerspiegelt. Die im Vorjahr noch nicht in Erscheinung getretene Klasse von 12.000 bis 20.000 m² erzielt aktuell knapp ein Fünftel des Ergebnisses.

Das nach wie vor in vielen Segmenten nicht ausreichende Flächenangebot führt dazu, dass nicht alle Gesuche bedient werden können und der Umsatz limitiert wird. Aktuell ist dies auch gerade für Bestandshallen im Bereich bis 5.000 m² spürbar. Zwar werden im Hafengebiet zurzeit Flächen spekulativ errichtet, das hochpreisige Neubausegment ist jedoch für viele preissensible Branchen nicht wirtschaftlich darstellbar. Die Spitzenmiete für hochwertige Logistikflächen in ausgezeichneten Lagen ist weiterhin unverändert und beläuft sich auf 5,70 €/m². Die Durchschnittsmiete liegt mit 4,85 €/m² ebenfalls auf dem gleichen Niveau wie vor zwölf Monaten.

Perspektiven

„Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sind nach wie vor sehr positiv und sollten die Nachfrage weiter stützen. Auch wenn der Flächenumsatz im Schlussquartal wieder etwas höher ausfallen sollte, rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Ergebnis unter dem zehnjährigen Durchschnitt (514.000 m²). Die mit 13,5 % beziehungsweise gut 15 % im bundesweiten Vergleich eher geringen Anteile von Eigennutzern und Neubauobjekten dürften sich aufgrund der nur begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken für größere Neubauentwicklungen dabei nicht wesentlich erhöhen. Für das Mietpreisniveau erwarten wir sowohl für den Durchschnitt als auch für die Spitzenmiete keine wesentliche Veränderung“, prognostiziert Christopher Raabe.

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Über BNP Paribas Real Estate
BNP Paribas Real Estate ist ein führender internationaler Immobiliendienstleister, der seinen Kunden in mehr als 180 Büros umfassende Leistungen in allen Phasen des Immobilienzyklus bietet: Transaction, Consulting, Valuation, Property Management, Investment Management und Property Development. Das Unternehmen ist in 36 Ländern präsent (davon eigene Standorte in 16 Ländern und Kooperationspartner in weiteren 20 Ländern) und liefert mit 3.900 Mitarbeitern lokalen Service. BNP Paribas Real Estate ist eine Tochtergesellschaft des Finanzdienstleisters BNP Paribas und erzielte 2016 einen Umsatz von 704 Mio. €. Im Bereich Property Development wurden 154.000 m² fertiggestellt sowie mit dem Bau von über 1.500 Wohneinheiten begonnen. Im Investment Management wurde ein Anlagevermögen von 24,1 Mrd. € in Europa sowie im Property Management 38 Mio. m² Fläche verwaltet. Der Geschäftsbereich Transaction erreichte in Europa einen Flächenumsatz von 6,2 Mio. m²; das Investitionsvolumen belief sich auf 19 Mrd. €.
BNP Paribas Real Estate hat 2017 Strutt & Parker, einen der wichtigsten unabhängigen Akteure auf dem britischen Immobilienmarkt, übernommen.

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