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Sehr geehrte Damen und Herren,

 
zugegeben, etwas provokant formuliert, zumal es sich hier um eine für die gesamte Immobilienbranche strukturverändernde Situation handelt. Die Rede ist von „noch zwei Zinsschritten“ der EZB bis Juni. Der erste erfolgt noch diese Woche, der zweite Ende des 2. Quartals. Zwar sind es erst einmal Aussagen aber vor jeder Investition steht zunächst einmal eine Spekulation – und wir spekulieren, dass es sich so einstellen wird. Und schon herrscht eine vermeintliche Planungssicherheit. Oder doch nicht?
 
Zumal wir in den kommenden Wochen sukzessive die realen Wertveränderungen bei gewerblichen Immobilien erleben werden. Timelag Effekt nennt man das im Immobiliensprech. Es ist derselbe Timelag Effekt, den wir bereits in Q4 2022 und Q1 2023 bei den Wohnimmobilienbewertungen dokumentiert bekamen. Von Gutachterausschüssen, über Pfandbriefbanken bis hin zu Bewerterverbänden wurden Kaufpreisrückgänge in Q3 2022 dokumentiert. Das muss per se nichts substanziell Bedrohliches sein, zumal ja auch die Mieten weiter gestiegen sind, doch es lähmt die Neuaktivitäten vom Bauen angefangen bis zum Investment. Keiner möchte aktuell in das vielzitierte „Fallende Messer“ fassen. Abwarten scheint die Parole zu sein, solange keine „neue Preisbildung“ eingesetzt hat. Und diese Preisbildung wird durch die Zinssituation und erste Transaktionen in Q1 festgestellt. Zu beachten ist, dass die weiterhin hohen Inflationsraten in Deutschland zu steigenden Indexmieten führen und so kalkulatorisch ein Aufwärtsdruck auf die entsprechenden Immobilienpreise entsteht. Jedoch deutet sich an, dass die derzeitigen Marktentwicklungen, trotz der Indexmieten, in den kommenden Monaten zu moderaten Preisrückgängen führen werden. Es ist auch leichter Optimus in der Branche angebracht. Einige Konjunkturindikatoren zeigen positive Tendenzen, wodurch die Annahme realistisch ist, dass ab der zweiten Jahreshälfte der Markt wieder in ruhigeres Fahrwasser gerät und sich dies auch in Preis- und Transaktionsentwicklung widerspiegeln wird.
 
Wenn die Zinsen folglich weiter steigen, sind die in den letzten Jahren messbaren Spreads zwischen Renditen verschiedener Immobilienklassen und Zins der 10-jährigen deutschen Staatsanleihe in Gefahr:
 

• Logistikimmobilien - Staatsanleihe: 416 BPS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2004-2022)
• Einzelhandel - Staatsanleihe: 199 BPS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2000-2022)
• Büroimmobilien - Staatsanleihe: 196219 PBS (Jährlicher Durchschnittswert Zeitreihe: 2000-2022)

 
Das war dann auch immer ein klares Signal für Immobilien in der Asset Allokation. An dieser Stelle wird den meisten klar, dass dieser strukturelle Vorteil – wenn er denn nicht schwinden soll – nur durch einen Renditeanstieg, sprich Kaufpreisrückgang im Durchschnitt erfolgen kann. Das muss nicht zwingend bei Neubauten und CBD-Lagen so sei, aber ein Durchschnittsobjekt wird es merken. Deshalb stellt sich die Frage aktuell nicht in dieser Gemengelage „was wir dann auf der MIPIM im März machen?“ Die Antwort lautet: „die Bodenbildung suchen“.
 
Viel Vergnügen bei der Analyse unserer Infografik.
 
Ihr
Prof. Dr. Thomas Beyerle
 
Prof. Dr. Thomas Beyerle
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