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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Marktzahlen für das dritte Quartal 2016
Logistik-Investmentmarkt: Ergebnis nur knapp unter Rekord von 2014

Frankfurt am Main, 14. Oktober 2016 – Mit einem Investitionsvolumen in Logistik- und Light-Industrial-Immobilien von 2,72 Mrd. € konnte das sehr gute Ergebnis aus dem Vorjahreszeitraum nochmals leicht gesteigert und die zweitbeste Neun-Monats-Bilanz aller Zeiten erzielt werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Dabei bleibt der Umsatz nur knapp unter dem bisherigen Rekord von 2014. Auf Einzeldeals entfallen rund 1,61 Mrd. € beziehungsweise ein Anteil von 59 %. Im Portfoliosegment wurden mit rund 1,11 Mrd. € im Vorjahresvergleich rund 7 % mehr investiert, der bisherige Spitzenwert von 2014, der bei 1,3 Mrd. € lag, konnte jedoch nicht wieder erreicht werden,“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dass das Investmentgeschehen auf ganzer Linie angezogen hat, bestätigt auch der Blick auf die Anzahl der registrierten Transaktionen, die mit rund 160 deutlich über dem Vorjahreswert liegt (ca. 140).

Trotz des bundesweit positiven Trends bleibt das Volumen an den Top-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München) hinter dem Vorjahreswert zurück. Mit rund 601 Mio. € verpasst es das Ergebnis aus den ersten neun Monaten 2015 um mehr als ein Drittel. Hier spiegelt sich zum einen das äußerst knappe Angebot in den großen Ballungsgebieten wider. Auf der anderen Seite sind im Logistiksegment wie in kaum einem anderen allerdings auch Investments an Standorten außerhalb der klassischen Investmentmärkte gefragt und nicht nur Konsequenz des fehlenden Angebots an den großen Standorten. Abgesehen von München, wo mit 155 Mio. € am meisten Umsatz registriert wurde, wurde an allen Standorten weniger investiert als im Vorjahreszeitraum. So ist das Volumen in Hamburg auf 151 Mio. € (-57 %), in Berlin auf 99 Mio. € (-27 %) und in Düsseldorf auf 98 Mio. € (-11 %) gesunken. In Frankfurt summiert es sich auf 48 Mio. € (-62 %), in Leipzig  auf 30 Mio. € (-15 %) und in Köln auf 20 Mio. € (-66 %).

Während im Vorjahr noch mehr als die Hälfte des Resultat auf Abschlüsse ab 50 Mio. € entfiel, haben die Segmente bis 50 Mio. € im aktuellen Jahr deutlich aufgeholt und gemeinsam für fast 62 % des Umsatzes gesorgt. Am umsatzstärksten bleibt jedoch – in erster Linie dank großer Portfolios – das Segment über 100 Mio. € (29 %), gefolgt von Deals zwischen 10 und 25 Mio. € (26 %) und 25 und 50 Mio. € (23 %). Auch die kleinste Kategorie unter 10 Mio. € war mit rund 13 % erneut sehr stark besetzt.

Drei Investorentypen besonders aktiv – Nachfrage drückt weiter auf Preisniveau

Auch wenn aktuell mehr als die Hälfte des Umsatzes allein auf drei Anlagetypen entfällt, ist bei Logistik-Investments ein grundsätzlich wachsender Investorenkreis festzustellen. Klar in Führung liegen derzeit Spezialfonds mit über 22 %. Aber auch Immobilien AGs haben fleißig eingekauft und tragen rund 19 % bei. Weitere 11 % entfallen auf Investment Manager, die das Geld verschiedener Investorengruppen anlegen. Wesentliche Anteile entfallen darüber hinaus auch auf Equity/Real Estate Funds (10 %), Projektentwickler (8 %), Corporates (7 %) sowie Pensionskassen (5 %). Dass darüber hinaus noch 18 % auf alle übrigen Käufertypen entfallen, unterstreicht das breite Spektrum der Nachfrage.

Das Verhältnis von aus- zu inländischen Käufern ist ausgewogen: auf deutsche Investoren entfällt dabei mit einem Umsatzanteil von 53 % nur etwas mehr als auf ausländische. Im Vergleich zum gesamten gewerblichen Investmentmarkt, der einen Anteil ausländischer Investoren von rund 38 % aufweist, ist diese Käufergruppe damit auf dem Logistikmarkt deutlich stärker vertreten. Knapp 22 % steuern dabei nordamerikanische Investoren bei. Ebenfalls stark engagiert sind darüber hinaus Anleger aus dem europäischen Ausland  mit einem Anteil von rund 20 %. Im Gegensatz zu den amerikanischen Investoren haben sie ihr Geld jedoch vorwiegend im Rahmen von Einzeltransaktionen angelegt. Weitere knapp 5 % flossen darüber hinaus aus dem asiatischen Raum in den deutschen Logistikmarkt.

Bereits zum Jahresende 2015 sind die Renditen in Folge des Nachfragedrucks deutlich gesunken. Nach einer kurzen Konsolidierungsphase haben sie im dritten Quartal weiter nachgegeben, sodass sie im Schnitt über alle Standorte fast 50 Basispunkte unter dem Vorjahreswert liegen. Am teuersten sind nach wie vor Logistikimmobilien in München, wo eine Netto-Spitzenrendite von 5,05 % erzielt wird. Mit jeweils 5,10 % folgen Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln sowie Berlin mit 5,20 %. Mit Abstand am günstigsten ist Leipzig, wo die Yield Compression noch nicht ganz so stark ausgefallen ist und die Spitzenrendite bei 5,70 % liegt.

Perspektiven

„Vor dem Hintergrund der im Vergleich zu anderen Assetklassen relativ attraktiven Renditen haben sich Logistik-Investments bei vielen Investoren als eine willkommene Mischung im Portfolio etabliert. Die sehr gute Nachfrage auf den Nutzermärkten sowie eine rege Bautätigkeit unterstützen die Angebotsseite, die dennoch bei weitem nicht dem Anlegerinteresse gerecht wird. Vor diesem Hintergrund erwarten wir einen lebhaften Jahresendspurt. Ob dabei das Rekordergebnis aus dem Vorjahr übertroffen werden kann, hängt jedoch maßgeblich von großvolumigen Abschlüssen ab“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann. 

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