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Fondsmanagement: Zeiten des reinen Yield Play sind vorbei / Langer Mietvertrag mit einem DAX Konzern reicht nicht mehr aus

München, 15. Juni 2020 − Nachdem sich gemischte Immobilienportfolios jahrzehntelang bei den großen Universalinvestmenthäusern in Deutschland großer Beliebtheit erfreuten und 2014 das erste deutsche Investmenthaus für Logistikimmobilien gegründet wurde, schießen derzeit Logistikfonds wie Pilze aus dem Boden. Für zumeist institutionelle, aber auch vermögende private Anleger wird es immer schwieriger, den Überblick zu behalten. Gleichzeitig drängt sich der Eindruck auf, dass mit Logistikimmobilien per se viel Geld – und vor allem mittlerweile mehr als in den anderen Gewerbe-Assetklassen Einzelhandel und Büro – verdient wird.

Welche Unterschiede es gibt und welche Gefahren lauern, erklärt Umut Ertan, Gründer des Investment- und Asset Managers für Logistikimmobilien RLI Investors, der die zwei zwischen 2014 und 2020 für Anleger erfolgreichsten deutschen Logistik-Spezialfonds verantwortet: „In Deutschland wurden in den vergangenen fünf Jahren vermehrt reine Fonds für Erstbezug-Neubauten von Logistikimmobilien mit langen Mietvertragslaufzeiten von bis zu 15 Jahren aufgelegt. Dies führte zu dem Irrglauben, dass sich mit Logistikimmobilien ohne großen Aufwand Geld verdienen lässt. Es reicht jedoch nicht, einen langen Mietvertrag mit einem DAX Konzern abzuschließen. Dafür ist keine besondere Expertise nötig.“

„Viele Transaktionsmanager kaufen rein nach Google Maps, weil sie sich nicht die Mühe machen, die Objekte anzusehen oder glauben, dass es bei einer rechteckig geschnittenen Immobilie nicht auf Details ankommt“, berichtet Umut Ertan. Seiner Ansicht nach braucht es jedoch in der Logistikbranche eine Expertise von mindestens 15 Jahren, da die Ereignisse aus den Boomjahren vor der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008 nicht mit den heutigen Entwicklungen in Abgleich gesetzt werden können.“

Selbst die Erkenntnisse aus der artverwandten Welt der Industrieimmobilien sind nur bedingt in die Logistikimmobilienwelt übertragbar. „Industrieimmobilien, oder Unternehmensimmobilien wie man heute zu sagen pflegt, sind nicht so fungibel in schwierigeren Zeiten“, so Umut Ertan. „Logistikimmobilien lassen sich zwar in jeder Marktphase einem großen Käuferteil zuführen, aber nur, wenn man gut und laufend mit den Bedürfnissen der Mieter arbeitet. Die Zeiten des reinen Yield Play sind vorbei. Mit diesen rein finanzmathematischen Tricks haben einige versucht, sich einen Ruf als Logistikspezialisten aufzubauen. Das hilft nur, solange keine Um- und Anbaumaßnahmen größeren Umfangs und Nachvermietungen anstehen.“

„Wenn man bei der Konzeption ausschließlich auf externe Planer setzen muss, wird es sehr schnell sehr teuer für Anleger. Noch teurer wird es für Anleger, wenn die Expertise reiner Projektentwickler hinzugezogen wird“, erklärt Umut Ertan. Denn diese geben die Kosten mit einem Aufschlag der externen Planer an den Investmentfonds weiter. Also den Aufschlag auf den Aufschlag. „Echte Inhouse-Entwicklungskompetenz hat jedoch nicht mal eine Handvoll Logistikinvestoren auf dem deutschen Markt“, so Umut Ertan.

Lange konnten Investmentmanager ihre Unkenntnis der Materie mit langen Laufzeiten von Blue Chips kompensieren. Die Yield Kompression zwischen 2011 und 2020 in der Assetklasse Logistikimmobilien von 6,67 % auf 3,75 % Spitzenrendite hat dazu geführt, dass diese Fonds sogar am Ende noch gut liefen. Umut Ertan: „Dennoch hätte sich deutlich mehr Geld mit dem Geld der Anleger im Zeitraum 2014 bis 2020 verdienen lassen. Das geht aber nur, wenn aktiv an den Immobilien und im Asset Management gearbeitet wird.“

Umut Ertan hat 2014 die RLI Investors GmbH mit Sitz in München gegründet mit dem Ziel, das gesamte Know-how in den Bereichen Fondsmanagement, Investment Management sowie Asset Management unter einem Dach als reiner Logistikspezialist zu bündeln. Mit ihrer diversifizierten Investmentstrategie und einem aktiven Fondsmanagement erzielt RLI Investors bei den letzten zwei Deutschland-Fonds mit einem geringen LTV von 50 % im Durchschnitt 7 % laufende Ausschüttungsrendite zwischen 2015 bis 2020 und gilt damit als erfolgreichster deutscher Logistikinvestor in Bezug auf die Fondsperformance.

Der Anspruch war und ist es bis heute, der Logistikbranche ihrer Bedeutung entsprechend einen Investmentpartner zur Seite zu stellen, der die Bedürfnisse der Logistikdienstleister und deren Kunden sehr gut kennt. Dazu gehört auch das Wissen um kurze Kontraktlaufzeiten, welche Hersteller und Handelsunternehmen seit mehr als einer Dekade mit Logistikdienstleistern vereinbaren. „Vergleichsweise kurze Laufzeiten der Mietverträge von 1 bis 3 Jahren sind bei Logistikkontrakten üblich. Um die Auslastung von bestehenden Immobilien – und wir reden hier von bis zu 7 Mio. Quadratmeter Bestandsflächen, die jährlich in Deutschland neu vermietet werden – muss man die Branchen verstehen und das Asset Management beherrschen“, so Umut Ertan.

„In der jetzigen Zeit gelten Logistikimmobilien mit einer Laufzeit von 5 Jahren bereits als sehr lange vermietet, 3-Jahres-Mietverträge gelten als langfristig und 1-Jahres-Mietverträge sind kurzfristig. Diese Marktlage muss ein aktiver Asset Manager von Logistikimmobilienfonds verstehen und akzeptieren“, erklärt Umut Ertan.

„In Ballungszentren – wie zuletzt auch 2008 und 2009 – werden 1-Jahres-Mietverträge im zweiten Jahr nach dem Peak einer Krise mit einer sehr hohen Wiedervermietungswahrscheinlichkeit von über 70 % verlängert. Das ist auch heute wieder so“, berichtet Umut Ertan.

Über Umut Ertan
Umut Ertan ist Gründer und Gesellschafter der Realogis-RLI Unternehmensgruppe und verfügt über 25 Jahre Erfahrung im Industrie- und Logistikimmobilien Segment. In dieser Zeit hat er zwei Unternehmen zur marktführenden Position im Logistikimmobilienmarkt geführt. 2005 gründete er Realogis, heute mit mehr als 70 Experten an den sechs führenden Top-Logistikstandorten und zwei übergeordneten Deutschland-Divisionen die Nr. 1 im Beratungsgeschäft für Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland. 2014 gründete er den Investment- und Asset Manager RLI Investors, welcher aktuell an zwei Standorten über 1 Milliarde Assets under Management verwaltet und als Nr. 1 hinsichtlich der Fondsperformance deutscher Logistikspezialfonds zwischen 2015 bis 2020 gilt. Seit 2018 setzt sich Umut Ertan darüber hinaus mit eigenem Kapital intensiv für die Reduktion des CO2 Ausstoßes als Impact Investor ein und gründete mit dem Schweizer Kapital Global Impact Fund den ersten reinen Impact Investor im deutschsprachigen Raum. Er steuert seine Aktivitäten als Family Office mit der von ihm gegründeten Schweizer Kapital Gruppe.

Über RLI Investors
RLI ist ein unabhängiger Fondsinitiator und Investor in der Assetklasse Logistikimmobilien aus dem deutschsprachigen Raum, der sich ausschließlich auf die Assetklasse Logistikimmobilien konzentriert. Mit einem interdisziplinären Team entwickelt RLI an den zwei Standorten München und Berlin Investmentlösungen für institutionelle Investoren. Durch langjährige Erfahrung und intensives Research ist RLI in der Lage, die Märkte fundiert zu analysieren und die richtigen Investmententscheidungen zu treffen. 2016 hat RLI gemeinsam mit der renommierten Service-KVG IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, den offenen Immobilien Spezial-AIF RLI Logistics Fund – Germany I aufgelegt. Mit einem platzierten Eigenkapital von rund 200 Mio. EUR und einem Investitionsvolumen von rund 340 Mio. EUR ist der Fonds seit Anfang 2017 voll investiert; der Nachfolger RLI Logistics Fund - Germany II befindet sich in der Endphase der Investition. In der bulwiengesa Studie „Logistik und Immobilien 2019“ belegt RLI zum wiederholten Mal Rang 6 neben den internationalen Investoren sowie Rang 2 unter den nationalen Investoren für Logistikimmobilien in Deutschland.

RLI Logistics Fund–Germany II
Das Anlageprofil des RLI Logistics Fund–Germany II orientiert sich im Wesentlichen an der Anlagestrategie seines erfolgreichen Vorgängers, RLI Logistics Fund–Germany I. Der Fonds erwirbt im Rahmen einer Core-Plus-Strategie Logistikimmobilien aus den Bereichen Industrie, Handel und E-Commerce an guten bis sehr guten Standorten in Deutschland. Dabei kommen sowohl hochwertige und langfristig vermietete Objekte wie auch voll drittverwendungsfähige Immobilien mit auslaufenden Mietverträgen sowie ältere Objekte mit hohem Wertschöpfungspotential in Betracht. Zudem kann der Fonds über Forward Purchase und Forward Funding Agreements sehr frühzeitig Immobilien in der Projektentwicklungsphase erwerben.

Kontakt RLI Investors
Anita Lang
PR & Marketing Manager
M +49 172 180 9810
a.lang@rli-investors.com
www.rli-investors.com

Pressekontakt
Silke Westermann
SH/Communication
M: +49 173 292 20 641
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