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FRANKFURT, 16. FEBRUAR 2023 – Auf dem deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen wurden im Jahr 2022 rund 8,5 Millionen m² umgesetzt. Damit wurde der Rekordwert aus dem Vorjahr in Höhe von 8,67 Millionen m² um lediglich zwei Prozent verfehlt. Um 19 Prozent konnte allerdings der Fünfjahresdurchschnitt übertroffen werden, der Zehnjahresdurchschnitt gar um 33 Prozent.

Zur Jahreshälfte hat der Markt allerdings an Dynamik verloren, die Flächenumsätze sind in etwa auf das Niveau des Fünfjahresschnitts gesunken: Im vierten Quartal lag der Umsatz mit 1,92 Millionen m² nur minimal höher als im dritten Quartal, aber deutlich unter den Ergebnissen aus dem ersten Halbjahr mit 2,39 bzw. 2,42 Millionen m².

Sarina Schekahn, Head of Industrial Leasing JLL Germany: „Die Nachfrage nach Flächen ist weiterhin hoch. Viele Unternehmen bauen ihre Produktions-, Lager- und Distributionskapazitäten in Deutschland aus, um unabhängiger von globalen Entwicklungen zu sein. Zwei Faktoren bremsen den Markt allerdings aus: In etlichen Regionen mangelt es an modernen und kurzfristig verfügbaren Logistikflächen und Grundstücken. Zudem halten sich zahlreiche Entwickler aufgrund der hohen Finanzierungs- und Baukosten mit der Errichtung spekulativer Objekte zurück. Der ausbleibende Nachschub macht dem Markt zu schaffen.“ Schekahn geht daher davon aus, dass die Flächenumsätze in den kommenden Jahren wieder auf das Niveau der Jahre 2016 bis 2020 sinken dürften.

Umsatz in den Big 5 übertrifft Fünfjahresdurchschnitt um 16 Prozent

In den fünf großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) wurden im vergangenen Jahr rund 2,36 Millionen m² Flächen umgesetzt. Das sind lediglich drei Prozent weniger als beim Rekordhoch aus dem Vorjahr und 16 Prozent über dem Fünfjahresschnitt. Maßgeblich zurückzuführen ist dieses Ergebnis auf die hohen Flächenumsätze in der Region Berlin, geprägt durch die Ansiedlung von Tesla in Grünheide, die allein mit 327.000 m² Fläche in die Zahlen floss – wenn auch erst mit der nachträglichen Erteilung der Baugenehmigung. Insgesamt wurden in der Region fast 1,12 Millionen m² umgesetzt, was nahezu einer Verdopplung des Rekordergebnisses aus dem Vorjahr (616.000 m²) entspricht. Ein solch hoher Wert wurde bislang in keinem der Ballungsräume erreicht. Die Millionengrenze konnte bislang lediglich das Ruhrgebiet im Jahr 2016 mit einem Flächenumsatz von 1,05 Millionen ² übertreffen.

Auf Berlin folgen mit deutlichem Abstand beim Flächenumsatz und mit signifikanten Verlusten im Jahresvergleich Hamburg (475.000 m²; minus 25 Prozent) und Frankfurt (322.000 m²; minus 54 Prozent). Das Vorjahresergebnis übertreffen kann neben Berlin lediglich das viertplatzierte Düsseldorf (242.000 m²; plus ein Prozent). Am wenigsten Fläche wurde mit 198.000 m² und einem Rückgang von 19 Prozent in München umgesetzt.

Die meiste Fläche wurde von Unternehmen aus der Branche Transport, Verkehr und Lagerhaltung (34 Prozent) nachgefragt, gefolgt von Handelsunternehmen (29 Prozent) und Industrieunternehmen. Letztere konnten ihren Anteil am Gesamtumsatz von 19 Prozent im Jahr 2021 auf nun 27 Prozent steigern. Neben der Tesla-Ansiedlung fällt darunter auch der Baubeginn einer Fabrik zur Produktion von Wohngebäuden in Holzbauweise durch Nokera in Möckern (Sachsen-Anhalt).

Nachdem in der ersten Jahreshälfte 2022 mit 835.000 m² bereits ein hohes Fertigstellungsvolumen registriert wurde, kamen in der zweiten Jahreshälfte weitere 530.000 m² hinzu. Damit hat sich das Neubauvolumen im Jahresvergleich mehr als verdoppelt. Die größten Fertigstellungen entfielen auf die Region Berlin, gefolgt von Hamburg. Fast eine weitere Million Quadratmeter befindet sich in den fünf Ballungsräumen derzeit im Bau. Von diesen Flächen sind bereits 60 Prozent vermietet oder werden für Eigennutzer errichtet. Mit jeweils 300.000 m² in der Errichtung sind dabei ebenfalls Berlin und Hamburg prägend.

Getrieben von der Flächenknappheit und den gestiegenen Baukosten sind die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² im vergangenen Jahr in allen Big-5-Regionen gestiegen und liegen dort nun oberhalb der Sieben-Euro-Grenze. Den stärksten Anstieg mit 40 Prozent auf 10,50 Euro/m² pro Monat verbuchte München. Auch in Berlin (7,50 Euro/m²; plus 36 Prozent), Düsseldorf (7,75 Euro/m²; plus 29 Prozent) und Hamburg (8,00 Euro/m²; plus 23 Prozent) stiegen die Spitzenmieten erheblich an. In Frankfurt legte sie mit zwölf Prozent auf 7,30 Euro/m² vergleichsweise moderat zu. „Auch im Jahr 2023 dürften die Spitzenmieten weiter steigen, da der Logistikmarkt derzeit ein absoluter Vermietermarkt ist. Solange wir steigende Zinsen und eine hohe Inflation erleben, gehen wir von einem Mietwachstum von mindestens fünf bis zehn Prozent pro Jahr aus“, sagt Schekahn.

E-Commerce dominiert Transaktionen außerhalb der Big 5

Rund 6,18 Millionen m² wurden im abgelaufenen Jahr außerhalb der fünf großen Ballungsräume umgesetzt. Damit wurde nahezu der Vorjahreswert von 6,25 Millionen m² erreicht und zum zweiten Mal die Marke von sechs Millionen m² überschritten. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um ein Fünftel übertroffen. „Wir beobachten aktuell neue Lagetrends: B-Lagen sind mittlerweile zu A-Lagen geworden, damit profitieren auch die Märkte außerhalb der Big 5 von der hohen Nachfrage“, sagt Schekahn.

Während Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung für knapp 38 Prozent des Umsatzes verantwortlich waren, entfielen auf Handelsunternehmen 28 Prozent und auf den Industriesektor 26 Prozent. Die vier größten Transaktionen stammen aus der ersten Jahreshälfte: Der Onlinehändler Amazon mietete in Erfurt ein rund 225.000 m² großes Logistikzentrum an und begann in Kaiserslautern den Bau eines 189.000 m² umfassenden Objekts. Die größte Transaktion aus der zweiten Jahreshälfte befindet sich mit Blick auf das Jahr auf dem fünften Platz: Ein Handelsunternehmen hat in Hainichen (Sachsen) ein 76.000 m² großes Logistikzentrum angemietet.

Insgesamt wurden 72 Prozent der Flächenumsätze in Neubauten und Projektentwicklungen getätigt, der Fünfjahresschnitt liegt bei 74 Prozent. Das hohe Niveau unterstreicht die anhaltende Nachfrage auf dem Markt.

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Kontakt:
Lars Frensch
Senior Manager Corporate Communications JLL Germany

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