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• Corona-Krise zeigt wenig Auswirkung auf Berliner Logistikimmobilienumsatz
• Keine Kurzläufer bei Mietverträgen – Nutzer schließen vorrangig langfristige Verträge ab
• Gesuche im Kleinflächen-Segment eingefroren
• Noch keine Sale-and-Lease-Back-Transaktionen
• Realogis bestätigt positive Prognose vom Jahresbeginn für Gesamtergebnis mit 400.000 bis 450.000 qm

Berlin, 14. April 2020 – Die Corona-Krise hat bisher keinen nachhaltigen Effekt auf das Umsatzergebnis des Industrie- und Logistikimmobilienmarkts in der Metropolregion Berlin. Laut Realogis – dem mit 70 Experten führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland – hat der Mietmarkt im Großraum Berlin das erste Quartal 2020 mit einem von allen Marktteilnehmern vermittelten Flächenumsatz von 100.450 qm abgeschlossen und liegt damit 9 % unter dem Fünfjahresschnitt von 110.890 qm.

„Damit erreicht der Markt nach den Ausreißer-Vergleichsquartalen 2017 und 2019 wieder sein normales Niveau“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. „Wir rechnen auch im weiteren Jahresverlauf mit einem guten Ergebnis und bleiben bei unserer Prognose von 400.000 bis 450.000 qm Flächenumsatz“, ist Ben Dörks überzeugt. „Anfang 2021 kommen volumenorientierte Neubauflächen auf den Markt, die Verträge hierfür werden aber noch in diesem Jahr gezeichnet.“

Allein im ersten Quartal 2020 steuert laut Realogis – wie in den Vorjahren einen – das Neubausegment einen verlässlich hohen Anteil zum Markt bei. Wobei er im Q1 2020 mit 52 % (rund 51.800 qm) etwas höher ausfällt, was zwei großen Eigennutzer-Immobilien geschuldet ist. Mietverträge in Bestandsimmobilien belaufen sich auf rund 48.600 qm (48 %).

„Als die Einschränkungen aufgrund von Corona Mitte März begannen, waren die meisten Mietverträge in Berlin schon geschlossen. Dabei handelte es sich überwiegend um langfristige Verträge in allen Größenklassen. Insgesamt sind im Berichtszeitraum 42 Mietverträge und Eigennutzerdeals geschlossen worden“, so Ben Dörks. „Allerdings haben Nutzer von kleineren Flächen bis 2.500 qm ihre Gesuche eingefroren.“ Häufig handele es sich dabei um eigentümergeführte Unternehmen. Sie werden ihre Suchaufträge weiterer verfolgen sobald sie die durch die Corona-Krise bedingten Organisation von Personal und Umstrukturierung abgeschlossen haben.

Beim detaillierten Blick auf die Größenklassen wird deutlich, dass in den Monaten Januar bis März 2020 Einheiten ab 10.001 qm mit 35 % den Löwenanteil zum Ergebnis beigetragen haben (Q1 2020: rund 34.900 qm; Q1 2019: 26 %, 32.300 qm). Danach folgt die Größenklasse 3.001-5.000 qm mit 21 % (rund 21.000 qm; Q1 2019: 9 %, 11.200 qm). Mit jeweils rund 15 % haben die Größenklassen unter 1.000 qm (Q1 2019: 8 %; 9.100 qm) und 1.001-3.000 qm (Q1 2019: 28 %, 35.000 qm) abgeschlossen und mit 14 % das Segment 5.001-10.000 qm (Q1 2019: 29 %, 35.400 qm).

Von Schnellschüssen, d.h. Anmietungen mit kurzen Laufzeiten wie an anderen Standorten in Deutschland, um die Bevölkerung zu versorgen oder Pufferlager einzurichten, sei Berlin aber verschont geblieben. Als Gründe nennt der Logistikimmobilien-Experte, dass die Metropolregion Berlin weniger als ein Standort für zentrale Umschlagläger dient, als vielmehr als reines Logistikzentrum für die Belieferung des endkonsumentenorientierten Einzelhandels und des E-Commerce.

Während der überwiegende Teil der Flächenabnahme wie im Vorjahresvergleichszeitraum auf das Berliner Stadtgebiet entfällt (Q1 2020: 52 %, rund 52.000 qm; Q1 2019: 43 % 53.600 qm) verzeichnet der Süden der Metropolregion ein deutliches Umsatzplus (Q1 2020: 27 %, rd. 26.800 qm; Q1 2019: 6 %, 7.200 qm).

„Als Magnet für die weiteren drei Quartale 2020 wird eindeutig Tesla fungieren“, so Ben Dörks. „Wir rechnen mit einer weiteren Aufwertung des Marktes rund um diesen neuen Automotive-Standort. Er wurde in der Vergangenheit wenig nachgefragt, so dass in dieser Region bisher wenig Bestandsimmobilien zur Verfügung stehen. Berlin hat eine gute Pipeline an Entwicklungsprojekten in den kommenden zehn bis zwölf Monaten, da können noch etliche moderne 10.000 qm Einheiten zur Verfügung gestellt werden.“

Während der Westen der Metropolregion im Vorjahreszeitraum mit 52.000 qm insgesamt 42 % zum Ergebnis beitragen konnte, sind im Q1 2020 zwar Nachfrage und Abschlüsse im Umfang von 20.000 qm vorhanden gewesen, jedoch sind diese aufschiebend bedingt. Bei weiteren Flächen ist der Baustart aus Naturschutzgründen noch nicht realisiert worden.

„Der Handel hat wie im Vorjahreszeitraum die meisten Flächen für sich beansprucht“, kommentiert Irina Lysenko, Research - und Marktanalystin der Realogis Corporate Solutions GmbH. Insgesamt 44 % (Q1 2020: rd. 44.000 qm; Q1 2019: 41 %, 50.200 qm) aller Flächen gehen auf Mietvertragsabschlüsse dieser Branche zurück. Der Schwerpunkt, so Irina Lysenko, liegt in den ersten drei Monaten jedoch mit 87 % (38.400 qm) auf dem klassischen Handel und nicht – wie im Vorjahreszeitraum – auf dem E-Commerce (Q1 2019: 76 %, 38.200 qm).

Der Branchenüberblick zeigt zudem, dass Produktionsunternehmen mit knapp 17.400 qm (+13 % gegenüber Q1 2019) deutlich mehr Fläche abnehmen als im Vorjahreszeitraum, wo sich die Abvermietung erst in den Folgequartalen zeigte. „Anfragen von Eigentümern von Produktionsimmobilien für Sale-and-lease-back Transaktionen, ein Instrument, um die Liquidität der Unternehmen in Krisenzeiten zu sichern, haben wir jedoch noch nicht erhalten“, so Ben Dörks.

Die Spitzenmiete hat im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3 % angezogen und liegt wie Ende 2019 bei 7,00 Euro/qm (Q1 2019: 6,80 Euro/qm). Die Durchschnittsmiete in Höhe von 5,80 Euro/qm liegt auf dem Niveau vom Jahresende 2019, ist aber im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5 % gestiegen. Ein Rückgang für die nächsten Quartale sei nicht zu spüren, so Realogis, die Mieten werden weiterhin auf dem hohen Niveau der vergangenen Jahren verbleiben.

„Mit der Ansiedlung von Tesla wird eine Erhöhung der Mieten in der Region Süd / Südost einhergehen“, berichtet Ben Dörks. Im Schnitt rechnet er mit einem durchschnittlichen Mietzins der Eigentümer für die modernen Logistikkomplexe bei 4,50 Euro/qm, was über den Mieten im etablierten GVZ Berlin Süd Großbeeren mit zuletzt 3,80 - 4,30 Euro liegt.

Wesentliche Mietvertragsabschlüsse Q1 2020

• Rewe (Erweiterung des Bestandslagers), 20.000 qm, Oranienburg
• Vivantes - Netzwerk für Gesundheit GmbH (Berliner Zentrallager und Zentralküche), 13.750 qm, Berlin Spandau

Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“

Pioneers in logistics since 2005: Realogis – www.realogis.de
Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 70 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien erzielte 2019 einen Netto-Umsatz von mehr als 14 Millionen Euro.

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