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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistikmarkt-Daten für 2015

Münchener Logistikmarkt: Mangelndes Angebot begrenzt Flächenumsatz

München, 21. Januar 2016 – Mit 241.000 m² hat der Logistik- und Lagerflächenmarkt das starke Vorjahresergebnis um 13 % verfehlt. Damit liegt das Resultat auch um knapp 10 % unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2016, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.

Anders als 2014 wurde kein großflächiger Vertrag über 12.000 m² registriert. „Hierin spiegelt sich auch das begrenzte Angebot an größeren zusammenhängenden Logistikflächen wider, das Unternehmen immer häufiger dazu zwingt, auf Standorte außerhalb des unmittelbaren Münchener Umlands auszuweichen“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Dass der geringere Flächenumsatz nicht auf eine grundsätzlich niedrigere Nachfrage zurückzuführen ist, wird auch durch das sehr lebhafte Marktgeschehen in den kleineren und mittleren Größenklassen bis 12.000 m² unterstrichen. In diesem Segment hat der Umsatz gegenüber dem Vorjahr um stolze 29 % zugelegt. Die Nachfrage resultiert dabei aus unterschiedlichen Branchen, nicht zuletzt aus dem Bereich E-Commerce.     

Am meisten beigetragen haben erneut Handelsunternehmen, die auf einen Umsatzanteil von 29,5 % kommen und sich ihre im vergangenen Jahr verlorengegangene Führungsposition zurückerobert haben. Das Marktgeschehen spielte sich dabei überwiegend im eher kleineren und mittleren Flächensegment ab. Nur knapp geschlagen folgen mit fast 28 % auf Rang zwei die für den Münchener Markt wichtigen Produktionsunternehmen. Demgegenüber haben die im vergangenen Jahr noch führenden Logistikdienstleister deutliche Einbußen zu verzeichnen ( 26 Prozentpunkte) und tragen nur 17 % zum Umsatz bei. Auch hierin kommt das begrenzte Flächenangebot zum Ausdruck. Ungewöhnlich hoch fiel das Ergebnis der übrigen Branchengruppen aus, die zusammen auf fast 26 % kommen. Dahinter verbergen sich unter anderem auch zwei größere Verträge der öffentlichen Hand.    

Keine Großabschlüsse, aber Nachfrage rege – Neubauflächen mit relativ geringem Anteil

Im Gegensatz zum Segment über 12.000 m², in dem keine Abschlüsse registriert wurden, weisen die übrigen Klassen sehr gute Ergebnisse auf. Mit knapp 31 % Umsatzanteil haben sich Verträge zwischen 8.000 und 12.000 m² an die Spitze gesetzt und kleine Flächen bis 3.000 m², die im vergangenen Jahr noch am meisten beigetragen haben, mit 29,5 % auf den zweiten Platz verdrängt. Auf Rang drei hat es die Größenklasse von 5.000 bis 8.000 m² geschafft, die auf fast 23 % kommt. Gut 17 % des Resultats entfallen darüber hinaus auf die Kategorie 3.000 bis 5.000 m². Mit Ausnahme der kleinen Abschlüsse (bis 3.000 m²), die 2014 ein außergewöhnlich gutes Jahr erlebten, konnten damit alle mittleren Flächengrößen ihren absoluten Umsatz spürbar steigern, was für eine breite Nachfragebasis spricht.    

Im bundesweiten Vergleich fällt der Anteil von Neubauflächen am Gesamtumsatz mit knapp 27 % unterdurchschnittlich aus. Gleiches gilt für den mit lediglich gut 6 % sehr geringen Eigennutzeranteil. Hier spiegelt sich das relativ hohe Grundstückspreisniveau Stadtgebiet, sondern auch im Umland wider. Diese Situation beeinflusst spekulative Projektentwicklungen, bei denen trotz regelmäßiger umfangreicher Vorvermietung vor Fertigstellung, keine spürbare Aufwärtstendenz zu verzeichnen ist. Bei den Mietpreisniveaus wirkt sich das seit längerem zu geringe Angebot mittlerweile aus: Sowohl die Spitzenmiete für Neubauflächen (6,75 €/m², +4 %) als auch die Durchschnittsmiete (5,75 €/m², +3 %) hat im vergangen Jahr leicht angezogen.

„Aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Perspektiven ist auch 2016 von einer lebhaften Nachfrage für Logistik- und Lagerflächen auszugehen. Da Projektentwicklungen für die Vermietungsmärkte weiterhin Mangelware sind, zeichnet sich ein steigender Eigennutzer- und Neubauanteil ab. Sollten nicht mehr Projekte, gerade im Umland, in Angriff genommen werden, bleibt der Engpass für die Realisierung großflächiger Mietabschlüsse weiter bestehen, was den Flächenumsatz begrenzen könnte. Vor diesem Hintergrund wäre ein Ergebnis auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts bereits als Erfolg zu werten“, prognostiziert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.       


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