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• +23,2 %: Deutsche Logistik-Top-8-Standorte fahren Rekordergebnis ein
• 3,86 Mio. m² Umsatz allein in den Metropolregionen Hamburg, Berlin, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München
• Größte 33 Mietvertragsabschlüsse für rund 1 Million m² Fläche verantwortlich
• Vier Märkte knacken die 600.000-er Marke
• Stuttgart legt mit 119 % Umsatzplus am deutlichsten zu
• Logistik/Spedition führende Branche in sechs von acht Märkten
• Spitzenmietpreis einer Region liegt 24,7 % über dem durchschnittlichen Spitzenmietpreis aller Top-8, vier Regionen darunter

München, 1. März 2022 – Am deutschen Immobilienmarkt für Industrie, Logistik und Gewerbe sind im Jahr 2021 von allen Marktteilnehmern 8,66 Mio. m² Flächen zur Miete und Eigennutzung umgesetzt worden. Zu diesem Ergebnis kommt die neueste Analyse von Realogis, Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke.

Das Umsatzvolumen toppt das Vorjahresergebnis 2020 von 6,9 Mio. m² um deutliche 25,5 %. Zudem wird der ehemalige Höchstwert aus 2018 um 22,8 % (7,05 Mio. m²) übertroffen.

Vom Gesamtergebnis entfallen 3,86 Mio. m² bzw. 44,6 % auf die Top-8 Standorte. Das ist der höchste Wert der Realogis-Aufzeichnungen. Zu den Top-8 Standorten in Deutschland zählen die Metropolregionen Hamburg, Berlin, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. 4,79 Mio. m² bzw. 55,4 % entfallen auf das weitere Bundesgebiet. Diese Aufteilung ist nahezu identisch zum Vorjahr (Top-8: 45,4 % bzw. 3,13 Mio. m²; weiteres Bundesgebiet: 54,6 % bzw. 3,77 Mio. m²).

Bei den Top-8 Standorten verzeichnet Realogis eine Steigerung von deutlichen 23,2 % im Vergleich zum Vorjahreswert von 3,13 Mio. m² oder ein Plus von knapp 730.000 m². Zudem ist der 5-Jahresschnitt von aktuell 3,24 Mio. m² um deutliche 19,1 % übertroffen worden.

Während 2020 nur das Ruhrgebiet die 600.000er-Marke knackte, durchbrechen 2021 mit dem Ruhrgebiet, Frankfurt, Hamburg und Berlin gleich vier der insgesamt acht Märkte diese Schallmauer. Zusammengerechnet tragen sie allein 2,6 Mio. m² zum Umsatz der Top-8 bei bzw. 67 % oder zwei von drei Quadratmetern.

Größte 33 Mietvertragsabschlüsse für rund 1 Million m² Fläche verantwortlich
Die 33 von allen Marktteilnehmern erzielten größten Abschlüsse akkumulieren 989.404 m² und sind in Summe für rund 26 % des Gesamtflächenumsatzes der Top-8 Standorte in Deutschland verantwortlich. Bezogen auf die Anzahl der Vertragsabschlüsse sticht die Branche Logistik/ Spedition hervor: Mit 16 Abschlüssen stellt sie rund die Hälfte aller Top-Deals im Gesamtjahr 2021. Vermietungen in Neubauten waren mit 23 Abschlüssen am häufigsten, auf Bestandsimmobilien entfielen zehn der größten Mietvertragsabschlüsse im abgelaufenen Jahr. (siehe Liste auf S. 8)

Vier Märkte knacken die 600.000-er Marke
Den größten Beitrag am Flächenumsatz der Top-8 Standorte hat wie im Vorjahr das Ruhrgebiet mit 690.000 m² bzw. 17,9 % erzielt, wenngleich es als einziger Standort im Vergleich zum Vorjahr an Flächenumsatz eingebüßt hat (- 16,9 % kommend von 830.000 m² in 2020). „Mit dem von uns vermittelten Abschluss des Handelsunternehmens BBG (Chal-Tec) mit 105.000 m² in Werne fällt auch der größte Abschluss aller Top-8 Standorte in das Ruhrgebiet“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH, zuständig für die Märkte Ruhrgebiet, Düsseldorf und Köln.

Zweitplatziert ist der Frankfurter Lager-, Logistik- und Industrieimmobilienmietmarkt mit einem Umsatz von 655.700 m² bzw. einem Anteil von 17 %. „Kommend von 492.300 m² in 2020 legte er um 33,2 % zu“, so Julian Petri, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH. Auch Frankfurt weist Großabschlüsse auf, Realogis registrierte gleich drei mit jeweils über 40.000 m² durch die Unternehmen ID Logistics, PepsiCo Deutschland GmbH sowie die Hager Group.

Auf dem dritten Platz liegt der Hamburger Mietmarkt mit 630.000 m² bzw. 16,3 %, kommend von 520.000 m² in 2020 legt der Hamburger Markt im Gesamtjahr 2021 21,2 % im Vorjahresvergleich an Umsatz zu. „Hamburg verzeichnet den höchsten Wert seit Beginn unserer Aufzeichnungen“, erklärt Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH. Hamburgs größten Vertragsabschluss zeichnete Riess Ambiente in einer im nördlichen Umland gelegenen, 40.000 m² umfassenden Logistikfläche.

Erneut viertplatziert und mit nur etwa 6.000 m² weniger umgesetzten Flächen knapp hinter Hamburg liegt 2021 der Berliner Markt mit 624.700 m² bzw. 16,2 %. Im Gesamtjahresvergleich hat er um 30 % an Flächenumsatz zulegen können (2020: 480.700 m²) und das obwohl die Tesla-Ansiedlung aufgrund der fehlenden Baugenehmigung nicht in das Gesamtjahr 2021 aufgenommen werden konnte. „Auch Berlin erklimmt den höchsten Jahresumsatz seit Beginn der Aufzeichnungen“, so Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. Hier ist Lidl der größte Flächenabnehmer im abgelaufenen Jahr mit 30.300 m² im südlichen Umland.

Es folgt der Düsseldorfer Markt mit 350.000 m² bzw. 9,1 % Anteil, der mit einem Plus von 79,5 % verglichen zum Vorjahresumsatz von 195.000 m² von allen Top-8 am zweitstärksten an Umsatz zulegte. Entscheidend zum guten Ergebnis trug der Abschluss durch Rhenus in Wesel über 85.000 m² bei, welcher der zweitgrößte der Top-8 in 2021 war.

Der Kölner Markt kommt auf Rang 6 mit 313.000 m² bzw. 8,1 %. Er konnte seinen Umsatz um deutliche 33,2 % steigern, kommend von 235.000 m² in 2020. Auf diesen Markt entfällt auch der drittgrößte Abschluss in 2021 von WEG mit 50.000 m² in Kerpen.

Der Münchener Markt verzeichnet zwar ein Umsatzplus von 22,9 %, kommend von 245.000 m² in 2020, muss sich aber gegen den Kölner und Düsseldorfer Markt geschlagen geben und rutscht zwei Plätze ab auf den siebten Rang. Der größte Mietvertragsabschluss entfiel auf eine staatliche Behörde, die 24.000 m² im Münchener Osten mietete.

Platz 8 belegt, wie auch im Vorjahr, der Stuttgarter Markt mit 296.612 m². „Stuttgart konnte von allen Top-Märkten mit einem Plus von +119,1 % am stärksten zulegen“, sagt Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH. „Kommend von 135.400 m² in 2020 konnte der Markt seinen Abstand zu München und Köln deutlich verringern“, ergänzt Geschäftsführungskollege Joel Adam. Den Top-Deal der Metropolregion Stuttgart unterzeichnete 2021 Porsche mit 23.000 m² in Ludwigsburg.

Logistik/Spedition führende Branche in sechs Märkten
Bei der Betrachtung der flächenabnehmenden Branchen in den Top-8 Logistikmärkten 2021 sticht Logistik/ Spedition hervor, die in sechs Märkten dominiert. Ausnahmen bilden Köln und das Ruhrgebiet, hier war jeweils der Handel führend.

In keinem Markt war das Segment Industrie/Produktion der dominierende Flächenabnehmer. Zuletzt gelang dieses 2019 dem Logistikmarkt München, u.a. mit dem Großabschluss von Krauss Maffei über 210.000 m².

In der Gesamtbetrachtung liegt Logistik/ Spedition mit 1,76 Mio. m² bzw. 45,6 %, kommend von 1,14 Mio. m² bzw. 36,3 % (zweitplatziert in 2020). Damit konnte die Branche deutlich an Marktanteil zulegen (+9,2 Prozentpunkte) und verzeichnet auch den zweitgrößten Abschluss aller Top-8 Märkte mit Rhenus in Wesel (Düsseldorfer Markt) über 85.000 m².

Die im Vorjahr mit 1,264 Mio. m² bzw. 40,3 % aller Flächen der Top-Standorte erstplatzierte Branche Handel rutscht auf Rang zwei mit 1,35 Mio. m² bzw. 35 %. Der größte Abschluss in dieser Kategorie ist durch BBG (Chal-Tec) in Werne (im Markt des Ruhrgebiets) über 105.000 m² geschlossen worden.

Drittplatziert ist die Branche Industrie / Produktion mit einem Anteil von 11,7 % bzw. 451.000 m², hierzu zählt auch der drittgrößte Abschluss durch WEG in Kerpen (Kölner Markt) mit 50.000 m².

Letztplatziert ist die Sammelkategorie „Sonstiges“ mit einem Anteil von 7,7 % bzw. 297.000 m², die drei der insgesamt Top-33 Abschlüsse auf sich vereint.

München liegt 24,7 % höher als der durchschnittliche Spitzenmietpreis
Die Spitzenmieten entwickeln sich weiterhin dynamisch. Die durchschnittliche Verteuerung aller Top-8 Standorte lag im Jahresvergleich 2020 und 2021 bei 3,4 %. Die durchschnittliche Spitzenmiete ist von 6,61 €/m² in 2020 auf 6,82 €/m² in 2021 gestiegen bzw. um 3,2 %.

Teuerster Standort war wie im Vorjahr auch 2021 München mit einer Spitzenmiete von 8,50 €/m². Während der aktuelle durchschnittliche Spitzenmietpreis der Top-8 bei 6,82 €/m² liegt, toppt München diesen Wert um 24,7 %, obwohl die Spitzenmiete der bayerischen Metropole bei dem Wert des Vorjahres verharrte. „München ist weiterhin der einzige Markt, in dem die Spitzenmiete die Marke von 8 €/m² übersteigt“, kommentiert Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis München GmbH.

Es folgt Berlin mit einer Spitzenmiete von 7,50 €/m² (+4,2 %): Dieser Wert übersteigt die durchschnittliche Spitzenmiete der Top-8 um 10 %. Zwischen erst- und zweitplatziertem Top-8 Standort liegt ein Preisunterschied von 1,00 €/m² (13,3 %). Im Vorjahr war Berlin auch zweitplatziert mit einem Wert von 7,20 €/m².

Frankfurt kommt mit 7,10 €/m² auf den dritten Platz (2020: 7,00 €/m²; +1,4 %). Die Frankfurter Spitzenmiete liegt um 4,1 % über der durchschnittlichen Spitzenmiete der Top-8. Stuttgart verzeichnet eine Spitzenmiete von 7,00 €/m² (2020: 6,90 €/m²; +1,4 %), Hamburg von 6,70 €/m². „Kommend von 6,20 €/m² weist Hamburg von allen Märkten mit +8,1 % den höchsten Zuwachs auf, liegt aber weiterhin mit 1,7 % leicht unter dem Durchschnitt der Top-8 Standorte“, berichtet Stefan Imken, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Sechstplatziert ist Düsseldorf mit einer Spitzenmiete von 6,30 €/m² (2020: 5,95 €/m²; +5,9 %) und liegt um 7,6 % unter dem Durchschnitt der Top-8, gefolgt von Köln mit 5,95 €/m² (2020: 5,85 €/m²; +1,7 %) und 12,7 % unter dem Durchschnitt der Top-8. Der günstigste Logistik-Standort bezogen auf die Spitzenmiete bleibt das Ruhrgebiet mit 5,50 €/m² (2020: 5,25 €/m²; +4,8 %). Das Ruhrgebiet liegt mit -19,3 % am deutlichsten unter dem Durchschnitts-Spitzenpreis der Top-8.

Die Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen teuerstem Standort München und günstigstem Standort Ruhrgebiet nimmt ab, sie beträgt 3,00 €/m² im Jahr 2021, im Vorjahr waren es noch 3,25 €/m².

Durchschnittlicher Mietpreis über alle Top-8 Standorte liegt bei 5,41 €/m²
Die Durchschnittsmieten entwickeln sich ebenfalls dynamisch. Die durchschnittliche Verteuerung aller Märkte bezogen auf die Durchschnittsmiete liegt bei 3,8 %; der durchschnittliche Mietpreis über alle Top-8 beträgt 5,41 €/m², kommend von 5,24 €/m² aus dem Vorjahr (+3,3 %).

Teuerster Standort bezogen auf die Durchschnittsmiete ist wie auch im Vorjahr München mit 6,85 €/m². Die bayerische Metropolregion überbietet den Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8 um 26,6 % am deutlichsten. Wie auch die Spitzenmiete, stagniert die Durchschnittsmiete.

Zweitteuerster Standort nach Durchschnittsmieten ist weiterhin Berlin mit 5,90 €/m², allerdings stagniert sie auch hier. Der Abstand zwischen teuerstem und zweitteuerstem Standort beträgt: 0,95 €/m². Berlin übertrifft den Durchschnitt der Durchschnittsmieten um 9 %. Drittplatziert ist Stuttgart mit einer Durchschnittsmiete von 5,50 €/m², dem gleichen Wert aus 2020. Stuttgart liegt 1,6 % über dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten. Hamburg kommt auf 5,40 €/m² (2020: 5,10 €/m²; +5,9 %) und liegt -0,2 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten. Im Vorjahr lag Hamburg noch 2 % unter dem damaligen Schnitt von 5,24 €/m²).

Auf den weiten Rängen liegen Düsseldorf mit einer Durchschnittsmiete von 5,30 €/m² (-2,1% unter dem aktuellen Durchschnitt; 2020: 4,95 €/m²; +7,1 %), Frankfurt mit 5,25 €/m² (-3 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten; 2020: 4,95 €/m²; +6,1 %), Köln mit 4,80 €/m² (-11,3 % unter dem Durchschnitt; 2020: 4,70 €/m²; +2,1 %) und das Ruhrgebiet. Wie auch bei den Spitzenmieten ist es der günstigste Standort mit 4,30 €/m², kommend von 3,95 €/m², was mit +8,9 % der höchsten Verteuerung aller Top-Standorte bezogen auf die Durchschnittsmiete entspricht. Das Ruhrgebiet liegt um 20,6 % unter dem Durchschnitt der Durchschnittsmieten der Top-8.

Die Preisdifferenz im Standortvergleich zwischen teuerstem Standort München und günstigstem Standort Ruhrgebiet beträgt 2,55 €/m², im Vorjahr waren es noch 2,90 €/m²

Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Benennung der Quelle: REALOGIS.

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