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• Reguläres Marktgeschehen liegt bei 154.200 m² (-0,5 %), aber +19,4 % über 5-Jahresschnitt
• Top-5 Abschlüsse für 45,7 % der Flächenabnahme verantwortlich
• Den Löwenanteil verzeichnen die Berliner Stadtgebiete mit knapp 60 %
• Handel und insbesondere E-Commerce-Unternehmen führend beim Branchenranking
• Großflächen dominieren – auch ohne Tesla
• Spitzenmiete verteuert sich um 4,2 %, die Durchschnittsmiete sogar zweistellig
• Prognose: Ab Sommer 2022 ist der Markt für Einheiten ab 5.000 m² für 18 Monate leergefegt

Berlin, 7. April 2022 – Lang hat es gedauert, aber endlich hat Tesla im ersten Quartal 2022 die Baugenehmigung für seine Gigafactory in Grünheide erhalten. Dadurch findet der Tesla Abschluss mit rund 327.000 m² im Q1 2022 erstmals Eingang in die Auswertung des Industrie- und Logistikmarktes der Metropolregion Berlin. Laut Realogis – dem in Deutschland führenden Beratungsunternehmen von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken – haben alle Marktteilnehmer zwischen Januar und März 2022 insgesamt 481.200 m² Industrie- und Logistikflächen umgesetzt.

Damit wird einerseits der Vorjahresvergleichsraum um 211 % übertroffen (Q1 2021: 155.000 m²), andererseits nahezu das Gesamtjahresergebnis von 2020 mit 480.700 m² erreicht bzw. etwa drei Viertel des Gesamtumsatzes aus dem Rekordjahr 2021 (GJ 2021: 624.700 m²).

„Diese schiere Größe überdeckt allerdings das reguläre Marktgeschehen und verhindert eine Vergleichbarkeit zu den Vorjahren“, kommentiert Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH. Deswegen hat Realogis die Tesla-Ansiedlung in den folgenden Analysen aus den Zahlen herausgerechnet.

„Ohne Berücksichtigung der Tesla-Ansiedlung haben wir in insgesamt 31 Abschlüssen aller Marktteilnehmer einen Flächenumsatz in Höhe von 154.200 m² beobachtet“, so Ben Dörks. Das sind 12 Abschlüsse weniger als in Q1 2021 und stellt einen lediglich leichten Flächenrückgang von 0,5 % zum Vorjahreszeitraum dar (kommend von 155.000 m² in Q1 2021).

Dennoch bewegt sich das erste Quartal 2022 auf einem hohen Niveau und liegt in der 7-Jahre-Betrachtung seit Q1 2015 (83.0000 m²) auf Rang zwei. Das gute aktuelle Ergebnis spiegelt sich auch im 5-Jahresschnitt der ersten Quartale wider, welcher aktuell bei 129.130 m² liegt und im Q1 2022 um 19,4 % übertroffen wurde.

Prognose: Der Markt für Einheiten ab 5.000 m² ist für 12-18 Monate leergefegt
„Bis vor zwei Jahren konnten wir noch jedes Großgesuch, das es in Deutschland gab, in Berlin platzieren. Ab Mitte des Jahres werden sich Handel, Industrie und Logistik gedulden müssen. Dann tritt laut unserer Einschätzung die Situation ein, dass am Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt weder Bestands- noch Neubauflächen ab 5.000 m² auf dem Markt verfügbar sein werden“, prognostiziert Ben Dörks. „Das betrifft nicht mehr nur das Berliner Stadtgebiet, sondern erstmals auch das Umland Berlin. Und es gilt sowohl für Bestandsflächen als auch für Neubauflächen. Für die jetzt noch verfügbaren Flächen befinden sich die Beteiligten bereits in Gesprächen oder die Verträge sind schon ausgetauscht. Neubauflächen sind größtenteils schon vorvermietet oder reserviert. Damit werden Unternehmen ein gutes Jahr bzw. eineinhalb Jahre keine Chance mehr auf eine größere Flächenanmietung haben.“

Verhältnis Neubau zu Bestand dreht sich im Vergleich zum Vorjahresquartal
Während in den ersten drei Monaten des Vorjahres der Bestand mit 61 % bzw. 94.500 m² vor Neubauten mit 39 % bzw. 60.500 m² führte, liegt in Q1 2022 dieses Verhältnis beinahe gespiegelt vor. Zwischen Januar und März 2022 sind 63,4 % des Gesamtumsatzes in Neubauobjekten (97.700 m²) und 36,6 % in Bestandsobjekten (56.500 m²) abgebildet worden.

Top-5 Abschlüsse
Auch ohne den Tesla-Abschluss wies das erste Quartal 2022 mit den Top-5 Abschlüssen flächenreiche Transaktionen auf. Diese fünf größten Umsatzbringer – die alle in Neubauobjekten stattfanden – steuern insgesamt rund 70.450 m² an Fläche bei, was einem Anteil von 45,7 % am Gesamtflächenumsatz ohne Tesla entspricht.

• Das E-Commerce Unternehmen Hive expandiert in einem Neubauobjekt in Rangsdorf im südlichen Berliner Umland mit 20.514 m².
• Der Logistiker für E-Commerce Unternehmen Instabox in Bohnsdorf hat für sein Neugeschäft 17.665 m² in einem Neubauobjekt im Teilmarkt Berlin Süd bezogen.
• Das E-Commerce-Unternehmen SellerX nutzt für sein Neugeschäft ein Neubauobjekt mit 12.000 m² im südlichen Berliner Umland (Grossbeeren).
• Das Handelsunternehmen Midgard erweitert seine Kapazitäten in Alt-Hohenschönhausen im östlichen Berliner Umland um 10.471 m².
• Das E-Commerce-Unternehmen StockX managt sein Neugeschäft in einem 9.800 m² Neubauobjekt in Bohnsdorf (Berlin Süd).

Berliner Stadtgebiet führt Flächenumsatz an (ohne Tesla)
Das Berliner Stadtgebiet hat in den ersten drei Monaten mit 59,7 % bzw. 92.100 m² den Löwenanteil des Flächenumsatzes auf sich vereinigt. Im Vorjahreszeitraum war es noch zweitplatziert mit 45.400 m² bzw. 29,3 %. Damit konnte es von allen Regionen mit +30,4 Prozentpunkten am deutlichsten an Marktanteil zulegen.

Innerhalb des Berliner Stadtgebietes trug Berlin Süd am stärksten zu diesem Ergebnis mit 59.000 m² bzw. 64 % des Umsatzes des Berliner Stadtgebietes bei (+36 Prozentpunkte, kommend von 12.800 m² bzw. 28,2 % in Q1 2021). Zwischen Januar und März 2022 steuerten die Top-Abschlüsse von Instabox und StockX (beide in Bohnsdorf) insgesamt rund 27.500 m² bei, was fast mit 46 % rund die Hälfte des Umsatzes des südlichen Stadtgebietes entspricht.

Innerhalb des Berliner Stadtgebietes folgen Berlin Ost mit 18.200 m² (19,8 %), Berlin West mit 9.400 m² (10,2 %) und Berlin Nord mit 5.500 m² (6 %). Der Abschluss durch Midgard über 10.471 m² in Alt-Hohenschönhausen trug rund 58 % des Flächenumsatzes in Berlin Ost bei.

Zweitplatziert nach dem Berliner Stadtgebiet ist Berlin Umland Süd mit 35.400 m² (23 %). Die Region kommt im Vorjahresvergleich von Rang 1 mit 52.300 m² (33,7 %) und büßt damit aktuell rund 10,8 Prozentpunkte an Marktanteil ein. Zwei der fünf Top-Abschlüsse entfallen in dieses Marktgebiet: Hive (Rangsdorf) und SellerX (Großbeeren) mit insgesamt 32.500 m² tragen den Großteil, rund 92 %, des Flächenumsatzes dieser Region bei.

Wie auch im Vorjahreszeitraum drittplatziert ist Berlin Umland Ost mit 17.800 m² (11,5 %, kommend von 39.000 m² bzw. 25,2 %). Wenn der Tesla-Abschluss in Grünheide berücksichtigt worden wäre, wäre das östliche Berliner Umland bei weitem ausschlaggebender und läge bei 344.800 m² bzw. 71,6 % des Umsatzes (mit Tesla, 481.200 m²).

Auf dem vierten Platz liegt Berlin Umland West mit 8.900 m² bzw. 5,8 %, letztplatziert ist Berlin Umland Nord, dort war kein Umsatz im ersten Quartal zu verzeichnen.

Handel führend beim Branchenranking (ohne Tesla)
Aktuell auf dem ersten Rang liegt der Handel mit 75.100 m² (bzw. 48,7 %, kommend von 27.900 m² bzw. 18 %). Die Branche kann damit um 47.200 m² Flächenumsatz bzw. um 169 % deutlich zulegen und baut ihren Marktanteil im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 30,7 Prozentpunkte aus.

Den Großteil innerhalb des Handels steuerte der E-Commerce mit 76,4 % bzw. 57.300 m² bei. Dies sind 5,3 Prozentpunkte mehr als im Vorjahr allerdings kommend von einem deutlich geringeren Niveau von 19.800 m² (absolut fast verdreifacht). Auf den klassischen nicht-elektronischen Handel fallen 23,7 % bzw. 17.800 m², das sind 5,3 Prozentpunkte weniger als im Vorjahr mit 29 % bzw. 8.100 m². 4 von 5 wesentliche Umsatzbringer (ausgenommen Tesla) zählen zur Kategorie (Online-) Handel.

Hive, SellerX, Midgard, StockX vereinen zusammen 52.785 m² auf sich, bzw. 70,3 % des Umsatzes des gesamten Handels (E-Commerce und stationärer Handel). Die E-Commerce Abschlüsse von Hive, SellerX, StockX kommen auf 42.300 m², bzw. 56,3 % des Umsatzes des gesamten Handels oder 73,7 % des Umsatzes des E-Commerce.

10 der insgesamt 31 Abschlüsse fanden in der Branche Handel statt (davon 5 im klassischen Handel und 5 im E-Commerce-Unternehmen).

Es folgt die Branche Logistik/ Spedition mit 32.100 m² bzw. 20,8 % (-11,4 Prozentpunkte). Die Sammelkategorie „Sonstiges“ verzeichnet mit 12 der 31 die höchste Anzahl der Vertragsabschlüsse und kommt auf 29.700 m² bzw. 19,3 % (+12 Prozentpunkte). Auf dem letzten Platz landet die Branche Industrie/ Produktion mit 17.300 m² bzw. 11,2 %. Bei Berücksichtigung des Tesla-Abschlusses läge sie unangefochten auf Rang 1 mit rund 344.300 m² bzw. dann 71,6 % (Anteil an den Umsatzvolumen inklusive des Tesla-Abschlusses mit 481.200 m²).

Großflächen dominieren – auch ohne Tesla
Die Flächenkategorie der Großflächen ab 10.000 m² steuert von allen Flächenkategorien auch ohne den Tesla-Abschluss den größten Anteil am Gesamtumsatz mit 41,3 % bzw. 63.700 m² bei (+16 Prozentpunkte, kommend von 25,3 % bzw. 39.200 m² in Q1 2021). Bei Berücksichtigung des Tesla-Abschlusses vereinen Flächen dieser Größenklasse rund 81,2 % des Umsatzes auf sich (bzw. 390.700 m²).

Die Kategorie der größeren Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² rangiert auf dem zweiten Platz und trägt 49.700 m² bzw. 32,2 % (-0,8 Prozentpunkte Marktanteil) am Gesamtflächenumsatz bei, gefolgt von mittelgroßen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 11.700 m² bzw. 7,6 % (-11,1 Prozentpunkte Marktanteil), kleinen bis mittleren Flächen zwischen 1.001 und 3.000 m² (25.600 m² bzw. 16,6 %; -1,5 Prozentpunkte Marktanteil), die mit 13 der 31 im ersten Quartals 2022 am meisten Abschlüsse verzeichnet. Das Schlusslicht bildet die Kategorie der Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 3.500 m² bzw. 2,3 % (-2,6 Prozentpunkte Marktanteil).

Spitzenmiete verteuert sich um 4,2%, die Durchschnittsmiete zweistellig
In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete ausschließlich zu und erreicht im ersten Quartal 2022 ihren neuen vorläufigen Höchstwert von 7,50 €/m². Damit verteuerte sie sich im Quartalsvergleich um 4,2 %. Das stellt den deutlichsten Zuwachs seit Q1 2019 dar. Der 5-Jahresschnitt von 6,96 €/m² wurde aktuell um 7,8 % übertroffen.

Auch die Durchschnittsmiete erklimmt mit 6,50 €/m² einen neuen Höchstwert und steigt zudem noch stärker als die Spitzenmiete an. Der prozentuale Zuwachs liegt mit 10,2 % im zweistelligen Bereich, verglichen zum Wert aus Q1 2021, auf 6,50 €/m². Kommend von 5,90 €/m² hat sich die Durchschnittsmiete damit um deutliche 60 Cent/m² verteuert. Der 5-Jahresschnitt von 5,78 €/m² hat sich um 12,5 % erhöht.

„Die oft beschriebene Flächenknappheit macht sich insbesondere bei den Durchschnittsmieten bemerkbar. Wir sind an dem Punkt angelangt, wo alle preiswerten Flächen vermietet sind und im Berliner Stadtgebiet mindestens eine 6 vor dem Komma steht, wenn nicht sogar eine 7 oder 8. Alles darunter kann nur noch als absoluter Glücksgriff gewertet werden“, so Ben Dörks zur Mietpreisentwicklung.

Wesentliche Umsatzbringer (Tesla und die weiteren Top-5)

Unternehmen    Marktgebiet    Ort    Flächenumsatz    Grund der       Branche
                                                                                     Anmietung   
Tesla              Berlin         Grünheide    327.000 m²*    Neugeschäft    Produktion
                      Umland Ost   

Hive               Berlin         Rangsdorf    20.514 m²         Expansion    E-Commerce
                      Umland Süd  

Instabox        Berlin Süd    Bohnsdorf    17.665 m²    Neugeschäft    Logistik/                                                                                                                 Spedition
SellerX           Berlin
                     Umland Süd Großbeeren  12.000 m²    Neugeschäft    E-Commerce

Midgard       Berlin Ost  Alt-                   10.471 m²    Expansion Handel
                                    Hohenschönhausen

StockX        Berlin Süd    Bohnsdorf    9.800 m²    Neugeschäft    E-Commerce
*Wert aus Tagesspiegel, 22.3.22

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