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• Top-8 Miet- und Eigennutzermärkte mit Rückgang um 8,5 % auf 3,53 Mio. m²
• NEU: Auswertung des Flächenumsatzes – Top-8 sind Mietermärkte
• Handel ist der Taktgeber bei der Flächenabnahme von Lager- und Logistikflächen
• NEU: Kategorie Flächensegment: Großflächen sorgen für Erfüllung der Bedürfnisse in der Belieferung der Bevölkerung und der Lieferketten
• Hohe Spitzenmietpreis-Dynamik
• 40 größte Mietvertragsabschlüsse für 40 % Umsatz verantwortlich

München, 16. Februar 2023 – In seiner neuesten Marktanalyse hat Realogis - Deutschlands führendes Beratungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücke- den Flächenumsatz der deutschen Top-8 Standorte für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien untersucht. Danach lag der durch alle Marktteilnehmer erzielte Jahresumsatz zur Miete und Eigennutzung an den Standorten Hamburg, Berlin, Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München bei 3,53 Mio. m². Laut Realogis entspricht dieses Ergebnis einem Rückgang um 8,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Rekordjahr 2021 wurden noch 3,86 Mio. m² umgesetzt.

„Auch wenn wir einen Rückgang verzeichnen, war 2022 ein gutes Jahr für die deutschen Top-Standorte für Logistik und Industrieimmobilien. Die Miet- und Eigennutzermärkte erzielten im abgelaufenen Jahr den zweitstärksten Umsatz der vergangenen fünf Jahre“, kommentiert Bülent Aldemdag, Geschäftsführer bei Realogis. Das spiegelt sich auch im 5-Jahresschnitt wider, welcher bei 3,3 Mio. m² liegt und um 6,8 % übertroffen werden konnte.

Den größten Anteil am Flächenumsatz des abgelaufenen Jahres unter allen acht Top-Standorten stellte erstmals die Metropolregion Berlin (2021: Platz 4). Im Hauptstadtmarkt wurden in den Monaten Januar bis Dezember 2022 insgesamt 1,12 Mio. m² und damit fast ein Drittel (31,8 %) aller Flächen aller 8 Top-Standorte umgesetzt. Maßgeblich verantwortlich für das Allzeithoch und für das Plus von 80 % gegenüber dem Vorjahresergebnis von 624.700 m² war der Abschluss von Tesla mit 327.000 m².

Der Vorjahressieger, das Ruhrgebiet, landete 2022 mit 519.430 m² (-25 % im Vergleich zu GJ 2021) und einem Anteil am Ergebnis von 14,7 % auf Platz 2. Erneut auf dem dritten Rang liegt Hamburg mit 490.000 m² (-22 % im Vergleich zu GJ 2021) bzw. einem Anteil am Ergebnis von 13,9 %.

Das Mittelfeld teilen sich Frankfurt mit 317.700 m² bzw. 9 %, die mit -52 % eine Halbierung des Vorjahreswertes von 655.700 m² hinnehmen mussten. Stuttgart konnte mit 316.000 m² bzw. 8,9 als einzige deutsche Metropolregion neben Berlin zulegen (+7 % Flächenumsatz im Vergleich zu GJ 2021).

Unterhalb der 300.000 m²-Marke liegen die deutschen Top-Standorte Düsseldorf (265.200 m² bzw. 7,5 %; -24 % im Vergleich zu GJ 2021), München (250.000 m² bzw. 7,1 %; -17 % im Vergleich zu GJ 2021) sowie Köln (249.400 m² bzw. 7,1 %; -20 % im Vergleich zu GJ 2021).

Nicht für jeden Teilmarkt war das abgelaufene Jahr bezogen auf den Flächenumsatz positiv. Mit Blick auf den Flächendurchschnitt der vergangenen fünf Jahre zeigt sich, dass Berlin und Stuttgart 2022 mit 77 % bzw. 41 % die einzigen Märkte sind, die 2022 deutlich über ihrem jeweiligen 5-Jahresschnitt performten (634.878 m² bzw. 223.352 m²). Hamburg (498.000 m²), Köln (241.480 m²) und Düsseldorf (265.240 m²) lagen mit -2 %, 3 % bzw. 0 % nahe bzw. auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Das Niveau der Vorjahre nicht halten konnten München (302.700 m²) und das Ruhrgebiet (617.000 m²) mit -17 % bzw. -16 %.

NEU: Auswertung des Flächenumsatzes – Top-8 sind Mietermärkte
Bei der Marktanalyse der Top-Standorte hat Realogis aktuell zum ersten Mal auch die Nutzerstruktur noch eingehender analysiert. Im abgelaufenen Jahr zeigte sich, dass der Großteil des Marktgeschehens durch Mieter geprägt war, welche mit 2,8 Mio. m² bzw. 79 % beinahe vier von fünf umgesetzten Quadratmetern abnahmen. Lediglich 21 % bzw. 712.500 entfielen auf Eigennutzer, hier trug allein der Tesla-Abschluss fast die Hälfte bei.

Handel ist der Taktgeber bei der Flächenabnahme von Lager- und Logistikflächen / Industrie/Produktion legt um 80 % zu
Auf Rang eins des Flächenumsatzes nach Branchen befindet sich 2022 der Handel mit 1,24 Mio. m² bzw. 35,2 %, kommend von Rang 2 im Vorjahr mit 1,35 Mio. m².

„Der Handel war im Gesamtjahr 2022 die taktgebende Branche bei der Neunutzung von Lager- und Logistikflächen und löste Logistikunternehmen und Speditionen ab“, so Jörg Lojewski, Geschäftsführer bei Realogis.

„Wir haben erstmals auch die Rollen des klassischen Handels und des E-Commerce untersucht. Danach wurde 2022 mit 739.702 m² bzw. 59,4 % der überwiegende Anteil des Flächenumsatzes von Unternehmen, die dem klassischen Handel zuzuordnen sind, abgenommen. Unternehmen aus dem E-Commerce kamen mit 505.272 m² auf einen Anteil von 40,6 %“, ergänzt Geschäftsführer-Kollege Stefan Imken.

Zweitplatziert ist nur knapp hinter dem Handel ist die Branche Logistik/Spedition mit 1,21 Mio. m² bzw. 34,5 %. Im Vorjahr war Logistik/Spedition mit 45,6 % bzw. 1,76 Mio. m² noch eindeutig erstplatziert und büßt 11,1 Prozentpunkte an anteiliger Bedeutung ein. Auch absoluten Flächenumsatz verliert die Branche und unter allen drei Branchen mit -30,8 % am deutlichsten. Drittplatziert ist weiterhin Industrie/Produktion mit 814.417 m² bzw. 23,1 %, die mit 11,4 Prozentpunkten von allen Branchen ihre anteilige Bedeutung am deutlichsten ausbauen kann (GJ 2021: 451.242 m² bzw. 11,7 %) sowie auch absolut um 80 % zulegen konnte. Erneut letztplatziert ist die Sammelkategorie Sonstiges mit 255.516 m² bzw. 7,2 %.

NEU: Umsatz nach Größenklassen
Erstmals hat Realogis auch die am stärksten genutzten Flächensegmente an den acht deutschen Top-Standorten für Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien analysiert. „Großflächen ab 10.001 m² sorgten mit Abstand an den deutschen Top-8 Standorten am häufigsten dafür, die Bedürfnisse des Handels, der Logistik und der Industrie in den Bereichen der Warenversorgung der Bevölkerung und der Schaffung funktionierender und krisenfester Lieferketten zu erfüllen“, so Julian Petri, Geschäftsführer bei Realogis. Auf sie entfielen 2022 insgesamt 2,24 Mio. m² bzw. 63,4 %.

Größere Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² kamen mit 424.078 m² bzw. 12 % auf Platz 3, mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² mit 291.026 m² bzw. 8,2 % auf Platz 4. Kleine bis mittlere Flächen sind nach den Großflächen die zweitgefragteste Größenkategorie mit 432.060 m² bzw. 12,2 % und Kleinstflächen trugen mit 146.530 m² insgesamt 4,1 % des Flächenumsatzes bei und sind somit letztplatziert.

Hohe Spitzenmietpreis-Dynamik
„In allen acht untersuchten Märkten stieg die Spitzenmiete deutlich an“, berichtet Joel Adam, Geschäftsführer bei Realogis. „Im Durchschnitt der Top-8 liegt die Verteuerung gegenüber dem Gesamtjahr 2021 bei über 14,3 %.“

Bis auf Frankfurt verzeichnen alle Märkte ein Anstieg im zweistelligen Prozentbereich.

Teuerster Standort ist weiterhin München mit 9,75 €/m² (+14,7 % kommend von 8,50 €/m²). Zweitplatziert ist weiterhin Berlin mit 9,00 €/m² (+20 % kommend von 7,50 €/m²). Drittplatziert ist der zuvor fünftplatzierte Hamburger Markt mit 7,80 €/m² (+16,4 % kommend von 6,70 €/m²) zusammen mit Stuttgart mit ebenfalls 7,80 €/m² (+11,4 % kommend von 7,00 €/m²) – kommend von Rang 4. Fünftplatziert ist Frankfurt mit 7,30 €/m² (+2,8 % kommend von 7,10 €/m²) – zuvor war Frankfurt noch drittteuerster Standort. Auf dem sechsten Rang befindet sich Düsseldorf mit 7,15 €/m² (+13,5 % kommend von 6,30 €/m²). Zweitgünstigster Markt war Köln mit 7,00 €/m² (+17,6 % kommend von 5,95 €/m²) – trotz dritthöchstem Anstieg der Top-Standorte weiterhin auf den unteren Rängen verortet. Günstigster Standort ist weiterhin das Ruhrgebiet mit 6,50 €/m² (+18,2 % kommend von 5,50 €/m²). Das Ruhrgebiet ist der einzige Markt mit einer Spitzenmiete unter 7,00 €/m².

Die größten 40 Mietvertragsabschlüsse sorgen für knapp 40 % des Gesamtumsatzes
„Die 40 größten Abschlüsse aller Marktteilnehmer waren 2022 mit einem akkumulierten Flächenumsatz von 1,35 Mio. m² für rund 38 % des Gesamtflächenumsatzes aller Top-8 Standorte verantwortlich“, erklärt Julian Petri, Geschäftsführer bei Realogis.

1    Berlin    Tesla        327.000 m²    Industrie/Produktion    Neubau
2    Ruhrgebiet    ITG    50.000 m²    Logistik/Spedition    Neubau
3    Ruhrgebiet    Picnic 50.000 m²    E-Commerce    Neubau
4    Ruhrgebiet    LIDL  50.000 m²    Klassischer Handel    Neubau
5    Hamburg    Aldi      42.500 m²    Klassischer Handel    Neubau
6    Berlin    Sonepar    41.250 m²    Klassischer Handel    Neubau
7    Frankfurt    B+S     39.500 m²    Logistik/Spedition    Bestand
8    Berlin    Tesla         38.887 m²    Industrie/Produktion    Neubau
9    Stuttgart    REWE  35.000 m²    Klassischer Handel    Bestand
10    Stuttgart    Unbekannt   
                                    33.263 m²    Logistik/Spedition    Neubau
11    Berlin    LIDL        32.738 m²    Klassischer Handel    Neubau
12    Düsseldorf    Vaillant Group   
                                    32.000 m²    Industrie/Produktion    Neubau
13    Berlin    Schnellecke 30.800 m²    Logistik/Spedition    Neubau
14    Hamburg    Airbus    30.000 m²    Industrie/Produktion    Bestand
15    Köln    LIDL              30.000 m²    Klassischer Handel    Bestand
16    Köln    Hammer        30.000 m²    Logistik/Spedition    Neubau
17    Hamburg    Pfaff Logistik    29.500 m²    Logistik/Spedition    Bestand
18    Ruhrgebiet    WM Group     29.423 m²    Logistik/Spedition    Neubau
19    München    Winning BLW    28.000 m²    Industrie/Produktion    Bestand
20    Köln    Computacenter       28.000 m²    Sonstiges    Bestand
21    Ruhrgebiet    ALT Finecom 28.000 m²    Logistik/Spedition    Bestand
22    Frankfurt    Rexel              26.000 m²    Klassischer Handel    Neubau
23    Hamburg    Picnic              25.000 m²    E-Commerce    Neubau
24    Hamburg    JYSK                24.000 m²    Klassischer Handel    Neubau
25    Köln    Siewert & Kau        23.000 m²    E-Commerce    Neubau
26    Stuttgart    E. Breuninger 22.282 m²    E-Commerce    Bestand
27    Düsseldorf    Picnic           20.000 m²    E-Commerce    Neubau
28    Düsseldorf    Bohnen Logistik    19.356 m²    E-Commerce    Neubau
29    Stuttgart    Krannich Solar         16.000 m²    Klassischer Handel    Neubau
30    Stuttgart    Tesla Motors
                                   Netherlands    15.460 m²    Industrie/Produktion    Bestand
31    München    DHL             14.000 m²    Logistik/Spedition    Neubau
32    Düsseldorf    Galaxus    14.000 m²    E-Commerce    Neubau
33    Köln    Offergeld            14.000 m²    Logistik/Spedition    Neubau
34    Düsseldorf    Gate 41 Logistics
                                              13.364 m²    Logistik/Spedition    Bestand
35    München    Proton Motor Fuel Cell   
                                             13.200 m²    Industrie/Produktion    Bestand
36    Frankfurt    Atrikom    12.532 m²    Logistik/Spedition    Neubau
37    München    Mynaric    11.000 m²    Industrie/Produktion    Bestand
38    Frankfurt    Grieshaber
              Logistics Group    10.495 m²    Logistik/Spedition    Neubau
39    Frankfurt    Breitfeld
                und Schliekert    10.177 m²    Klassischer Handel    Bestand
40    München    FS.COM      8.800 m²    E-Commerce    Bestand

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