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• 2019: 44 % aller Flächen wurden an den acht wichtigsten Logistikstandorten umgesetzt
• Prognose 2020: Weiterer Aufstieg der Logistikstandorte jenseits der Metropolregionen

München, 12. März 2019 – Realogis – mit 70 Experten das führende Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland – veröffentlicht seinen jährlichen Deutschland-Report für das Jahr 2019.

Im Zeitraum Januar bis Dezember 2019 hat das preisbereinigte BIP in Deutschland um 0,6% zugelegt. Zuwächse haben insbesondere die Dienstleistungsbereiche und das Baugewerbe verzeichnet. Eindeutig positive Signale haben zudem sowohl die privaten Konsumausgaben (+1,6 %) als auch die des Staates (+ 2,5 %) gesendet. Ein Plus von 0,9 % verzeichnen die deutschen Exporte, die preisbereinigten Importe haben um 1,9 % zugelegt. Gleichzeitig ist die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erstmals auf einen Jahresdurchschnitt von mehr als 45 Millionen Erwerbstätigen gestiegen (+ 0,9 %).

Vor diesem Hintergrund hat sich der Umsatz der Logistikbranche laut BVL um 1,8 % auf knapp 280 Mrd. Euro erhöht und der Brutto-Umsatz der E-Commerce-Branche ist um 11,6 % auf 72,6 Mrd. Euro gestiegen (Quelle: Bundesverband E-Commerce).

Neben einer Übersicht der Flächenumsätze und Entwicklungen der Spitzen- und Durchschnittsmieten an den Top-8 Logistikstandorten informiert der detaillierte Bericht über zwölf weitere wichtige Industrie- und Logistikimmobilienmärkte in Ost-, Nord- und Süddeutschland in 2019. Zudem geben die Branchenkenner Einschätzungen und Prognosen bezüglich der Entwicklungen am Vermietungs- und Projektentwicklungsmarkt im Jahr 2020.

Top-8-Logistikregionen
Laut Analysen von Realogis ist im abgelaufenen Jahr ein Mietflächenumsatz an Lager-, Industrie- und Logistikimmobilien von ca. 6,7 Mio. qm von allen Marktteilnehmern erzielt worden. Das Ergebnis liegt bei einem grundsätzlichen Nachfrageüberhang allerdings rund 5 % unter dem Vorjahresergebnis (2018: 7,05 Mio. qm), was dem Mangel sowohl an verfügbaren Mietflächen als auch an entwickelbaren Grundstücken geschuldet ist.

Unter den acht deutschen Top-Standorten führt das Ruhrgebiet mit 581.000 qm und verzeichnet ein Plus von 25 % im Vergleich zum Vorjahresergebnis (2018: 465.000 qm). An zweiter Stelle im Ranking platziert sich mit 502.000 qm nach wie vor die dynamische Logistikimmobilienregion Berlin (+14 %; 2018: 442.000 qm), gefolgt von Frankfurt / Rhein-Main mit 454.000 qm (-36 %; 2018: 705.000 qm).

Das größte Wachstum hat mit einem Plus von 48 % (2019: 428.000 qm; 2018: 290.000 qm) die Metropolregion München verzeichnet. Das Ergebnis ist allerdings auf den Vertragsabschluss von Krauss Maffei in Parsdorf (ca. 210.000 qm) zurückzuführen.

Den stärksten Rückgang der Vermietungsaktivitäten aufgrund von nahezu Vollvermietung verzeichnet hingegen der Top-Standort Köln mit -37 % im Vergleich zum Vorjahr (2019: 159.000 qm; 2018: 251.000 qm). Ebenso nachgegeben haben die Metropolregionen Hamburg (- 27 %) und Stuttgart (- 15 %). Der Industrie- und Logistikmarkt Düsseldorf zeigt eine gleichbleibend gute Performance (2019: 261.000 qm; 2018: 255.000 qm).

Aussichten für 2020
Für die Top-8-Märkte prognostiziert Realogis ein Gesamtergebnis von insgesamt 2.534.000 qm für 2020, was einem Rückgang von 13 % gegenüber dem Vorjahresergebnis entspräche (2019: 2.915.000 qm).

In den Regionen Hamburg und Frankfurt geht Realogis davon aus, dass der Flächenumsatz 2020 auf dem Niveau des Vorjahres verbleiben wird. „Der Markt verzeichnete in den vergangenen Jahren durch die hohe Neubaudynamik Rekordergebnisse. Das lässt sich nicht so einfach wiederholen“, kommentiert Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Frankfurt GmbH.

Gleiches gilt auch für die Metropolregion Hamburg. „Fehlende Ressourcen, um das mögliche Wirtschaftswachstum abzudecken, werden auch 2020 bestimmen – die Anspannung bleibt“, sagt Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH.

Berlin und NRW prognostizieren einen sinkenden Flächenumsatz für das Jahr 2020.  „Eine unangefochten hohe Nachfrage verzeichnet der Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen. Aufgrund der zuspitzenden Flächenknappheit erwarten wir 2020 ein Gesamtergebnis unter 900.000 qm“, so Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. 2019 lag das Gesamtergebnis noch bei 1.001.000 qm.

München sieht die Prognose für das Jahr 2020 leicht unter dem Niveau der Jahre 2017 und 2018 und geht von einem Ergebnis von maximal 280.000 qm für 2020 aus. „In München herrscht nach wie vor Vollbeschäftigung und der Markt glänzt mit einer Leerstandsquote von unter 1 %. Ein Ergebnis zwischen 230.000 bis 280.000 qm würde somit in 2020 ein gutes Ergebnis darstellen“, so Florian Stork und Clemens Kerscher, Geschäftsführer der Realogis Immobilen München GmbH.

„Auch in Stuttgart bleibt der Nachfrageüberhang grundsätzlich bestehen“, berichtet Adriano Borgia, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Stuttgart GmbH.

Ob das Gesamtjahresergebnis 2020 wieder in Richtung 7 Millionen qm zeigt, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, die jetzt noch nicht einschätzbar sind.

Mietpreise in den Top-8-Regionen
Spitzenreiter unter allen Top-8-Regionen sowohl hinsichtlich der Spitzenmiete (7,25 Euro/qm) als auch der Durchschnittsmiete (6,75 Euro/qm) ist nach wie vor der Münchener Markt. Nach einem Anziehen der Spitzenmiete im ersten Halbjahr 2019 aufgrund des Krauss Maffei Abschlusses auf 8,50 Euro/qm, hat sie sich in letzten sechs Monaten mit 7,25 Euro/qm wieder auf das Niveau von 2018 eingependelt.

In Berlin haben sich sowohl die Spitzenmiete (7 Euro/qm; +3 %) als auch die Durchschnittsmiete (5,80 Euro/qm; +5 %) im Vergleich zum Vorjahr verteuert. Damit liegt Berlin in beiden Rankings auf Platz 2.

An dritter Stelle im Spitzenmieten-Ranking rangiert das Stadtgebiet Frankfurt mit einem Mietwachstum um 8 % auf ca. 7,00 Euro/qm (2018: 6,50 Euro/qm).

Die Durchschnittsmiete in der Metropolregion Frankfurt notiert unverändert bei 4,95 Euro/qm (Platz 4 im Ranking) hinter Stuttgart, wo sich die Durchschnittsmiete mit 5,20 Euro/qm im Vergleich zu 2018 (5,00 Euro/qm) um 4 % verteuert hat. Die Spitzenmiete in Stuttgart 2019 verharrt mit 6,50 Euro/qm auf dem Vorjahresniveau.

Industrie- und Logistikimmobilienmärkte in Ostdeutschland 2019/2020
Mit seinem Expertenteam hat Realogis auch weitere 12 Logistikregionen in Deutschland unter die Lupe genommen.

Region Magdeburg
Der Markt hat in der letzten Vergangenheit einen Nachfrageanstieg verzeichnet. Hinsichtlich moderner Logistikneubauflächen gibt es jedoch weiterhin aufgrund eines geringen Angebots noch viel Potential nach oben. Eine Großanmietung durch einen bereits vor Ort ansässigen Logistikdienstleister in einer built-to-suit-Immobilie sowie die Anmietung für die letzte Meile durch Amazon sprechen für die gute Lage.

Zudem wird der Standort Magdeburg im Dreieck der Hot Spots Hannover, Berlin-Brandenburg, Leipzig zunehmend an Wichtigkeit für die zukünftigen Geschäfte im E-Segment (Tesla) als auch im E-Commerce gewinnen. Grund hierfür sind das niedrige Lohnniveau sowie die Verfügbarkeit von Arbeitskräften, gepaart mit sehr attraktiven Mietkonditionen.

„Es wird interessant sein zu sehen, wie die ab Mitte 2020 zur Verfügung stehenden ersten 30.000 qm spekulativ errichteten Neubauflächen südlich von Magdeburg vom Markt absorbiert werden“, kommentiert Christian Beran, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH.

Region Leipzig und Halle (Saale)
Die Logistikregion Leipzig und Halle (Saale) ist 2019 geprägt von Großabschlüssen, insbesondere durch Eigennutzer. „Um weitere Anfragen bedienen zu können, werden 2020/2021 spekulative Großprojekte, die sich in der Planung befinden, dem Markt weitere Flächen zuführen“, so Christian Beran. Weiterhin verzeichnet die Region eine zunehmende Verknappung des Angebots an Bestandsimmobilien im Bereich 2.000 qm bis 5.000 qm.

Region Dresden
Wie auch 2018 ist in der Region Dresden in den Monaten Januar bis Dezember 2019 eine gleichbleibend hohe Nutzernachfrage registriert worden. Viele Geschäftsansiedlungen lassen sich jedoch bisher aufgrund eines geringen Angebots an Bestandsflächen bzw. Neubauobjekten nicht realisieren. Gleiches gilt auch für Projektentwicklungen: Der Markt hat der hohen Nachfrage durch Projektentwickler nach entwickelbaren Grundstück für Logistik und Light Industrial sowie Gewerbe derzeit nahezu nichts anzubieten.

Region Erfurt
Ein gutes Angebot an Flächen bietet die Region hauptsächlich im Norden Erfurts. Südlich sieht es eher verhalten aus, jedoch sollen 2020 Neubauflächen auf den Markt kommen. Insgesamt lässt sich eine rückläufige Nachfrage im Größensegment 2.000 bis 5.000 qm verzeichnen und eine geringe Nachfrage für Logistikhallen größer 10.000 qm.

Region Zwickau
Die Region Zwickau ist 2019 durch einen Nachfragerückgang von Unternehmen aus der Automotive-Branche geprägt. Insbesondere in den Größenklassen 2.000 bis 5.000 qm und größer 10.000 qm hat das Interesse nachgelassen. „In der nahen Zukunft wird jedoch die E-Mobilität der größte Treiber am lokalen Immobilienmarkt sein. Anzeichen hierfür sind vor dem Hintergrund eines absoluten Flächenmangels bei Bestandsimmobilien eine bereits gute Nachfrage nach Grundstücksflächen für Projektentwicklungen“, so Christian Beran.

Spitzenmieten in Ostdeutschland
Die höchste Spitzenmiete in Ostdeutschland hat Realogis in den letzten sechs Monaten 2019 in der Region Dresden registriert. Mit 6,00 Euro/qm führt der Markt nicht nur das Ranking in diesem Segment an, sondern auch im Bereich der Durchschnittsmieten.

Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Norddeutschland

Region Bremen
Die Region Bremen ist wegen ihres Angebots an multimodalen Umschlagsmöglichkeiten für Logistik- und Transportdienstleister äußerst attraktiv. „Mit einem Rekordergebnis von über 400.000 qm Industrie- und Logistikflächenumsatz sind 2019 alle Erwartungen übertroffen worden. Damit befindet sich der Markt in Schlagdistanz zu den Top-8-Logistikmärkten in Deutschland“, kommentiert Christian Beran.

Das Ergebnis vor Ort ist geprägt durch mehrere Großabschlüsse, wozu unter anderem Amazon mit einem ca. 120.000 qm großen Neubau zählt. „Es bleibt jedoch abzuwarten, ob sich dieser erfolgreiche Trend 2020 fortsetzen wird, und ob die Vielzahl an neuen Immobilienprojekten, welche größtenteils spekulativ in die Entwicklung gehen, auch von den Nutzern an- und abgenommen werden“, so Christian Beran. „Nach wie vor gibt es sehr wenige Bestandsflächen größer 10.000 qm, welche kurzfristig verfügbar wären.“

Region Hannover
Die Region Hannover ist als Knotenpunkt von Nord-Süd-(A7) und West-Ost-(A2) Verbindungen eine der attraktivsten Logistikimmobilienregionen hinter den Top-8. Wie zu erwarten, wurden im letzten Jahr gerade zum Jahresende nochmal großvolumige Vermietungen getätigt. „In Summe sprechen wir von über zehn Großabschlüssen namhafter Unternehmen aus verschiedenen Branchen. Dies führt zu einer sehr positiven Bilanz von ca. 375.000 qm, was für die Nachhaltigkeit der Region spricht“, so Christian Beran. Aufgrund der zunehmenden Verknappung von Bestandsflächen wird sich zukünftig der Umkreis nach geeigneten Objekten vergrößern. Es sind noch einige wenige neue Projekte angesetzt, deren Umsetzung abzuwarten bleibt“, so der Realogis-Experte.

Region Osnabrück
In der Region Osnabrück mangelt es grundsätzlich nach wie vor an modernen Logistikanlagen, welche kurzfristig verfügbar sind. „Ein klares Zeichen hierfür ist, dass eine moderne Anlage in Melle Ende letzten Jahres bereits unterzeichnet wurde, obwohl der Bezug zu diesem Zeitpunkt noch mehr als ein halbes Jahr in der Zukunft lag“, berichtet Christian Beran. Die Vermarktung dieser Liegenschaft dauerte nicht einmal drei Monate.

„Grundsätzlich ist die Nachfrage im Bereich 5.000 bis 15.000 qm stabil, lediglich das Angebot fehlt. Wir blicken gespannt in die Zukunft und die weitere Entwicklung dieser Region“, so Beran.

2019 ist mit 5,10 Euro/qm die höchste Spitzenmiete in Norddeutschland in der Logistikregion Hannover registriert worden.

Industrie- und Logistikimmobilienmarkt Süddeutschland

Region Nürnberg
Mittlerweile sind in der Region einige Neubauprojekte für Logistik und Light Industrial im Großraum Nürnberg in der Planung. „In den Jahren 2020 und 2021 kommen Neubauflächen zwischen 100.000 und 140.000 qm auf den Markt“, berichtet Florian Stork, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Deutschland GmbH. Die Region Nürnberg ist aufgrund der zentralen Lage in Süddeutschland in unmittelbarer Nähe zu den Autobahnen A3, A6 und A9 nicht nur für die Automotive-Branche sehr attraktiv.

Die Spitzenmiete ist mit bis zu 6,50 Euro/qm im Stadtgebiet und für Neubauten im Umland bis zu 5,00 Euro/qm nahezu gleichgeblieben. Florian Stork: „Zentrale Standorte für Logistiker wie z.B. der Nürnberger Güterverkehr-Hafen platzen aus allen Nähten. Es gehen vermehrt Anfragen von Unternehmen ein, die einen Wegzug aus dem Hafen in Betracht ziehen. Hier wird sich zeigen, ob die peripheren Lagen auch tatsächlich angenommen werden “

Region Regensburg
Der Südosten Deutschlands ist nach wie vor für Logistikimmobilien-Projektentwickler aufgrund seiner Automotive-Affinität interessant. Die Nachfrage ist im Jahr 2019 jedoch nicht stärker als im Vorjahr gewesen. Mietpreise haben sich ebenfalls nicht erhöht (3,90 bis 5,00 Euro/qm Durchschnittsmiete und 5,20 Euro/qm Spitzenmiete für den Neubau).

„Der Trend für die Zukunft in Regensburg ist die Last Mile Logistik. Paketzusteller und Onlinehändler haben den Markt für sich entdeckt und möchten mit city-nahen Immobilien die Bürger der Stadt versorgen“, sagt Florian Stork.

Region Dingolfing
Die Region Dingolfing konnte 2019 keinen vergleichbaren Großabschluss wie die Großanmietung der XXXLutz-Gruppe in Gottfrieding mit 60.000 qm im Jahr 2018 aufweisen. „Der Neubau der bauwo hat jedoch ein großes Potential, im Jahr 2020 einige Abschlüsse zu generieren. Bereits im ersten Quartal 2020 sind ca. 25.000 qm – durch unser Haus vermittelt – vermietet worden. Weitere spekulativ errichtete Flächen zwischen 20.000 qm bis 50.000 qm sind in der Pipeline“, berichtet Florian Stork.

Die Mietpreise für Neubau liegen aufgrund der gestiegenen Bau- und Grundstückspreise bei 4,30 bis 5,00 Euro/qm. Auch für weitere Projektentwicklungen ist das Potential der Flächenabnahme vorhanden, allerdings sind gegenüber 2018 im Landbanking keine weiteren Flächen ausgewiesen worden. Derzeit sind Ausschreibungen für die Neubauentwicklungen für die Logistik im Bereich 40.000 bis 100.000 qm Nutzfläche am Markt platziert.

Region Ingolstadt
In der Region Ingolstadt bleibt die weitere Entwicklung abzuwarten. „Nutzer und Projektentwickler werden ihren Radius für adäquate Neubauflächen zukünftig größer ziehen müssen“, erklärt Florian Stork. Die Mieten für höherwertige Light Industrial Immobilien liegen bei über 6,00 Euro/qm. Wie in Dingolfing sind Großgesuche im Bereich zwischen 30.000 bis 60.000 qm am Markt platziert.

Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“

Pioneers in logistics since 2005: Realogis – www.realogis.de
Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 70 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien erzielte 2019 einen Umsatz von über 14 Millionen Euro.

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