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• Teilmarkt Düsseldorf mit +8 % Flächenumsatz und guter Nachfrage trotz anhaltendem Flächenmangel
• Teilmarkt Köln mit schwachem Halbjahr
• Ruhrgebiet erneut Top-Halbjahr mit Großabschlüssen
• Immobilienbesitzer zeigen in der Krise Solidarität mit systemrelevanten Nutzern
• Weniger maßgeschneiderte Projekte in der Planung
• Projektentwicklungen: Ruhrgebiet wird zunehmend beliebter Hotspot für spekulative Neubauten
• Prognose bis Jahresende: 1.000.000 qm-Marke kann knapp erreicht werden

Düsseldorf, 21. August 2020 – Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien zur Miete in Nordrhein-Westfalen hat trotz der Lockdown-Monate März und April 2020 ein ordentliches Ergebnis eingefahren. Da viele Unternehmen ihre Gesuche im genannten Zeitraum ruhen ließen, beläuft sich der durch alle Marktteilnehmer erzielte Flächenumsatz in den drei Hauptmärkten Ruhrgebiet, Köln und Düsseldorf auf 471.530 qm. Zu diesem Ergebnis kommt eine neueste Analyse von Realogis, dem mit 70 Experten führenden Beratungsunternehmen für die Vermietung von Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in Deutschland. Damit präsentiert sich der Markt 9 % unter dem Niveau des Vorjahreshalbjahr (516.771 qm) und 4 % unter dem 5-Jahresschnitt (492.500 qm).

„Die größten Flächenabnehmer im historisch von der Industrie geprägten, bevölkerungsreichsten Bundesland Deutschlands sind mittlerweile der Handel und die Logistik“, berichtet Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Düsseldorf GmbH. Die Realogis-Niederlassung berät seit 2008 Unternehmen in ihren Ansiedlungsprozessen in allen wichtigen NRW-Teilmärkten.

„Wir verzeichnen weiterhin eine stabile Nachfrage. Dennoch beobachten wir, dass Unternehmen hinsichtlich ihrer Immobilienentscheidungen derzeit noch verhaltener agieren und weitere Entwicklungen abwarten, wie intelligentere Konzepte, zu denen beispielsweise punktuelle Lockdowns zählen“, so der Logistikimmobilien-Experte. „Gleichzeitig sind Investoren vorsichtiger geworden, wenn es um die Planung von spekulativ, d.h. für die Wirtschaft auf Vorrat errichtete Neubauten geht. Außer im Ruhrgebiet, wo es noch punktuell Grundstückspotenziale gibt und die Nachfrage weiterhin ungebrochen hoch ist. Zudem verzeichnen wir weiterhin weniger built-to-suit-Verträge, d.h. Mietvertragsabschlüsse für Immobilien, die auf die Bedürfnisse von Nutzern maßgeschneidert errichtet werden.“

„Das erste Halbjahr 2020 war in den Lockdown-Monaten teilweise durch kurzfristige Flächengesuche geprägt. Insbesondere produzierte Saison- und Konsumwaren, die aufgrund der ausgesetzten Lieferketten nicht in den Handel gelangen konnten, mussten zwischengelagert werden. Dieses führte im März und April zu einer temporären Steigerung der Nachfrage hinsichtlich kurzfristig verfügbaren Flächen mit kurzen Laufzeiten“, so Bülent Alemdag. Von der Corona-Krise profitieren konnten vor allem Handelsunternehmen und deren Logistiker, die im E-Commerce sowie vorrangig im Lebensmittelsektor tätig sind.“

„Positiv zu erwähnen ist, dass Immobilieneigentümer den Mietern – maßgeblich aus dem Bereich Lebensmittelversorgung sowie aus dem Handel, die dem Allgemeinwohl dienen – unter die Arme gegriffen haben und kurzfristige Mietvertragslaufzeiten von sechs bis zwölf Monaten akzeptiert haben. Und das nicht nur in Bestandsobjekten, sondern auch Neubauten, in denen sonst sehr darauf geachtet wird, eine Laufzeit von mindestens fünf Jahren zu erzielen“, berichtet Bülent Alemdag.

NRW-Teilmarkt Düsseldorf – Mönchengladbach – Niederrhein
Mit einem Halbjahresumsatz von 100.280 qm hat sich der NRW-Teilmarkt Düsseldorf, Mönchengladbach und Niederrhein nach einem verhaltenen ersten Quartal auf ein solides Ergebnis eingependelt. Nach H1 2017 (135.000 qm) stellt es den zweithöchsten Umsatz der letzten fünf Jahre dar. Damit hat die Region ihr Vorjahresergebnis um 8 % toppen können (H1 2019: 92.990 qm), bleibt aber 5 % unter dem 5-Jahresschnitt (105.494 qm).

Das Ranking des Flächenumsatzes nach Branchen führt die Logistik mit 45 % an (H1 2020: 45.130 qm; H1 2019: 30 %, 27.400 qm). Danach folgt der Handel mit 34,5 % (H1 2020: 34.590 qm; H1 2019: 53 %, 49.580 qm) und die Industrie mit 10,3 % (H1 2020: 10.330 qm; H1 2019: 11 %, 10.020 qm).

„Die meisten Neuvermietungen in diesem Teilmarkt haben Flächeneinheiten zwischen 5.000 bis 12.000 qm gegolten. Allerdings konnten wir nicht einen Abschluss über 15.000 qm registrieren. Die Nachfrage ist gut und war auch in der Lockdown-Phase nicht verhalten. Jedoch ist die Region nach wie vor durch eine starke Knappheit an ausgewiesenen Entwicklungsgrundstücken für die Industrie und Logistik geprägt“, so Bülent Alemdag. „Gewerbeparks sind weiterhin fast vollvermietet, was auch in diesem Segment den Angebotsmangel unterstreicht, insbesondere für Einheiten zwischen 1.000 bis 5.000 qm.“

Mietpreise H1 2020
Die Spitzenmiete im Teilmarkt Düsseldorf, Mönchengladbach und Niederrhein liegt aktuell bei 5,95 Euro/qm und hat damit im Vergleich zu H1 2019 (5,60 Euro/qm) um 6 % angezogen. „Allerdings handelt es sich bei dem Objekt um eine Top-Lage im Düsseldorfer Süden mit hochwertiger Ausstattung. Ob diese Spitzenmiete als neues Benchmark gilt, wird sich zeigen. Wir gehen eher davon aus, dass sich die Spitzenmiete in dieser Region bei ca. 6.00 Euro/qm, einpendeln wird“, so Bülent Alemdag. Die Durchschnittsmiete rangiert bei 4,95 Euro/qm und hat sich im Vergleich zu H1 2019 (4,80 Euro/qm um 3 % verteuert.

Wesentliche Mietvertragsabschlüsse in H1 2020
Bohnen Logistik         Mönchengladbach                  11.315 qm            Neubau / spekulativ
Yusen Logistics          Düsseldorf/Langenfeld           11.240 qm            Neubau / spekulativ
TPLink                        Düsseldorf                                 9.188 qm            Neubau / spekulativ

Prognose 2020
„Das zweite Halbjahr 2020 ist von drei Themen geprägt: Rezession, Corona-Pandemie und Flächenmangel“, kommentiert Bülent Alemdag. „Der Kelch der Rezession wird nicht schadlos an der Logistikbranche vorbeigehen. Zudem sind die Verbraucher verhaltener hinsichtlich ihres Konsums. Der Online-Handel boomt, er hat im zweiten Quartal noch einmal zugelegt und wird sich schneller und langfristig etablieren.

„Der Teilmarkt Düsseldorf zeigt eine gesunde Nachfrage, jedoch bei weiter bestehender Flächenknappheit. Wir gehen davon aus, dass der Markt bis Jahresende einen Umsatz an Industrie- und Logistikflächen von insgesamt 160.000 bis 175.000 qm erzielen wird. Das entspräche einem Einbruch von über 40 % gegenüber den Vorjahren, in denen die Ergebnisse meistens zwischen 250.000 bis 300.000 qm gelegen haben.“

NRW-Teilmarkt Köln – Bonn – Aachen
Mit einem Umsatz von 63.150 qm hat der Teilmarkt Köln – Bonn – Aachen nach H1 2016 (60.000 qm) sein schwächstes Ergebnis der letzten fünf Jahre erzielt. Im Vergleich zum Vorjahresergebnis von ca. 76.600 qm hat der Markt aktuell um 18 % nachgegeben und liegt 36 % unter dem 5-Jahresschnitt (98.151 qm).

Den größten Abschluss im Raum Köln hat die Ayyildiz Hali GmbH, ein internationales Produktions- und Handelsunternehmen für Teppiche, in einer ca. 9.700 qm umfassenden Immobilieneinheit von Prologis in Kerpen auf Beratung von Realogis abgeschlossen. Das Gesamtmarktergebnis wertet die Vermietung einer 20.408 qm umfassenden Logistikeinheit in Alsdorf bei Aachen an das Unternehmen Trotec Laser auf. Hierbei handelt es sich jedoch um einen bereits bestehenden Mieter, der sich in der Immobilie verändert hat. Die meisten Vermietungen haben im Berichtszeitraum hingegen im Bereich von 3.000 bis 10.000 qm stattgefunden, so Realogis.

Flächenumsatz nach Branchen
Als größter Flächenabnehmer hat sich der Handel mit 47,7 %, bzw. 30.110 qm erwiesen, der im Vergleich zum Vorjahreszeitraum deutlich zulegte (H1 2019: 4 %; ca. 3.200 qm). Er hat zugleich die Logistik auf Rang 2 verwiesen (H1 2020: 20,7 %, 13.050 qm; H1 2019: 66 %; ca. 50.970 qm). Die Industrie verharrt mit 18.6 % bzw. 11.790 qm an der dritten Stelle (H1 2019: 13 %; ca. 9.630 qm).

„In den ersten sechs Monaten haben wir im Wirtschaftsraum Köln eine schwache Nachfrage verzeichnet. Entgegen dem bisherigen Trend sind beispielsweise spekulativ errichtete Neubauten noch nicht vermietet. Das gibt Unternehmen, die im weiteren Jahresverlauf sehr schnell Großflächen benötigen, eine gute Möglichkeit ihr Geschäft an diesem Standort auszuweiten“, so Bülent Alemdag.

Wie rund um die NRW-Landeshauptstadt auch, sind in der Region Köln Gewerbeparks weiterhin vollvermietet und es herrscht eine starke Grundstücksknappheit, um neue Flächen für das Gewerbe, die Leichtproduktion sowie die Logistik zu errichten.

Mietpreise H1 2020
Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 5,80 Euro/qm und hat damit im Vergleich zu H1 2019 (5,20 Euro/qm) um 12 % zugelegt. Die Durchschnittsmiete verbleibt auf dem Niveau des Vorjahreszeitraum bei 4,60 Euro.

Wesentliche Mietvertragsabschlüsse in H1 2020
Trotec Laser                           Aachen / Alsdorf         20.408 qm            Bestandsimmobilie /
                                                                                                          Erweiterung
Ayyildiz Hali GmbH                Kerpen                          9.699 qm            Neubau / spekulativ
Orion Engineered Carbons    Köln                              8.850 qm            Bestandsimmobilie

Prognose 2020
„Sowohl im Düsseldorfer als auch im Kölner Markt fokussieren die Nachfragen eher auf kleinteiligere Flächeneinheiten zwischen 1.000 bis 7.000 qm. Das wird sich 2020 weiter fortsetzen“, kommentiert Bülent Alemdag. „Bis Jahresende wird zwar im Kölner Gebiet noch eine größere Eigennutzeransiedlung stattfinden, aber wir rechnen nur mit einem Gesamtflächenumsatz zwischen 130.000 bis 150.000 qm – statt 200.000 bis 250.000 qm wie zuletzt in 2018.“

NRW-Teilmarkt Ruhrgebiet
Mit 308.100 qm Flächenumsatz hat das Ruhrgebiet nach H1 2016 (382.000 qm) und H1 2019 (347.180 qm) sein drittbestes Ergebnis der letzten fünf Jahre eingefahren und liegt damit 7 % über dem 5-Jahresschnitt (288.855 qm). Trotz des starken ersten Halbjahres hat der Mietflächenumsatz für Industrie- und Logistikimmobilien aber 11,3 % gegenüber dem außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumen der ersten sechs Monate des Vorjahres eingebüßt.

„Im Ruhrgebiet verzeichnen wir eine allgemein sehr gute Nachfragesituation nach Bestandsflächen, welche auch spekulativ auf Vorrat gebaut wurden. Das zeigt sich in einer leichten Zunahme von Abschlüssen im Logistiksegment bei einer gleichzeitig gleichbleibend hohen Quote von Abschlüssen im Handel, was mehrere Abschlüsse über Einheiten mit mehr als 30.000 qm großen Einheiten im ersten Halbjahr in Bestandsimmobilien dokumentieren“, berichtet Bülent Alemdag.

„Anfragen seitens der Industrie, der Logistik oder des Handels nach built-to-suit-Neubauflächen sind jedoch rar, und das obwohl Grundstücke vorhanden sind. Vor allem im östlichen Ruhrgebiet sowie in Voerde, Oberhausen, Duisburg, Moers und Essen haben sich Projektentwickler Areale gesichert, die zum Teil spekulativ als Standardimmobilie entwickelt werden“, so Bülent Alemdag.

Flächenumsatz nach Branchen
Im Gegensatz zum Vorjahreszeitraum führt die Branche Logistik im ersten Halbjahr das Ranking mit 60,8 % bzw. 187.170 qm an (H1 2019: 28 %, ca. 97.970 qm), gefolgt vom Handel mit 36,2 % bzw. 111.440 qm (H1 2019: 46 %, ca.159.940 qm).

Mietpreise H1 2020
Im Vergleich zu anderen NRW-Märkten hat sich die Spitzenmiete von 5,10 Euro/qm (Duisburger Hafen/Logport) nur moderat um 2 % verteuert (H1 2019: 5,00 Euro/qm) Die Durchschnittsmiete liegt nach wie vor bei 3,95 Euro/qm.

Wesentliche Mietvertragsabschlüsse in H1 2020
Onlinehändler             Ruhrgebiet / Witten                35.000 qm            Neubau / built-to-suit
Lebensmittelhändler Duisburg                                 33.153 qm             Neubau / spekulativ Deichmann                   Mülheim                                  15.073 qm      Bestandsimmobilie
Getränkelogistiker      Recklinghausen                     10.400 qm             Bestandsimmobilie

Prognose 2020
„Das Ruhrgebiet wird bis Jahresende alles rausreißen und das Gesamtergebnis für alle drei Top-Logistikmärkte in NRW erneut retten. Wir wissen, dass große Deals in der Pipeline sind und gehen von einer Gesamtperformance des Ruhrgebiets zwischen 650.000 bis 700.000 qm aus“, sagt Bülent Alemdag.

* Marktgebiet Nordrhein-Westfalen
Als Teilmärkte definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik-, Industrie- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie Düsseldorf / Mönchengladbach / Niederrhein und Köln / Bonn / Aachen.

Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“

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Die Realogis Gruppe ist das führende deutsche Beratungsunternehmen in den Bereichen Vermietung und Investment von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken in Deutschland. Nationalen und internationalen Unternehmen sowie privaten und institutionellen
Investoren stellt Realogis bei der Betreuung ihrer Immobilienbedürfnisse insgesamt 70 Experten zur Seite. Zur Realogis Gruppe gehören sieben eigene Niederlassungen an den wichtigsten deutschen Logistikstandorten. Der seit 2005 deutschlandweit tätige First Mover im Wachstumsmarkt Logistikimmobilien plant 2020 weitere Personaleinstellungen.

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