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• Umsatzplus von +54 % bzw. +54.500 m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stellt höchsten totalen Zuwachs der letzten fünf Jahre dar
• Flächen bis 5.000 m² für 42 % verantwortlich
• Nachfrage nach repräsentativen Gewerbeparks wächst
• Nachhaltigkeit und Mitarbeiterzufriedenheit für Immobiliennutzer immer wichtiger
• Erstmals Anmietung im Tesla-Umfeld registriert
• Branche Industrie/ Produktion gewinnt mit +25 Prozentpunkten deutlich an Bedeutung
• Spitzen- und Durchschnittsmiete erreichen Rekordniveau

Berlin, 13. April 2021 – Der Jahresauftakt ist dem Berliner Industrie- und Logistikmarkt 2021 hervorragend gelungen. Insgesamt sind von allen Marktteilnehmern 155.000 m² Industrie- und Logistikflächen vermittelt worden, hat das Immobilienberatungsunternehmen Realogis ermittelt. Damit hat der Markt deutlich gegenüber dem Jahresbeginn 2020 von 100.452 m² zugelegt. „Der Zuwachs von 54.548 m² beziehungsweise rund 54 % im Vergleich zum Vorjahresquartal stellt den höchsten totalen Zuwachs der letzten fünf Jahre dar“, berichtet Ben Dörks, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Berlin GmbH.

Gleichzeitig liegt laut Realogis – dem führenden Immobilienberatungsunternehmen für Industrie- und Logistikflächen und Gewerbeparks in Deutschland – das von allen Marktteilnehmern erzielte Ergebnis um 22.000 m² bzw. 16,5 % über dem zweitbesten Jahresbeginn (Q1 2017) mit damals 133.000 m². Zudem wird der langjährige 5-Jahres-Schnitt mit 24 % auch deutlich übertroffen, der Schnitt liegt aktuell bei 124.890 m².

Allein 45.000 m² Fläche sind in den ersten drei Monaten innerstädtisch vermietet worden. „Das ist ein gutes Niveau, wenn man die geringe Flächenverfügbarkeit kennt. Einheiten, die zur Nachvermietung bereitstanden, haben direkt ohne einen temporären Leerstand neue Nutzer gefunden. Selbst für Neubauten, wo nicht einmal die Stützen standen, sind im Rekordtempo Mietverträge unterzeichnet worden“, resümiert Ben Dörks.

Die beiden großen bundesweiten Trends, die Immobilien prägen – d.h. Nachhaltigkeit und Mitarbeiterzufriedenheit – bekommt auch der Berliner Industrie- und Logistikimmobilienmarkt zu spüren. Mietern seien, so Ben Dörks, möglichst niedrige Nebenkosten verbunden beispielsweise mit dem Einsatz von hochwertiger Dämmung und viel natürlichem Licht sowie energiesparenden LED-Strahlern wichtig.

Immobilie und Standort entscheidend bei Mitarbeiterzufriedenheit
„Auf der Prioritätenliste der Nutzer weit nach vorn gerückt ist die Mitarbeiterzufriedenheit. Unternehmenslenker wollen Mitarbeiterbindung über Mitarbeiterzufriedenheit erzielen. Und hier spielt die Logistik- oder Gewerbeparkimmobilie eine zunehmend größere Rolle“, weiß der Logistikimmobilien-Experte Dörks. Dazu zählen unterschiedliche Angebote für die Essensversorgung ebenso wie Weiterbildungsangebote beispielsweise zu begrünten Gemeinschaftsflächen, Sportangebote auf dem Areal sowie gemeinsame Erste Hilfe- und Brandschutzübungen.

Wichtig sei, dass sich Mitarbeiter einerseits am Standort wohlfühlen und andererseits, dass sie ihn gut erreichen können. Ben Dörks: „Aus diesem Grund sind Immobilien innerhalb der Stadtgrenzen so stark nachgefragt. Mitarbeiter wünschen sich immer kurze Wege von Zuhause zur Arbeitsstätte. Wir registrieren jedoch eine große Verdrängung der Industrie an die Außenränder und darüber hinaus. Das ist weder für die Mitarbeiter gut noch für die Ökologie.“

Als weiteren Trend hat er einen erhöhten Qualitätsanspruch der Mieter bei modernen Gewerbeparks ausgemacht, um ihren Mitarbeitern ein optimales Arbeitsumfeld zu bieten. „Unternehmen beschäftigen schon lange kaufmännische und gewerbliche Mitarbeiter an nur einem Standort. Allerdings wird es zunehmend schwieriger kaufmännischen Nachwuchs zu finden. Ein einfaches Lagerbüro als Arbeitsstätte reicht da nicht mehr aus. Für Nutzer wird es zunehmend wichtig, dass ihr Standort für Mitarbeiter attraktiv und repräsentativ ist“, erklärt der Realogis-Geschäftsführer.

Corona-Pandemie: Vermieter gehen gut mit ihren Mietern um
Mit Blick auf die Auswirkungen der Corona-Pandemie lässt sich festhalten, dass seitens der Industrie am Berliner Standort fast keine Abgänge zu verzeichnen sind, d.h. es sind nur marginal Flächen auf den Markt gekommen. Zudem gibt es auch wenige Corona-bedingte Kündigungen. „Vermieter agieren gemeinsam mit ihren Mietern. Viele Eigentümer gehen in der Pandemie sehr gut mit den Nutzern ihrer Immobilien um, beispielsweise durch Stundungen, wodurch Insolvenzen und Kündigungen vermieden werden können. Auch erhöhen sie die Miete nicht bzw. verlangen keinen Strafzins für die Stundungen“, hat Ben Dörks beobachtet.

Verschiebung im Verhältnis Neubau/ Bestand
Laut Realogis entfielen im ersten Quartal 2021 insgesamt 61 % aller vermittelten Industrie- und Logistikflächen auf Bestandsflächen (94.500 m²) und 39 % auf Neubauimmobilien (60.500 m²). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum haben hat sich damit die Vermittlung im Bestand fast verdoppelt (von 48.644 m² in Q1 2020 auf 94.500 m² in Q1 2021; +94 %), während Neubauflächen nur leicht zugelegt haben (von 51.808 m² in Q1 2020 auf 60.500 m² in Q1 2021; + 17 %).

Die Entwicklung der vergangenen drei Monate dokumentiert zudem einen längerfristigen Trend. War das Verhältnis zwischen Bestands- und Neubauimmobilien in Q1 2019 und Q1 2020 beinahe ausgeglichen (Q1 2019: Neubau 49 % bzw. 60.000 m²; Bestand 51 % bzw. 63.000 m² und Q1 2020: Neubau 52 % bzw. 51.808 m²; Bestand 48 % bzw. 48.644 m²) hat sich das Verhältnis der Anteile gegenüber 2018 getauscht: im Q1 2018 lag Neubau (62 %; 69.600 m²) noch deutlich vor Bestand (38%; 43.400 m²).

Flächenumsatz Stadt Berlin und Berliner Umland (bestehend aus Umland Nord, Umland West, Umland Süd und Umland Ost)
Im Q1 2021 sind im gesamten Umland Nord, West, Süd, Ost 109.600 m² Industrie- und Logistikflächen neu vermietet worden. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt (Q1 2020: 48.405 m². Bis auf den Berliner Norden haben alle anderen Umlandregionen verglichen zum schwachen Jahresauftakt 2020 deutlich zugelegt. Größter Flächenabnehmer ist Berlin Umland Süd, die Region hat mit 52.300 m² bzw. 33,7 % für ein Plus von 7,1 % am Gesamtflächenumsatz gesorgt (Q1 2020: 26.773 m²).

Zweitplatziert ist das Berliner Stadtgebiet mit aktuell 45.400 m² bzw. 29,3 % (-22,5 Prozentpunkte; Q1 2020: 52.047 m²). Es folgt Umland Ost mit 39.000 m² bzw. 25,2 % Anteil am gesamten Flächenumsatz kommend von nahe Null mit 932 m², bzw. einem Anteil von 0,9 % im Vorjahresquartal. Mit +24,2 Prozentpunkten hat das Umland Ost am deutlichsten an Bedeutung gewonnen. Viertplatziert ist Umland Nord mit 16.900 m² bzw. 10,9 %, der Markt hat neben dem Stadtgebiet als einziger weniger Flächenumsatz verzeichnet (Q1 2020: 20.700 m², -9,7 Prozentpunkte). Auf dem letzten Rang liegt Umland West mit 1.400 m² bzw. 0,9 % am gesamten Umsatz der neu vermittelten Flächen, im Vorjahr wies der Markt jedoch keinen Flächenumsatz auf.

„Erstmals in diesem Quartal hat sich mit dem Mietvertragsabschluss durch einen großen Automotive-Produzenten im Umland Ost zwei Anmietungen im Umfeld des Tesla-Neubaus in Grünheide bemerkbar gemacht“, so Ben Dörks.

Submärkte im Berliner Stadtgebiet
Das Stadtgebiet Berlin (Berlin Nord, West, Süd, Ost) hat im Q1 2021 einen Flächenumsatz von insgesamt 45.400 m² erzielt, was einem Minus von rund 13 % im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht (52.047 m²). Stärkster Submarkt ist Berlin West mit einem Anteil von 43,4 % (19.700 m²), der als einziger mit +12,8 Prozentpunkten seine Bedeutung ausbauen konnte (Q1 2020: mit 15.907 m² zweitplatziert).

Berlin Süd landet mit 12.800 m² bzw. 28,2 % auf Platz 2 und muss einen Bedeutungsverlust von -8,3 Prozentpunkten hinnehmen (Q1 2020: mit 18.995 m² erstplatziert). Weiterhin auf dem dritten Platz liegt Berlin Ost mit 10.000 m² bzw. einem Anteil von 22 % und -1,1 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahreszeitraum (Q1 2020: 23,1 % bzw. 12.025 m²).

Letztplatziert bleibt Berlin Nord mit lediglich 2.900 m². Dieser Submarkt spielt fast keine Rolle und verliert sogar gegenüber dem Vorjahr noch mit -3,4 Prozentpunkten etwas an Bedeutung (Vorjahr: 5.120 m², bzw. Anteil von 9,8 % am Berliner Stadtgebiet).

Flächenumsatz nach Branchen
Die erstplatzierte Branche Industrie/ Produktion gewinnt mit +25 Prozentpunkten am deutlichsten hinzu und rangiert aktuell bei 65.900 m². Mit einem Anteil von 17 % bzw. 17.383 m² war sie in Q1 2020 noch drittplatziert. Weiterhin auf Rang 2 liegt Logistik/Spedition, die mit 49.900 m² einen Anteil von 32 % am Gesamtgeschehen auf sich vereint und damit den anteiligen Flächenumsatz um +5 Prozentpunkte im Vorjahresvergleich erhöht (Q1 2020: 26.970 m²). Der Handel büßt mit -26 Prozentpunkten am deutlichsten von allen Branchen hinsichtlich der Flächenabnahme ein und kommt in den ersten Monaten nur auf 27.900 m² bzw. einen Anteil von 18 % (Q1 2020: 44 % bzw. 44.036 m²).

Beim näheren Blick auf das Verhältnis des konventionellen Handels zum E-Commerce/ Online-Handel wird eine Verschiebung sichtbar. Insgesamt hat der Online-Handel/E-Commerce im Quartalsvergleich Q1 2020 zu Q1 2021 um +14.172 m² zugelegt, was aber durch das schwache Abschneiden des stationären Einzelhandels mit einem Rückgang von -30.308 m² negativ überkompensiert worden ist. So entfallen im Q1 2021 71 % bzw. 19.800 m² des Flächenumsatzes auf dem E-Commerce/ Online-Handel und 29 % 8.100 m² auf den analogen Handel. Zum Vergleich: Im Q1 2020 entfiel noch 87 % des Flächenumsatzes (38.408 m²) auf den „Brick and Mortar“-Handel und 13 % bzw. 5.628 m² auf den E-Commerce/ Online-Handel. Weiterhin Viertplatziert war die Sammelkategorie Sonstiges mit 11.300 m² bzw. einem Anteil von 7 % (Q1 2020: 12.063 m²).

Flächenumsatz nach Größenklassen
Im ersten Quartal 2021 hat Realogis insgesamt 43 Mietvertragsabschlüsse registriert. Den größten Anteil hat die Flächenkategorie zwischen 5.001 bis 10.000 m² mit 33 % bzw. 51.200 m² beigesteuert, was einem Plus von 18 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht (Q1 2020: 14 % bzw. 14.204 m²) und sechs Vertragsabschlüssen geschuldet ist. Auf die Kategorie der Großflächen ab 10.001 m² entfallen zwei Abschlüsse (5 %), die für einen Anteil von 25 % bzw. 39.200 m² verantwortlich sind (-9 Prozentpunkte zu VJ-Anteil von 35 % bzw. 34.931 m²).

„Den größten Anteil zum hohen Quartalsergebnis haben kleine und mittlere Flächen bis 5.000 m² beigetragen, die damit ihre große Bedeutung für den Berliner Markt unterstreichen“, erklärt Ben Dörks. Von den von Realogis registrierten 43 zwischen Januar und März 2021 abgeschlossenen Mietverträgen entfallen allein 35 auf diese Kategorie und damit 81 % aller Abschlüsse. Zusammen sind sie für fast 65.000 m² bzw. 42 % am Gesamtumsatz verantwortlich.

Im Detail stellt die Kategorie 3.001 bis 5.000 m² mit 7 Abschlüssen (16 %) einen Anteil von 19 % bzw. 28.900 m² (Q1 2020: 21 % bzw. 21.039 m²), die Kategorie 1.001 bis 3.000 m² mit 17 Abschlüssen (40 %) einen Anteil von 18 % bzw. 28.100 m² (Q1 2020: 15 % bzw. 15.073 m²) sowie Kleinstflächen unter 1.000 m² mit 11 Abschlüssen einen Anteil von 5 % bzw. 7.600 m² (Q1 2020: 15 % mit 15.204 m²). Die letztplatzierte Kategorie fiel am deutlichsten an Bedeutung mit -10 Prozentpunkten am anteiligen Flächenumsatz.

Mietpreise (Spitzen- und Durchschnittsmiete)
In den ersten Quartalen der vergangenen fünf Jahre legte die Spitzenmiete fast ausschließlich zu. Die aktuelle Spitzenmiete von 7,20 €/m² stellt vorläufig den Rekordwert dar und übertrifft den 5-Jahresschnitt von 6,44 €/m² um 11,8 %.

Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist der Mietzins jedoch nur um moderate 2,9 % gestiegen. Zum Vergleich: Den deutlichsten Zuwachs in der Spitzenmiete für Industrie- und Logistikimmobilien verzeichnete der Berliner Markt von Q1 2017 auf Q1 2018, wo der Zuwachs kommend von 4,90 €/m² um satte 28,6 % auf 6,30 €/m² betrug. Im Folgejahr zog der Mietzins für hochmoderne Immobilien noch um 7,9 % auf 6,80 €/m² an.

Auch für die Durchschnittsmiete stellt Q1 2021 mit 5,90 €/m² den vorläufigen Spitzenwert dar, welcher den 5-Jahresschnitt von 5,30 €/m² um 11,3 % übertrifft. Auch hier fand im Q1 2018 der deutlichste Anstiege mit 26,8 % von 4,10 €/m² im Q1 2017 auf 5,20 €/m² statt.

Wesentliche Umsatzbringer:
Name des
Unternehmens    Flächenumsatz    Grund der Anmietung    Branche
Gestamp             20.500 m²    Neugeschäft/Erweiterung    Industrie/ Produktion
SAS                     17.500 m²    Neugeschäft/Erweiterung    Industrie/ Produktion
Halla                     9.700 m²    Neugeschäft/Erweiterung    Industrie/ Produktion

Grafiken: Der Abdruck der Grafiken ist honorarfrei unter Nennung der Quelle: „Realogis – www.realogis.de“

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