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LAGERflaeche.de Magazin Feb. 2014 - Thema: Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2013

von Dr. Alexander Nehm

Die 3. Auflage der Studie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte“ der Fraunhofer SCS analysiert und vergleicht die wichtigsten Standorte in Deutschland, Österreich, der Schweiz sowie neuerdings auch in Belgien und den Niederlanden

Deutschland ist nach wie vor unumstritten der wichtigste Logistikmarkt und -standort in Europa. Wenngleich nach Analysen der Fraunhofer SCS das Neubauvolumen von Logistikflächen in Deutschland im Jahr 2013 mit 2,7 Mio. m2 im Vergleich zu den Spitzenwerten der letzten 10 Jahre eher moderat war (2012 waren es etwa 2,6 Mio. m2, wird nach wie vor fleißig in Logistikimmobilien investiert. Für Investoren ist der Markt für Logistikimmobilien dementsprechend längst über das Nischendasein hinaus attraktiv geworden.

Die spannendste Frage, die sowohl Nutzer als auch Investoren gleichermaßen interessiert, ist nach wie vor welcher Standort langfristig und nachhaltig attraktiv ist und auch bleibt. Die Antwort kann sich für Nutzer und Investoren jedoch sehr deutlich unterscheiden.

Attraktiv sind ganz grundsätzlich die Standorte in denen Logistikgeschäft entsteht. Dies sind vor allem logistische Quellen und Senken, also produktions-und absatzstarke Regionen, infrastrukturabhängige Einfallstore, wie See- oder Flughäfen oder wichtige Verkehrsknotenpunkte im Hinterland.

Mit Blick auf die Europakarte wird schnell klar, dass derlei Regionen nicht ausschließlich in Deutschland zu finden sind. Zahlreiche, vor allem internationale Anleger, interessieren sich demnach nach attraktiven Standorten in Europa und dementsprechend über die Grenzen Deutschlands hinaus.

Die Studie der Fraunhofer SCS untersucht in der neuen Ausgabe Logistikregionen in fünf Ländern (Deutschland, Österreich, Schweiz, Belgien und Niederlande) und identifiziert dabei insgesamt 35 herausragende logistische Hotspots. 20 davon in Deutschland, 5 in Österreich, 4 in Belgien und jeweils 3 in den Niederlanden und in der Schweiz.

Die Standortmatrix (siehe Grafik) zeigt einerseits wie attraktiv die Regionen für logistische Ansiedlungen sind („Attraktivitätsindex“) und zum anderen wie stark die Logistikwirtschaft (insb. gemessen an gebauten Logistikimmobilien) in der jeweiligen Region tatsächlich bisher entwickelt ist. („Intensitätsindex“)

Die Anzahl dieser Regionen innerhalb eines Landes ist dabei nicht der entscheidende Faktor. Zudem ist auch nicht jeder Standort für jede logistische Aufgabe in gleichem Maß geeignet. Was häufig übersehen wird ist, dass zahlreiche Logistikstandorte aufgrund ihrer unterschiedlichen logistischen Aufgaben in keinerlei Wettbewerb stehen und somit für ganz unterschiedliche Nachfrager interessant sein können. Die Studie zeigt deshalb wie sich die einzelnen Regionen hinsichtlich ihrer logistischen Tauglichkeit einordnen lassen. Die Autoren klassifizieren die Standorte zunächst in 5 verschiedene
Kategorien:

1. Globale Gateways:

Die Standorte Hamburg, Antwerpen, Rotterdam und Bremen sind aufgrund der Seehafenanbindung internationale Einfallstore für das Containergeschäft. Auch Rhein-Main und Amsterdam können durch ihre internationalen Flughäfen zu dieser Klasse gezählt werden. Nach wie vor sind bei diesen Standorten sowohl der Attraktivitätsals auch der Intensitätsindex sehr hoch ausgeprägt, wenngleich Bremen im direkten Vergleich etwas zurücksteht.

2. Europäische Gateways

Klassische Gateways für europäische Güterströme sind vor allem die Regionen Duisburg/Niederrhein sowie die Maas-Rhein-Region, aber auch Hannover, Nürnberg, Basel und Leipzig/- Halle erfüllen diese Funktion. Die Logistikansiedlungen innerhalb der Regionen übernehmen vergleichsweise häufig überregionale und internationale Aufgaben im europäischen Kontext. Liegt der Fokus der meisten Standorte dieser Kategorie primär auf der Trimodalität von Straße, Schiene und Wasserstraße, so ist in Leipzig/Halle vor allem der internationale Frachtflughafen ein entscheidendes Standortkriterium.

3. Regionale Ver- und Entsorger

Ansiedlungen innerhalb dieser Klasse sind vor allem auf die attraktiven Ballungsräume (»Regionale Ballung«) und die starken regionalen Industriemärkte (»Regionale Industrie«) zurückzuführen. »Regionale Ballung« ist vor allem für Logistikdienstleister und Handelsunternehmen hoch attraktiv. Hier befinden sich die wichtigsten Absatzmärkte der Endverbraucher. Folglich sind hier die bevölkerungsstarken Regionen Köln, Östliches Ruhrgebiet, München und Zürich sowie die Hauptstädte Berlin, Brüssel und Wien einzuordnen. »Regionale Industrie« ist ein Magnet für Logistikdienstleister im Bereich der Kontraktlogistik, da in diesen Regionen langfristig Aufträge generiert werden können. Stuttgart, Rhein- Neckar, Schwaben, Münster/Osnabrück, Donau, Saarland, Westschweiz, Linz und Graz sind solche Industriestandorte. Meist haben die regionalen Industrien branchenspezifische Schwerpunkte wie bspw. Automobile oder Chemie. Hier finden sich vor allem Logistikimmobilien zur Ver- und Entsorgung der Produktion und vergleichsweise weniger überregionale als regionale oder lokale Distributionszentren.

4. Interregionale Portale

Interregionale Portale wie die Regionen Oberrhein, Salzburg, Klagenfurt, die Betuwe-Region und Westflandern vereint die Grenzlage sowie eine besondere logistische Portalfunktion in direkte europäische Nachbarstaaten. In der Region Oberrhein siedelten sich zahlreiche Unternehmen aufgrund der Nähe zu Frankreich und der Schweiz an. Salzburg steht in starkem Austausch mit den deutschen Nachbarn und Klagenfurt bietet gute Möglichkeiten nach Italien und Südosteuropa. Weitere Vertreter dieser Kategorie sind Westflandern und Betuwe, welche durch ihre Grenzlage ihren Fokus auf Frankreich bzw. Deutschland gelegt haben.

5. Zentrale Hubs

Zahlreiche Ansiedler in den Regionen »Mitte D« und Erfurt nutzen die zentrale Lage in Deutschland und die späten »Cut-Off-Zeiten«. Das bedeutet, dass in diesen Standorten Waren sehr spät angenommen werden können, unter der Garantie, dass die Waren auch am nächsten Tag pünktlich bei den Empfängern in Gesamtdeutschland ankommen. So finden sich an solchen Standorten u.a. Unternehmen aus dem E-Commerce Bereich. Neben der differenzierten Standortanalyse werden in der Studie die Themen Flächen- und Arbeitskräfteverfügbarkeit und Brownfield-Development ebenso betrachtet, wie die zukünftige Entwicklung der logistikaffinen Wirtschaftsbereiche in den jeweiligen Regionen. Da er sich zu einem der stärksten Nachfrager nach Logistikflächen in den letzten Jahren entwickelt hat, unterzieht die Studie auch den Handel einer genaueren Analyse. Dabei vergleicht sie Unterschiede der Standortentscheidungen von stationärem und Online-Handel und stellt alternative Logistikstrategien gegenüber. Daneben werden die TOPLogistikregionen Europas wieder in übersichtlichen Profilen ausgewiesen, die jeweiligen Stärken und Schwächen aufgezeigt und die gegenwärtigen Entwicklungen in den lokalen Teilmärkten genau analysiert.

So dient die Studie allen Marktakteuren zur fundierten Investitionsentscheidung bzw. Standort- und Immobilienbewertung – vom Nutzer über den Projektentwickler, Makler, Berater, Investor bis zum kommunalen Flächenanbieter.

Die Studie kann u.a. beim Fraunhofer Verlag unter der ISBN 978-3-8396-0613-1 bezogen werden.

Dr. Alexander Nehm