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Dreivierteljahresumsatz damit bereits auf Rekordniveau

Frankfurt, 29. Oktober 2010 – Der so nicht erwartete Aufschwung in der der deutschen Wirtschaft hat auch zu einem so noch nicht erwarteten Boom auf dem Lagerflächen- und Logistikmarkt geführt. In den ersten neun Monaten 2010 erreichte das Umsatzvolumen (Eigennutzer und Vermietungen) knapp 3,2 Mio. m², entsprechend einem Plus von 16 % im Jahresvergleich. Auch das durchschnittliche Volumen der vergangenen fünf Jahre wurde um 25 % übertroffen. Im Jahresvergleich haben dabei die Vermietungsumsätze um 43 % zugelegt, das sind immerhin 600.000 m² mehr, während das Volumen bei den Eigennutzerdeals um 14 % abgenommen hat.

„Die höhere Flächenverfügbarkeit im Bestand hat Großabschlüsse jenseits der 10.000 m² erst möglich gemacht. Und die Nutzer haben dann auch zugeschlagen“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: „Die Dynamik bleibt uns bis Ende des Jahres erhalten. Die 4 Mio. Quadratmeter-Marke scheint erreichbar. Das wäre ein neues Rekordergebnis. In Nachkrisenzeiten ein erfreuliches, gleichwohl überraschendes Ergebnis.“

Lagerflächenumsätze in den „Big 5-Ballungsräumen“ bereits im 3. Quartal auf dem Niveau des Gesamtjahres 2009

Die Lagerflächenumsätze in den Regionen der Big 5 (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München), erreichten mit ca. 1,24 Mio. m² (Eigennutzer und Vermietungen) den zweithöchsten Dreivierteljahreswert der letzten fünf Jahre. Im Jahresvergleich kann insgesamt ein Plus von 18 % notiert werden. Damit ist bereits nach neun Monaten fast das Umsatzvolumen des gesamten Vorjahres erreicht. Zuzuschreiben ist dieses Ergebnis dem starken Anstieg der Vermietungen auf über 1 Mio. m², während die Umsatzvolumina bei den Eigennutzungen auf 174.000 m² zurückgingen – allerdings von einem traditionell in den Big 5-Ballungsräumen eher nicht so hohen Volumen.

Bis auf die Region Düsseldorf, die aufgrund deutlicher Umsatzrückgange bei den Eigennutzern insgesamt ein Minus von 29 % zu verzeichnen hatte, konnten alle Regionen - mehr oder weniger - von dieser erfreulichen Entwicklung profitieren. Die Spanne reichte von + 10 % in der Region Frankfurt bis jeweils + 38 % in den Regionen Berlin und Hamburg. Mit rund 430.000 m² bleibt die Hansestadt und Umgebung dabei national deutlich führend. Differenziert nach Größenklassen zeigt sich eine Präferenz der Nutzer für Flächen ab 5.000 m². 62 % des Gesamtumsatzes entfielen auf Flächen in dieser Kategorie. Mit rund 770.000 m² liegt das Volumen 18 % über dem Vergleichswert des Vorjahres und 30 % über dem durchschnittlichen Niveau der letzten fünf Jahre. Vor allem die umsatzstarken Regionen Hamburg und Berlin sind durch Großabschlüsse geprägt, insgesamt wurden über 60 % des Gesamtumsatzes in dieser Größenordung in den beiden Regionen umgesetzt.

Unternehmen aus dem Bereich Transport/Verkehr/Lagerhaltung dominieren den Lagerflächenumsatz. Für 40 % des Volumens sind sie verantwortlich, vier der fünf größten Deals zwischen 10.000 und 29.000 m² wurden durch sie im dritten Quartal abgeschlossen. Handelsunternehmen kommen auf einen Anteil von 27 %, auf die Industrie entfallen 15 %. Zu den größeren Deals des laufenden Jahres gehören beispielweise die Anmietung von Kühne + Nagel über insgesamt 25.000 m² in Hamburg und der Vertragsabschluß der DSV Logistik in der Münchener Region über rund 20.000 m².

Die Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung ab 5.000 m² blieben in allen betrachteten Regionen stabil. In den Big 5 werden die höchsten Spitzenmieten mit 5,80 Euro/m²/Monat und 6,30 Euro/m²/Monat in den Regionen Frankfurt und München verzeichnet.

Außerhalb der Big 5-Ballungsräume* leichte Umsatzeinbußen bei Eigennutzerflächen – Vermietungen legen um 45 % zu

Einen Zuwachs zeigt auch die Umsatzentwicklung außerhalb der Big 5-Ballungsräume*: ca. 1,9 Mio. m² entsprechen einem 12-Monatsplus von 15 %. Während der Umsatz durch Eigennutzer im Vergleich zum Vorjahr leicht um 6 % zurück ging, nahm der Vermietungsumsatz um 45 % zu. Drei Viertel des Umsatzvolumens fanden in Neubauten statt. 50 % der Umsätze entfielen auf die Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Umsatzstärkste Regionen außerhalb der Big 5 waren die Gebiete um Hannover (rund 200.000 m²), das Ruhrgebiet mit rund 190.000 m² und Stuttgart/Heilbronn (rund 140.000 m²).

Im Ruhrgebiet wurde auch der größte Einzeldeal des Jahres abgeschlossen: Amazon mietete in Werne in einem IKEA Bestandsobjekt knapp 60.000 m². „Die Anmietungsdynamik des laufenden Jahres ist sicherlich eine erfreuliche Entwicklung. Sie wird auf der anderen Seite dazu führen, dass Lagerflächen ab dem 1., spätestens dem 2. Quartal 2011 wieder knapp werden, insbesondere moderne Objekte an nachgefragten Standorten. Dies gilt insbesondere für die „Big 5“-Ballungsräume, darüber hinaus für die Regionen Stuttgart/Heilbronn, Rhein-Neckar bis Karlsruhe sowie für Hannover. Der Raum Nürnberg und das Ruhrgebiet bieten noch ausreichend Flächenverfügbarkeiten im Bestand. Die Chancen für Projektentwickler steigen daher schneller als erwartet: sowohl in Bezug auf nutzerspezifische Neubauten als auch hinsichtlich spekulativer Entwicklungen, letztere allerdings nur an Top-Standorten“, so Rainer Koepke.

* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein

Experte: Rainer Koepke, rainer.koepke@eu.jll.com