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Das Ergebnis auf dem Berliner Logistikmarkt ist nach den ersten drei Quartalen differenziert zu betrachten: Auf der einen Seite steht die Zwischenbilanz von gut 231.000 m² dem Ausnahmeresultat aus dem Vorjahr (847.000 m²) gegenüber, das in dieser Form nicht zu wiederholen war. Auf der anderen Seite konnte die Hauptstadtregion in den vergangenen drei Monaten allerdings die ersten Großverträge durch die Logistikdienstleister We Log (35.000 m²) und LGI (30.500 m²) im Magna Park Berlin verzeichnen und das beste Quartalsergebnis des Jahres (106.000 m²) erzielen. Das ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Durch die genannten Großdeals wurde zudem der Umsatz im Neubausegment angekurbelt, wodurch der Marktanteil in diesem Sektor von fast 46 % zur Jahresmitte auf 65 % gestiegen ist. Insgesamt fällt das Volumen vor allem durch fehlende Flächenverfügbarkeiten und die herausfordernden Rahmenbedingungen für Projektentwicklungen jedoch weiter unterdurchschnittlich aus“, so Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate GmbH. Im Zuge der nach wie vor angespannten Angebots-Nachfrage-Situation haben die Mietpreise nach einer konstanten Entwicklung bis zur Jahresmitte im dritten Quartal noch einmal leicht in der Spitze (7,90 €/m²) und im Durchschnitt (6,70 €/m²) angezogen.

Während das Ranking der Branchengruppen in der ersten Jahreshälfte von Handelsunternehmen angeführt wurde, konnten sich Logistikdienstleister zum Ende des dritten Quartals getrieben durch die beiden Großabschlüsse von We Log und LGI mit einem Anteil von knapp 46 % an die Spitze schieben. Erfreulich ist hierbei, dass sie mit einem Flächenumsatz von 98.000 m² nahezu ihren langjährigen Durchschnittswert erreichen (-2 %).

Handelsunternehmen sind dagegen im laufenden Jahr vorwiegend mit kleineren Verträgen vertreten, wodurch sie sich mit Rang zwei und einem Beitrag von knapp 32 % zum Gesamtumsatz begnügen müssen. Weitere knapp 8 % entfallen darüber hinaus auf den Industriesektor.

Bei den Größenklassen fallen die kleineren und in erster Linie im Kerngebiet gelegenen Flächen bis 3.000 m² (rund 32 %) sowie die großen Neubauvermietungen ab 20.000 m² (gut 28 %) ins Gewicht. Die Vermietungsdynamik auf dem Berliner Logistikmarkt ist nach den zahlreichen sehr großen Verträgen im vergangenen Jahr aktuell durch eine deutlich angespanntere Angebotssituation in diesem Segment geprägt. Auch wenn in den letzten drei Monaten zwei Abschlüsse mit mehr als 30.000 m² verzeichnet werden konnten, gibt es für viele Gesuche keine adäquaten Flächenangebote.

Neben diesen Trends im Großflächen- und Neubausektor wird die Dynamik im Bestandssegment vor allem dadurch gehemmt, dass Verlängerungen inzwischen eine deutlich größere Bedeutung haben als noch in den letzten Jahren. Eine generelle Lösung für die knappe Angebotssituation können zudem auch Untervermietungen nicht liefern, die vermehrt zu beobachten sind.

„Abseits der Big-Box-Vermietungen hält der Nachfragetrend im Segment der kleineren, innenstadtnahen, gut angebundenen und hochpreisigen Logistikflächen weiter an. Gerade diese Flächen dürften auch in Zukunft weiterhin Druck auf die Spitzen- und Durchschnittsmiete ausüben. Hauptvoraussetzungen für generell hohe Nachfrageimpulse im kommenden Quartal bleiben allerdings nicht zuletzt stabile konjunkturelle und geopolitische Rahmenbedingungen“, sagt Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate GmbH.


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