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Deutscher Lagerflächenmarkt bleibt in der Erfolgsspur

Vorjahresumsatz im 1. Quartal 2011 um 55 % übertroffen

Frankfurt – Die konjunkturbedingt positive Entwicklung des letzten Jahres auf dem deutschen Lager- und Logistikflächenmarkt hat sich auch im ersten Quartal 2011 fortgesetzt. Insgesamt ist ein Umsatz von knapp 1,4 Mio. m² zu verzeichnen, gleichbedeutend einem Rekordergebnis in einem ersten Quartal. Der Vorjahreswert und der 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten drei Monate sind damit um 55 % übertroffen.

Unterschiedliche Entwicklung in den Big 5 Ballungsräumen

In den Big 5 Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt inkl. Wiesbaden/Mainz, Hamburg und München) wurde zwischen Januar und Ende März ein Flächenvolumen von knapp 460.000 m² angemietet oder waren Eigennutzungen. Zu notieren sind ein Plus von 11 % gegenüber dem Vergleichszeitraum in 2010 sowie ein Plus von 32 % gegenüber dem 5-Jahresschnitt.
 
Geografisch differenziert ergeben sich deutliche Unterschiede. Die Regionen Berlin, Frankfurt und Hamburg profitierten besonders von der guten Konjunktur und konnten im Jahresvergleich zweistellig zulegen (+ 18 % in Berlin, + 30 % in Frankfurt und Hamburg), dagegen mussten Düsseldorf und München aufgrund der knappen Verfügbarkeit von Flächen Rückgänge über 20 % hinnehmen. Umsatzstärkste Region innerhalb der Big 5 und auch deutschlandweit war erneut Hamburg. Jeder dritte Quadratmeter innerhalb der „Big 5“ wurde in den ersten drei Monaten in der Hansestadt umgesetzt; in den letzten fünf Jahren gab es nur einmal (2006: 162.000 m²) ein höheres Ergebnis in einem ersten Quartal.
 
Mit einem Volumen von knapp 250.000 m² lagen die Flächenumsätze in der Größenordnung ab 5.000 m² in den Big 5 Ballungsräumen auf ähnlichem Niveau wie vor einem Jahr, gegenüber dem Quartalsdurchschnitt 2006 - 2010 schlägt sogar ein Plus von 34 % zu Buche. Zurückzuführen ist dieser Zuwachs vor allem auf die Zunahme der Anzahl der Umsätze im Bereich ab 10.000 m². Im ersten Quartal 2011 wurden hier etwa doppelt so viele Verträge registriert wie im fünfjährigen Mittel der ersten Quartale.
 
Fast die Hälfte des umgesetzten Flächenvolumens wurde von Unternehmen aus dem Bereich Transport/ Verkehr/Lagerhaltung getätigt. Weitere 26 % entfallen auf Handelsunternehmen. Industrieunternehmen folgen auf Platz 3 mit 19 %. Betrachtet man ausschließlich die Umsätze ab 5.000 m², so erreichen die Handelsunternehmen einen deutlich höheren Anteil (38 %), die Transportbranche bleibt in etwa auf ihrem Gesamtniveau.
 
Spitzenmieten weitgehend stabil
 
Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 m² blieben in den betrachteten Regionen im ersten Quartal weitgehend stabil; am höchsten waren sie nach wie vor in der Region München mit 6,00 Euro/m²/Monat, gefolgt von der Region Frankfurt mit 5,90 Euro/m²/Monat. Aufgrund der guten Nachfrage und der geringen spekulativen Bautätigkeit ist davon auszugehen, dass die Spitzenmieten in den Regionen Hamburg, München und Berlin im Jahresverlauf leicht steigen werden, in der Region Hamburg ist bereits im 1.Quartal ein Plus von 10 Cent (auf 5,40 Euro/m²/Monat) zu verzeichnen. Die Spitzenmieten für Lagerflächen in Gewerbeparks zeigten keine Veränderung, hier werden die höchsten Werte mit 7,50 Euro/m²/Monat ebenfalls in der Region München erzielt.
 
Noch nie lag das Umsatzvolumen in einem Quartal außerhalb der Big 5 Ballungsräume höher
 
Auch der Lager-/Logistikflächenumsatz (Eigennutzer und Vermietungen) außerhalb der Big 5 Ballungsräume* zeigt ein herausragendes Ergebnis. Mit rund 920.000 m² wurde nicht nur das höchste Volumen in den ersten drei Monaten eines Jahres erzielt, sondern das höchste Volumen eines Quartals überhaupt. Um über 90 % getoppt wurde der Vorjahreswert, fast 70 % sind es im Vergleich mit dem fünfjährigen Durchschnitt. Sowohl die reinen Vermietungen als auch die Eigennutzerumsätze legten dabei im Quartalsvergleich deutlich zu. Mitverantwortlich für dieses Rekordniveau waren einige sehr große Deals, zum Beispiel die beiden Anmietungen von jeweils ca. 110.000 m² in nutzerspezifischen Neubauten durch den Versandhändler Amazon in Rheinberg bei Duisburg und in Graben bei Augsburg sowie knapp 60.000 m² durch Schenker in Leipzig. Diese Anmietungen führten auch dazu, dass das Ruhrgebiet mit ca. 210.000 m² und die Region Leipzig/Halle mit ca. 110.000 m² zum Jahresauftakt als umsatzstärkste Regionen außerhalb der Big 5 Ballungsräume geführt werden.
 
Anders als in den Big 5 Ballungsräumen wurden die höchsten Umsätze außerhalb dieser Ballungsräume von Unternehmen aus dem Bereich Handel generiert (54 %, entsprechend ca. 497.000 m²). Unternehmen aus der Branche Transport/Verkehr/Lagerhaltung kamen auf einen Anteil von 40 % (ca. 368.000 m²). Industrieunternehmen traten mit einem Anteil von 4 % kaum in Erscheinung. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass sie verstärkt die Leistungen von Logistikdienstleistern in Anspruch nehmen und - statistisch gesehen – in diesem Fall dann nicht als eigene Mieter auftreten, sondern die Flächenanmietungen der Branche Transport/ Verkehr/ Lagerhaltung zugeordnet werden.
 
„Immer vorausgesetzt die Konjunktur macht mit, wird der deutsche Lagerflächen – und Logistikmarkt auch 2011 in der Erfolgsspur bleiben. Neubauten und Expansion bestimmen das Bild, nicht Restrukturierung. In Zeiten des Internethandels werden Lagerhallen darüber hinaus zu gigantischen, virtuellen Kaufhäusern. Die beiden Mega-Anmietungen von Amazon machen dies eindrucksvoll deutlich“, so Rainer Koepke, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Deutschland.
 
* In diese Zahlen fließen ausschließlich Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 m² ein
 
Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com
 
www.joneslanglasalle.de