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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistikmarkt-Daten für 2013

Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt Hamburg geht zurück

Hamburg, 31. Januar 2014 - Der Hamburger Logistikmarkt (inklusive Umland) erzielte im Jahr 2013 einen Lager- und Logistikflächenumsatz von 450.000 m² und bleibt damit spürbar hinter dem Vorjahresergebnis zurück (-20 %). Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

„Zurückzuführen ist dieses schwächere Resultat im Wesentlichen auf eine, insbesondere im Vergleich mit den umsatzstarken Vorjahren, geringere Nachfrage im mittleren und größeren Flächensegment. Zwar wurden auch wieder Großverträge wie der Eigennutzerdeal von DHL Supply Chain in Allermöhe über 60.000 m² abgeschlossen. Damit konnte das hohe Volumen von großen Abschlüssen aus dem Vorjahr jedoch nicht wieder erreicht werden“, macht Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH, klar. Insgesamt ist mit knapp 38 % ein vergleichsweise hoher Eigennutzeranteil zu verzeichnen, da durch die günstigen Finanzierungsbedingungen und die zum Teil bestehenden Flächenengpässe zunehmend maßgeschneiderte Objekte entwickelt werden. Im bundesweiten Vergleich wird Hamburg lediglich von Frankfurt (470.000 m²) übertroffen.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes nach Größenklassen ist bemerkenswert, wie lebhaft die Nachfrage im kleinteiligen Segment war. Rund ein Drittel des Ergebnisses wurde durch Verträge bis 3.000 m² generiert, was auch absolut betrachtet deutlich mehr ist als im Vorjahr. Daneben kann lediglich die Klasse zwischen 12.000 und 20.000 m² auf knapp 15 % zulegen, in allen anderen Flächengrößen wurde weniger umgesetzt als im Vorjahr. Auf Großabschlüsse über 20.000 m² entfällt mit gut 18 % zwar wieder ein recht hoher Anteil, absolut betrachtet wurde in diesem Marktsegment jedoch nur die Hälfte des Vorjahres erzielt. Auf Abschlüsse zwischen 8.000 und 12.000 m² entfällt mit knapp 8 % erneut der geringste Anteil.

Bei der Branchenverteilung liegen Logistikdienstleister wie im Vorjahr an erster Position. Mit gut 57 % des Umsatzes können sie ihr Vorjahresergebnis um 8 Prozentpunkte steigern und sind auch wieder für die meisten Abschlüsse verantwortlich. Handelsunternehmen folgen mit knapp 31 % auf dem zweiten Platz, wozu neben vielen kleineren Verträgen die Großabschlüsse von Takko (23.000 m²) in Winsen und WAS – Werner A. Schulz (20.000 m²) einen wesentlichen Beitrag geleistet haben.

Moderne Hallenflächen werden grundsätzlich am stärksten nachgefragt. Dies spiegelt sich aktuell in einem Ergebnis von knapp 61 % wider, das in erster Linie durch Neubauhallen generiert wurde. Der mit 18,5 % hohe Anteil einfach ausgestatteter Objekte resultiert insbesondere aus zahlreichen kleineren Verträgen.

Kaum Veränderung beim Flächenangebot – Spitzenmiete gestiegen

Auf der Angebotsseite gibt es aktuell unterschiedliche Entwicklungen. Einerseits stehen insbesondere im westlichen Hafenbereich auch größere Flächen leer. Anderseits besteht in einigen stark nachgefragten Lagen mit guter Verkehrsanbindung ein zu geringes Angebot an hochwertigen großflächigen Objekten. Dazu gehören die nördlichen und westlichen Gewerbegebiete innerhalb Hamburgs sowie Billbrook und Allermöhe, wo bereits ab circa 3.000 m² kaum moderne Flächen verfügbar sind. Durch den Mangel an geeigneten Hallen und auch Grundstücken werden zunehmend Logistikneubauten außerhalb des Stadtgebiets entwickelt; zum Teil werden auch Bestandsgebäude revitalisiert oder für Neubauten abgerissen.

Aufgrund der großen Nachfrage nach hochwertigen Lagerflächen ist grundsätzlich ein leicht steigendes Mietpreisniveau zu beobachten. Mit dieser Entwicklung hat auch die Höchstmiete zum Jahresende leicht auf 5,70 €/m² (+2 %) angezogen. Erzielt wird sie für moderne Flächen in Top-Lagen von Altenwerder und Finkenwerder. Nur in München (6,50 €/m²) und Frankfurt (6,20 €/m²) sind die Spitzenmieten höher. Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die Mietpreisklassen liegt das Segment über 5 €/m² mit gut 37 % vorn; knapp dahinter folgen Flächen, die für 4 bis 4,50 €/m² vermietet wurden (36 %). Das günstigste Mietpreissegment bis 4 €/m² hat die stärksten Anteilsverluste zu verzeichnen und liegt bei knapp 17 %.

Gute Perspektiven für 2014

„Nachdem das Jahr 2013 relativ schwach gestartet war, konnte insbesondere in der zweiten Jahreshälfte eine leichte Marktbelebung verzeichnet werden. Diese reichte jedoch nicht ganz aus, um den zehnjährigen Durchschnitt zu knacken. Für 2014 ist von einer steigenden Nachfrage und damit von einem höheren Flächenumsatz auszugehen, der sich wieder über der 500.000-m²-Grenze bewegen sollte. Die wirtschaftlichen Rahmendaten werden sich voraussichtlich im Jahresverlauf deutlich aufhellen, sodass auch der Bedarf an Logistikflächen steigen sollte. Vor allem im mittleren Marktsegment sollten daher wieder wesentlich mehr Verträge abgeschlossen werden“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann. Auf der Angebotsseite ist davon auszugehen, dass die leerstehenden Flächen im westlichen Hafenbereich zunehmend abgebaut werden können und größere funktionale Hallen nicht lange leerstehen. Die Spitzenmiete wird sich voraussichtlich auf ihrem erreichten Niveau stabilisieren.

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