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Hamburger Logistik- und

Industriemarkt hält sich erfreulich gut

Hamburger Logistik- und Industriemarkt hält sich erfreulich gut

- Umsatzrückgang auf moderatem Niveau

Hamburg, 20. Januar 2010 - Zwei Auffälligkeiten können für den Hamburger

Logistik- und Industriemarkt in 2009 registriert werden: Eigennutzeraktivitäten

haben weiter zugenommen. Ihr Anteil liegt mittlerweile bei immerhin 30 %. Auf

den Vermietungsbereich entfielen rund 265.000m² und damit 70 %.

Damit bewegte sich das Logistikflächen-Umsatzvolumen im Stadtgebiet und den

Umlandgemeinden 2009 insgesamt bei rund 374.000 m². In einem schwierigen

Marktumfeld hielt sich der Rückgang damit im 5-Jahresvergleich (382.500m²) bei

minus 2% auf einem moderaten Niveau. Gegenüber dem 10-Jahresvergleich (rund

292.000m²) konnte sogar ein Plus von 28% registriert werden. Zugelegt hat auch

die Anzahl der Deals, ein Indikator für Bewegung am Markt: gegenüber 2008 waren

es immerhin 15% mehr Abschlüsse.

Am umsatzstärksten erwies sich mit einem Anteil von rund 40 % sowohl beim

Umsatzvolumen als auch bei der Anzahl der Deals die Branche "Transport,

Verkehr, Lagerhaltung". Mit Flächen zur Eigennutzung (rund 15.000 m²) und

Anmietungen (rund 136.000 m²) lagen sie weit vor dem Handel (31 % des Umsatzvolumens)

und der Industrie (19 %).

"Die zur Jahresmitte beobachtete Belebung des Logistik- und

Industriemarktes setzte sich in den letzten drei Monaten des Jahres 2009

verhalten fort", so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang

LaSalle Hamburg. "Ein großes Finale war unter den aktuellen

Rahmenbedingungen nicht zu erwarten. Eher schon, dass einige Transaktionen, die

eigentlich sehr weit in der Verhandlungsphase vorangeschritten waren, doch noch

verschoben wurden. Die sind deshalb nicht verloren. Was im vierten Quartal

nicht kam, werden wir als Überhänger in 2010 sehen". Und Andreas Wende,

Hamburger Niederlassungsleiter von Jones Lang LaSalle ergänzt: "2009 war

auf allen Märkten und bei allen Assetklassen eine große Unsicherheit zu spüren.

Es wurde nach Orientierung gesucht, man wartete lieber ab, hoffend auf ein

Signal für eine Wende."

Die zweite Auffälligkeit auf dem Hamburger Logistik- und Industriemarkt war der

im Jahresverlauf der hohe Anteil des Umlands am Gesamtumsatz: "Auch im

Logistikmarkt schauen die Nutzer vor allem auf effektive Flächenverwertung. Die

gibt es nicht immer in jeder Lage. Im Stadtgebiet sind Flächen (insbesondere

aber Grundstücke) rar. Nur ein spekulatives Objekt bietet 34.000 m²

Logistikfläche. Entscheidend sind, zumal in diesen Zeiten, unterm Strich immer

die Kosten", so Wende.Über die Hälfte des Umsatzvolumens wurde 2009 im

Umland von Hamburg getätigt. Unter insgesamt fast 40 Deals waren die größten

Eigennutzungen und entfielen auf Reinbek (Peek & Cloppenburg mit 34.000 m²)

und Siek (Lidl mit rund 35.000 m²) sowie auf Henstedt-Ulzburg (Caterpillar mit

15.000 m²). Innerhalb des Stadtgebiets wies der Teilmarkt Harburg/ südlich der

Elbe das höchste Umsatzvolumen auf (rund 13 % des Umsatzes). Der größte Deal

ging in Altenwerder über die Bühne: die Jeschke Spedition schloss im Frühjahr

2009 einen Mietvertrag über ca. 12.000 m² ab.

Fertigstellungspipeline in 2010 wieder rückläufig

2009 wurden ca. 205.000 m² Lagerflächen fertig gestellt, davon 58 % im

Stadtgebiet. Gegenüber dem fünfjährigen Durchschnittwert (rund 150.000 m²)

kommt das einem Anstieg von 36 % gleich. "Grund für die Zunahme ist, dass

die Flächenangebote in den Bestandsobjekten den Bedürfnissen potentieller

Nutzer häufig nicht mehr entsprochen, die Entwickler ihre Neubauten den

heutigen Ansprüchen eher angepasst haben", so McKinnell. Und weiter:

"Das Fertigstellungsvolumen hört sich auf den ersten Blick recht hoch an.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass 150.000 m² dem Markt gar nicht mehr zur

Verfügung stehen, weil sie entweder bereits vorvermietet sind oder zur

Eigennutzung gebaut wurden. Nur 55.000 m² umfasst das Neubauangebot, dass in

2009 fertig gestellt wurde und auch tatsächlich frei zur Anmietung stand. Im

Bau (und 2010 fertig) befinden sich derzeit Lager- und Logistikhallen mit einem

Flächenvolumen von rund 86.000m², davon der Großteil im Umland (die beiden

genannten Lagerhallen für Lidl und Peek&Cloppenburg). Nur ein Objekt mit

34.000 m² wurde spekulativ im Stadtgebiet fertig gestellt. "Spekulativ

wird in Zeiten der Krise so gut wie nicht gebaut, insofern zeigt die

Pipeline-Liste nur Eigennutzer-Projekte".

Mieten unter Druck

Auch die Mieten für Logistikflächen in Hamburg standen 2009 in den meisten

Teilmärkten unter Druck. Am Standort Altenwerder/Finkenwerder, dem Standort mit

den höchsten Mietpreisen, sank die Spitzenmiete für Neubauten um 7 % von 5,70

Euro auf 5,30 Euro/m²/Monat. Im Hafen und in Billbrook/Hammerbrook lag sie Ende

des vergangenen Jahres bei 5,20 Euro, entsprechend einem Rückgang von 5,5%. In

Bestandsgebäuden gibt die Miete bei Neuabschlüssen im vergleichbaren Rahmen

nach. Im umsatzstärksten Teilmarkt Harburg/ südlich der Elbe zahlten die Nutzer

weiterhin 4,75 Euro/m²/Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete für den

Gesamtmarkt bewegte sich bei 4,50 Euro/m²/Monat. "Für 2010 erwarten wir

vor allem aufgrund des geringen spekulativen Flächenangebots ein stabiles

Niveau bei der Spitzenmiete".

Hamburg wird vom Aufschwung in den asiatischen Ländern profitieren

"Auch wenn auf dem zweitgrößten Stückgut- und Containerhafen Europas die

Krise in Form von Kurzarbeit und Umsatzrückgängen zu spüren war: Hamburg ist

ein pulsierender Welthafen, nicht zuletzt die einzigartige Lage zwischen zwei

Meeren macht diesen Standort zu einem erfolgreichen Logistik-Hotspot Daran wird

sich nichts ändern" so McKinnell. Und weiter: "Der Hamburger Hafen

ist näher dran an den Märkten der Zukunft in Nord-/ Osteuropa und Asien. Von

dort und dorthin werden die Warenströme weiter auch übers Wasser transportiert

werden. Unter dem Einbruch des Welthandels hat Hamburg ohne Frage gelitten, es

wird aber auch ohne Frage vom Aufschwung sehr schnell wieder profitieren.

Insofern ist es uns nicht bange, dass der Logistik- und Industriemarkt den

Herausforderungen auch in 2010 erfolgreich begegnen wird. Wir gehen derzeit

davon aus, dass sich das Umsatzvolumen in etwa auf dem Durchschnittswert der

letzten 5 Jahre bewegen wird".

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.de