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Hamburger Markt für Industrieflächen auf den ersten Blick stabil

•                Engel & Völkers Commercial Hamburg: Vermietungsleistung rückläufig – Eigennutzerkauf nimmt zu

•                Trend 2009: Eigengenutzte Neubauten prägen Flächenumsatz

Hamburg, den 14. Januar 2010. Der erste Blick auf den Hamburger Industrieflächenmarkt des Jahres 2009 ist sehr erfreulich: Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Flächenumsatz von 350.000 qm (2008) auf ca. 360.000 qm (+ 2,7 Prozent) an. „Das Ergebnis geht in erster Linie auf die von Eigennutzern neu entwickelten Flächen zurück und sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch Hamburg die Auswirkungen der angespannten Konjunkturlage zu spüren bekommt“, betont Erik Peuschel, Mitglied der Geschäftsleitung bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. Die reine Vermietungsleistung in der Hansestadt ist im Vergleich zum Vorjahr rückläufig. Engel & Völkers Commercial Hamburg konnte dementsprechend im abgelaufenen Jahr nahezu die Hälfte des Flächenumsatzes durch Begleitung von Kaufverträgen für Eigennutzer erzielen.

Trend zu Eigennutzungen

Der zu beobachtende Trend zu selbstfinanzierten Projekten – HHLA (70.000 qm am Fruchtkontor), Peek & Cloppenburg (35.000 qm in Reinbek), Lidl (32.000 qm in Siek) oder der Pharmakonzern MEDAC (7.000 qm in Tornesch) – hat nachvollziehbare Gründe. Da die Refinanzierungen für drittverwendungsfähige Mietobjekte trotz langfristiger Verträge deutlich höher sind als noch vor 18 Monaten, steigen auch die aufgerufenen Mieten. Somit können Investitionen in eigengenutzte Neubauten für eigenkapitalstarke Unternehmen eine Alternative zum Outsourcing-Ansatz der vergangenen Jahre darstellen. Ein Gebäude in der eigenen Bilanz kann zudem in wirtschaftlich unsicheren Zeiten die Bonität und damit auch den Kreditrahmen erhöhen.

Verhaltene Marktaktivitäten

Bei den registrierten Flächenumsätzen ist der Anteil der Vermietungen gegenüber dem Vorjahr gesunken. Zudem lagen die Laufzeiten der Mietverträge teilweise unter einem Jahr, um sogenannte Spotgeschäfte auf diesen Flächen zu bearbeiten. Vertragsabschlüsse im Logistikbereich richteten sich in Hamburg im Jahr 2009 häufig auf Flächen bis zu 5.000 qm. „Vermietungen über 10.000 qm im Bestandsimmobilienbereich haben praktisch nicht stattgefunden“, hebt Peuschel hervor. Jedoch wurden im Umland Hamburgs Mietverträge mit C&A (16.000 qm in Rade-Mienenbüttel), Caterpillar (15.000 qm in Henstedt-Ulzburg) oder Geodis (12.000 qm in Rade-Wennerstorf) für nutzerbezogene Neubauten abgeschlossen, die durch Investoren errichtet wurden. Spekulative Neubauten fanden in diesem Marktumfeld aus nachvollziehbaren Gründen nicht mehr statt.

Verunsicherung am Markt

Insgesamt haben die Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzkrise zu einer Verunsicherung der Marktteilnehmer geführt. Aktuell ist zwar die von Nachfragern lang ersehnte Vielzahl an neuen Flächen auf den Markt gekommen, jedoch war die Nachfrage sehr verhalten und die Abschlussgeschwindigkeit langsam. Vielmehr versuchen Logistikunternehmen, die im zurückliegenden Jahr noch über Flächenmangel geklagt haben, aktuell die Nutzung ihrer eigenen Bestandsimmobilien zu optimieren. So werden zur Kostenreduktion beispielsweise nicht mehr benötigte Hallenflächen zur Untermiete oder auch zur Nachvermietung angeboten. „Zu den klassischen Immobilienanbietermärkten entsteht hier ein Parallelmarkt“, erläutert Peuschel. Insgesamt sind die Nachfrager preissensibler geworden, so dass sich auch die Vermarktungszeit von Flächen verlängert hat.

Mietschere geht auseinander

Bei angemieteten Neubauflächen und Flächen in attraktiven Lagen sind die Nominalmieten gegenüber dem Vorjahr zwar nicht deutlich gefallen, jedoch wurden hier seitens der Vermieter verstärkt Incentives vereinbart. Bei älteren Bestandsflächen hingegen wurden deutlichere Preisabschläge gewährt. Insgesamt ist zu beobachten, dass die Schere bei den Mieten auseinander geht. „Im Durchschnitt sind die Bestandsmieten um 10 bis 15 Prozent zurückgegangen“, urteilt Peuschel.

Flächenumsatz im Umland

Ein nach Lage differenziertes Vermietungsvolumen zeigt auf, dass im Stadtgebiet Hamburg 52 Prozent der Flächenumsätze verzeichnet wurden. Geprägt wird die Prozentzahl jedoch maßgeblich durch den HHLA-Bau. Dem hingegen entfallen 21 Prozent auf das östliche Umland, wo Peek & Cloppenburg und Lidl investierten. Mit einigem Abstand folgen das südliche (13 Prozent), das nördliche (11 Prozent) und das westliche Umland (3 Prozent).

Ausblick

Impulse für eine Marktbelebung könnten insbesondere von Logistik-Dienstleistern ausgehen, da aktuell Industrie- und Handelsunternehmen zahlreiche Kontrakte neu ausschreiben und diese auf günstigere Flächen drängen. Da aber spekulatives Bauen derzeit nicht stattfindet, wird es mittelfristig auf dem Hamburger Markt für Industrieimmobilien wieder einen Flächenmangel, insbesondere im Bereich qualitätsvoller Neubauten in guten Lagen, geben.

Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an:

ENGEL & VÖLKERS                                                           ENGEL & VÖLKERS Commercial Hamburg

Bettina Prinzessin Wittgenstein                                           Erik Peuschel

Head of Global Corporate Communication                    Mitglied der Geschäftsleitung

Stadthausbrücke 5                                                                Stadthausbrücke 5

20355 Hamburg                                                                    20355 Hamburg

Telefon: 040-36 131 120                                                     Telefon: 040-36 131 284

bettina.wittgenstein@engelvoelkers.com                          E-Mail: erik.peuschel@engelvoelkers.com

ENGEL & VÖLKERS

Holger Klapproth

Head of Commercial Communication

Stadthausbrücke 5

20355 Hamburg

Telefon: 040-36 131 390

holger.klapproth@engelvoelkers.com

Kurzportrait

Die Engel & Völkers Commercial GmbH ist ein international tätiges Beratungs- und Vermittlungsunternehmen für Gewerbeimmobilien. Durch unser einzigartiges, ständig wachsendes Netzwerk im Gewerbe-, Wohn- und Yacht-Segment sowie unsere starke Marke, haben wir Zugang zu einem großen Kundenkreis. In den Segmenten Wohn- und Geschäftshäuser, Büro- und Handelsflächen, Gewerbe- und Industrieflächen sowie Investment sind die Immobilienberater von Engel & Völkers Commercial im direkten Umfeld der 580 größten deutschen Unternehmen aktiv tätig.

Mit einem Netzwerk von bundesweit mehr als 30 Inhaber geführten Gewerbebüros trägt Engel & Völkers Commercial der Dezentralität des Wirtschaftsstandorts Deutschland konsequent Rechnung. Beratung, Vermietung, Verkauf oder Bewertungen sind die Kernkompetenzen der mehr als 420 qualifizierten MitarbeiterInnen in den lokalen Märkten. Langjährige Erfahrungen, gemanagter Know-how-Transfer und kontinuierliche Schulungen an der unternehmenseigenen Immobilien-Akademie sorgen für ein profundes Wissen bei der Beurteilung von Trends und mittelfristigen Entwicklungen.

Auf der Grundlage des starken Netzwerkes im Inland konzentriert sich Engel & Völkers Commercial auf die weitere internationale Expansion. Mit ausländischen Büros in Südafrika, Katar, Tschechien, Portugal, Rumänien, Dänemark, der Türkei, Österreich, den Niederlanden und der Schweiz sind wir bereits in attraktiven Märkten präsent.