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Hamburger Vermietungsmarkt für Logistikflächen 1. - 3. Quartal 2009  

Positive Signale im Logistik- und Industriemarkt

Hamburger Vermietungsmarkt für Logistikflächen 1. - 3. Quartal 2009

Hamburg, 20. Oktober 2009 - In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden auf dem Hamburger Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien (Hamburger Stadtgebiet sowie Umlandgemeinden) rund 287.000 m² umgesetzt. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres entspricht dies einem leichten Rückgang von rund 5 % (Q1 - Q3 2008: 302.500 m²).

Beim Blick auf den Jahresverlauf fällt besonders das mit 158.300 m² außergewöhnlich hohe Umsatzniveau des zweiten Quartals auf. Der Baustart zweier großer Eigennutzer-Projekten in Reinbek und Siek mit insgesamt 65.000 m² fiel in diesen Zeitraum. Ohne diese beiden Projekte hätte der Umsatz im zweiten Quartal ca. 93.000 m² betragen und dennoch mit Abstand den höchsten Quartalumsatz in 2009 generiert (Q1: 62.400 m²; Q 3 66000 m²). Das in der Regel umsatzstärkste vierte Quartal wird dieses Ergebnis nicht mehr toppen können.

Der Anteil des Umlands am Gesamtumsatz hat im Jahresverlauf bemerkenswert zugelegt. Waren es im Gesamtjahr 2008 nur 18 %, kommen die Umlandgemeinden in den ersten neun Monaten auf 58 % (166000 m²). Auch ohne die beiden genannten Eigennutzerflächen fällt das Ergebnis für das Umland deutlich aus und liegt bei 35 %.

"In einer Zeit, in der Einsparungen auf der Agenda vieler Unternehmen steht, profitiert vor allem das Hamburger Umland von dieser Entwicklung", so Andreas Wende, Leiter der Hamburger Niederlassung von Jones Lang LaSalle. Und weiter: "Auch bei Logistikflächen gilt: Die Zeiten, in denen ausschließlich nach Objektlage beurteilt wurde, sind zunächst einmal vorbei. Das Verhältnis Kosten/Nutzen spielt bei der Entscheidungsfindung eine immer größere Rolle."

Hohes Fertigstellungsvolumen im Hamburger Stadtgebiet

Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten 2009 auf dem Hamburger Markt für Logistikimmobilien rund 130.000 m² Lager- und Logistikflächen fertig gestellt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist dies gleichbedeutend einem Anstieg um 30 %. Davon wurde ein Drittel spekulativ errichtet, der Rest ist bereits vorvermietet oder wurde zur Eigennutzung erstellt.

Der Schwerpunkt der Fertigstellungen lag im Hamburger Stadtgebiet. Unter anderem wurden im laufenden Jahr das Logistikzentrum von Kühne & Nagel in Obergeorgswerder, das "Hausbruch Industrial Center" von AMB, beide mit jeweils 34.000 m², sowie das "Food Logistics Terminal" von Dachser in Allermöhe mit 5.600 m² eröffnet. Für das Hamburger Umland ist bis zum Jahresende eine Fertigstellung von knapp 30.000 m² geplant, darunter der erste Bauabschnitt des LogPark Hamburg in Rade an der A1.

"Das hohe Fertigstellungsvolumen ist gerade für Speditions-, Logistik- und verladende Wirtschaft sehr interessant und derzeit nahezu unverzichtbar, da hier enorme Einsparungen an den Vor - und Nachläufen am Hamburger Hafen erzielt werden können. Dies trägt zur Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen bei. Unmittelbare Hafennähe ist für die verladende Wirtschaft wichtiger denn je", so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg.

Mieten bleiben 2009 stabil

Die Mieten für Logistikflächen in Hamburg bleiben 2009 stabil. Die Spitzenmiete lag Ende September 2009 unverändert gegenüber dem Vorquartal bei 5,70 Euro / m² / Monat. In Gewerbeparks bewegte sich die Mietpreisspanne im Quartalsvergleich ebenfalls unverändert bei 4,50 - 5,00 Euro / m² / Monat. Die höchsten Mieten werden aktuell mit 4,00 - 5,70 Euro / m² / Monat in Altenwerder / Finkenwerder bezahlt, die günstigsten im Teilmarkt "Südlich der Elbe" bei einer Mietpreisspanne von 3,00 - 4,75 Euro m². Im Hafen werden zum Teil Flächen unterhalb von 3 Euro angeboten (Mietpreisspanne: 2,50 - 5,50 Euro / m² / Monat).

Anfragen nehmen wieder zu - Gesamtumsatz 2009 auf gut durchschnittlichem Niveau

Die Anfragen nach Logistikimmobilien haben von Juli bis Ende September deutlich angezogen. "Wir liegen zwar noch nicht auf einem Niveau wie in 2005, aber immerhin ist eine Zunahme von gut 40 % zwischen dem zweiten und dritten Quartal zu konstatieren. Es ist eine verhaltene Belebung in den Markt gekommen. Der Anstieg bei den Anfragen lässt auf ein gutes, wenn auch nicht überragendes Jahresendgeschäft hoffen. Die Umsätze werden in etwa dem Niveau des dritten Quartals entsprechen. Damit dürfte sich das Jahresumsatzvolumen auf einen Wert einpendeln, der etwas unter dem Vorjahreswert von 356.000 m² liegen wird und etwa 15 - 20 % höher als der 10-Jahresdurchschnitt", so Per McKinnell.

Wirtschaftszweige wie die Automobil-Branche stechen dabei mit ihrem steigenden Interesse für den Norden Deutschlands besonders hervor. "Die Nähe zu einem internationalen Seehafen ist für den boomenden weltweiten CKD-Umschlag der Automobilbranche ein Muss. Deutsche und europäische Unternehmen, die Fahrzeuge in Einzelteilen insbesondere in die sich schnell wieder erholenden Märkte Asiens, aber auch in die USA verschiffen, kommen auf der Suche nach geeigneten Logistikflächen in Deutschland und auch europaweit am Hamburger Logistikmarkt nicht vorbei", so McKinnell.

Hamburg bleibt europäischer Logistik - "Hot Spot"

Per McKinnell abschließend: "Auch auf lange Sicht wird der Logistikstandort HH einer der großen "Hot Spots" in Europa bleiben. Hamburg ist und bleibt das Gateway für Osteuropa mit Warenströmen via Seeverkehr aus und nach Asien. Die Schaffung von Hafen nahen Logistik-Grundstücken wird sicherlich in naher Zukunft die größte Herausforderung für die Stadt Hamburg und die Umgebung sein."

Expertin: Dorothea Koch, Dorothea.Koch(at)eu.jll(dot)com

www.joneslanglasalle.de