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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zum ersten Quartal 2015

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz auf Vorjahresniveau

Frankfurt am Main, 21. April 2015 – Im ersten Quartal 2015 beläuft sich der bundesweite Flächenumsatz der Logistik- und Lagerflächenmärkte auf gut 1,08 Mio. m² und liegt damit nahezu exakt auf dem Niveau des Vorjahresergebnisses. Der langjährige Durchschnitt kann mit diesem Resultat um knapp 3 % übertroffen werden. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater.

„Damit wurden bereits im fünften Jahr in Folge schon in den ersten drei Monaten des Jahres mehr als 1 Mio. m² Logistik- und Lagerfläche umgesetzt. Rückläufig entwickelt hat sich die Beteiligung der Eigennutzer, die aktuell rund 40 % zum Resultat beitragen, was absolut betrachtet einem Rückgang um circa 26 % entspricht“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. Erheblich zugelegt hat dagegen der reine Vermietungsumsatz (+32 %), der sich auf 654.000 m² addiert.

Etwas gesunken ist der Neubauanteil am Gesamtumsatz, der mit knapp 55 % aber immer noch mehr als die Hälfte ausmacht. Im ersten Quartal der beiden Vorjahre lag er dagegen noch jeweils deutlich jenseits der 60 %. Verantwortlich für den Rückgang ist einerseits der geringere Umsatz von Eigennutzern, da diese sich häufig neue, maßgeschneiderte Objekte errichten. Andererseits zeigt sich aber auch, dass nach wie vor nur ein begrenztes Angebot an Neubauflächen für den Vermietungsmarkt vorhanden ist und Nutzer teilweise auf Bestandsobjekte ausweichen müssen.

Bezogen auf die Branchenverteilung ist das Bild im ersten Quartal relativ ausgeglichen, wodurch auch die breite und stabile Nachfragebasis unterstrichen wird. Das positive gesamtwirtschaftliche Umfeld scheint demzufolge auf alle Wirtschaftsbereiche auszustrahlen und zusätzliche Flächenbedarfe zu generieren. An die Spitze gesetzt haben sich wie im Vorjahreszeitraum die Logistikdienstleister, die 40 % zum Gesamtumsatz beitragen; im ersten Quartal 2014 betrug ihr Anteil noch 44,5 %. Den zweiten Platz gehalten haben Handelsunternehmen, die aktuell auf 30,5 % kommen. Gerade diese Branche sollte vom prognostizierten Konsumwachstum, dem gesunden Arbeitsmarkt und der immer noch dynamischen Entwicklung des E-Commerce profitieren und im weiteren Jahresverlauf eine tragende Säule der Nachfrage darstellen. Vervollständigt wird das Führungstrio von Produktionsunternehmen, die für knapp 26 % des Flächenumsatzes verantwortlich zeichnen und damit nur knapp hinter den Handelsunternehmen zurückbleiben. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum haben sie damit rund 8 Prozentpunkte gewonnen. In diesem Marktsegment bleibt abzuwarten, ob der starke Dollarkurs das Exportgeschäft signifikant beflügeln, und so zu zusätzlichem Flächenbedarf beitragen wird. Alle übrigen Branchengruppen kommen zusammen lediglich auf knapp 4 %.

Umsatz außerhalb der Ballungsräume gestiegen

Außerhalb der großen Ballungsräume konnte der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahreszeitraum um gut 16 % zulegen und erreicht im ersten Quartal ein Volumen von 563.000 m². Damit wurde eine etwas bessere Entwicklung verzeichnet als beim bundesweiten Gesamtergebnis. Von den insgesamt 14 Logistikregionen, die BNP Paribas Real Estate außerhalb der sieben bedeutenden Logistikmärkte regelmäßig analysiert, hat sich das Ergebnis vor allem im Ruhrgebiet sehr positiv entwickelt. Mit 120.000 m² wurde der Vorjahreswert um fast 167 % übertroffen. Neben dem größten Abschluss, einer Anmietung des Logistikdienstleisters Simon Hegele über 30.000 m² in Duisburg, konnten vier weitere Verträge zwischen 10.000 m² und 20.000 m² registriert werden. Aber auch in Karlsruhe vervielfachte sich das Ergebnis auf aktuell 40.000 m². Wesentlich dazu beigetragen hat der Neubau eines Logistikzentrums für die Obst- und Gemüse-Absatzgenossenschaft Nordbaden im Industriegebiet West in Bruchsal. Ein besseres Resultat als im Vorjahr wurde aber auch in der Logistikregion Ulm mit 21.000 m² (+163 %) erzielt, wo Goodman einen von zwei neuen strategischen Logistikstandorten der WMF Group entwickelt. Um knapp 64 % gestiegen ist der Flächenumsatz darüber hinaus noch im Raum Stuttgart, wo 18.000 m² erfasst wurden. Geringer fiel das Ergebnis dagegen unter anderem in Mannheim (14.000 m²; -69 %) und Bremen (7.000 m²; -12,5 %) aus. Auch in der im ersten Quartal 2014 noch führenden Logistikregion Hannover/Braunschweig konnten in den ersten drei Monaten dieses Jahres noch keine großflächigen Abschlüsse beobachtet werden.

Agglomerationen mit weniger Umsatz – Vereinzelt leicht gestiegene Mieten

Anders als im restlichen Bundesgebiet hat sich der Flächenumsatz in den sieben bedeutenden Logistikmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München), die BNP Paribas Real Estate regelmäßig beobachtet, rückläufig entwickelt.

Mit 520.000 m² fiel der Flächenumsatz knapp 13 % geringer aus als im ersten Quartal 2014. Lediglich Leipzig verzeichnete mit 80.000 m² eine Steigerung um 74 %. Verantwortlich hierfür ist vor allem ein Großvertrag über 44.000 m², den die Bertelsmann Tochter arvato am Standort Heideloh bei Großzöberitz im ehemaligen Neckermann-Logistikzentrum abgeschlossen hat. Nur geringfügig unter dem Vorjahreswert (-4 %) bleibt das Resultat in Frankfurt mit 168.000 m². Damit liegt die Mainmetropole im Vergleich mit den anderen Standorten mit Abstand auf dem ersten Platz. Auf den Rängen zwei und drei folgen fast gleichauf Berlin mit 86.000 m² (-17 %) und Hamburg mit 85.000 m² (-32,5 %). Auch in München (37.000 m²; -29 %) und Düsseldorf (36.000 m²; -25 %) fiel das Ergebnis spürbar niedriger aus. Den geringsten Umsatz verzeichnet bislang der Großraum Köln, wo sich die Abschlüsse auf 28.000 m² summieren. Mit 39 % fiel der Rückgang in diesem Markt auch am höchsten aus.

In den letzten zwölf Monaten sind die Mietpreisniveaus überwiegend stabil geblieben. Lediglich an einigen Standorten konnten leichte Steigerungen der Spitzen- und Durchschnittsmieten beobachtet werden. Hierzu gehören unter anderem Düsseldorf, Frankfurt, München, das Ruhrgebiet sowie einige süddeutsche Logistikstandorte, wie beispielsweise Ulm oder Stuttgart. Teuerster Standort in Deutschland bleibt die bayerische Landeshauptstadt mit einer Top-Miete von 6,50 €/m². Auf den weiteren Plätzen folgen Stuttgart mit 6,40 €/m², Frankfurt mit 6,30 €/m², Nürnberg mit 5,80 €/m², Hamburg mit 5,70 €/m², Düsseldorf mit 5,40 €/m² und Köln mit 5 €/m². Weniger als 5 €/m² sind beispielsweise in Berlin (4,70 €/m²) und Leipzig (4,35 €/m²) anzusetzen.

Perspektiven

Nach einem guten Jahresauftakt spricht alles für ein auch im weiteren Jahresverlauf lebhaftes Marktgeschehen. „Aufgrund der positiven gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist sogar ein weiteres Anziehen der Nachfrage nicht ausgeschlossen. Vor allem die sich verbessernden Prognosen zur konjunkturellen Entwicklung, der stabile Arbeitsmarkt, die ungebrochene Kauflaune der Verbraucher und nicht zuletzt der starke Dollar stellen Rahmenbedingungen dar, die zu zusätzlichem Flächenbedarf führen sollten. Das deutliche Anziehen des Vermietungsmarkts bereits im ersten Quartal kann als Beleg für diese Einschätzung gewertet werden. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der Flächenumsatz 2015 mit großer Wahrscheinlichkeit erneut deutlich über der 4-Mio.-m²-Schwelle liegen dürfte“, prognostiziert Christopher Raabe, Head of Industrial Letting der BNP Paribas Real Estate GmbH.


Pressekontakt:
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