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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistikmarkt-Daten für 2014

Logistikmarkt Deutschland mit zweitbestem Flächenumsatz aller Zeiten

Frankfurt am Main, 23. Januar 2015 – Mit einem Flächenumsatz von knapp 5,2 Mio. m² konnte der Logistik- und Lagerflächenmarkt das Vorjahresergebnis um 12 % verbessern und knackte erneut die 5-Mio.-m²-Schwelle. Dies ist das zweitbeste jemals registrierte Ergebnis und übertrifft den zehnjährigen Schnitt um 25 %. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2015, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE), bundesweit führender Immobilienberater, Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Lediglich 2011 war der Gesamtumsatz höher“, sagt Hans-Jürgen Hoffmann, Head of Industrial Services & Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH. „. Bemerkenswert ist vor allem, dass dieses außergewöhnliche Resultat trotz der nicht ganz einfachen konjunkturellen Rahmenbedingungen zustande gekommen ist. Vor dem Hintergrund der gerade im zweiten und dritten Quartal zu beobachtenden Stagnation der Gesamtwirtschaft war dies nicht zu erwarten. Ein wichtiger Grund für die positive Entwicklung ist auch im mit gut 44 % sehr hohen Umsatzanteil von Großabschlüssen über 20.000 m² zu sehen, der wesentlich zum Ergebnisschub beigetragen hat.“  

Der bereits in den letzten Jahren zu beobachtende Trend, dass der Neubauanteil am Gesamtumsatz zunimmt, setzte sich auch 2014 fort. Insgesamt entfallen 59 % des Ergebnisses auf Neubauten, die überwiegend als build-to-suit-Lösungen für Mieter oder als Eigennutzerobjekte errichtet werden. Der bereits sehr hohe Vorjahreswert (53,5 %) konnte also gesteigert werden. Ausschlaggebend hierfür ist einerseits das mangelnde Angebot an großflächigen Bestandsobjekten, andererseits auch die steigenden qualitativen Anforderungen der Nutzer, die häufig durch ältere Bestände nicht mehr erfüllt werden können. Etwas abgenommen hat mit gut 42 % der Eigennutzeranteil (2013: knapp 46 %).    

In den großen Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München) wuchs der Umsatz mit gut 3 % weniger als im Bundesschnitt und erreichte insgesamt knapp 2,27 Mio. m². Trotzdem ist dies das drittbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Allerdings entwickelten sich die einzelnen Standorte unterschiedlich: An die Spitze setzte sich Hamburg mit einem gegenüber 2013 unveränderten Resultat von 450.000 m² – allerdings nur hauchdünn vor Frankfurt mit 445.000 m² (-5 %). Ein Großteil entfällt dabei auf den Neubau des rund 90.000 m² großen Multi-User-Logistikzentrums der Fiege-Gruppe in Dieburg. Mehr als doppelt so viel umgesetzt als im Vorjahr wurde in Köln mit 305.000 m², wozu u. a. der Neubau eines über 100.000 m² großen Logistikzentrums für Hammer in Bedburg beigetragen hat. Eine Umsatzsteigerung verzeichneten darüber hinaus München mit 278.000 m² (+34 %) und Leipzig mit 210.000 m² (+12 %). Demgegenüber mussten Berlin mit 310.000 m² (-9 %) sowie vor allem Düsseldorf mit 267.000 m² (-32 %) erhebliche Umsatzverluste hinnehmen.

Standorte außerhalb der Metropolen profitieren – Höchstmieten gestiegen

Die dynamische Entwicklung des Flächenumsatzes wurde nicht zuletzt durch Standorte außerhalb der Metropolen vorangetrieben. Insgesamt wurden hier Abschlüsse über 2,93 Mio. m² registriert, womit das Vorjahresergebnis um fast 20 % gesteigert werden konnte. Damit liegt das Resultat nahezu gleichauf mit dem Rekordjahr 2011. Auf die 14 Logistik-Agglomerationen, die BNPPRE zusätzlich zu den Ballungsräumen der wichtigsten Städte analysiert, entfallen knapp 1,5 Mio. m². Einige Regionen verbuchten starke Zuwächse und verzeichneten umfangreiche Flächenumsätze: Vor allem Münster/Osnabrück mit über 270.000 m², wo der Umsatz gut fünfmal so hoch war wie im Vorjahr. Dazu hat u. a. der Neubau eines Logistikzentrums von Gerry Weber sowie ein Warenverteilzentrum mit ca. 100.000 m² beitragen, das ECE-Projektmanagement für Hermes errichtet. Spürbar zugelegt hat auch die Region Mannheim mit über 200.000 m² (+233 %), was u. a. auf ein neues Logistikzentrum der Daimler AG (knapp 80.000 m²) zurückzuführen ist. Ein vergleichbares Resultat, sowohl absolut als auch beim Umsatzplus, wurde im Raum Stuttgart registriert. Mit 281.000 m² (+44 %) hat sich außerdem der Logistikmarkt des Ruhrgebiets positiv entwickelt. Größere Umsatzeinbußen waren in Bremen (60.000 m²; -77 %), Karlsruhe (124.000 m²; -22 %) und Nürnberg (57.000 m²; -7 %) zu beobachten.    

Bezogen auf die Beteiligung der Branchengruppen sind keine gravierenden Verschiebungen festzustellen. An der Spitze sind mit 43,3 % erneut Logistikdienstleister, die damit in etwa auf Vorjahresniveau liegen. Der kontinuierliche Flächenbedarf dieser Branche resultiert nicht zuletzt aus permanenten Weiterentwicklungen im Bereich Kontraktlogistik. Mit gut 30 % folgen Handelsunternehmen auf Platz zwei, deren Nachfrage in den letzten Jahren ebenfalls sehr stabil war, wofür nicht zuletzt Trends im Online-Handel verantwortlich sind. Vervollständigt wird das Führungstrio erwartungsgemäß von Industrieunternehmen, die auf einen Umsatzanteil von knapp 23 % kommen. Alle weiteren Branchengruppen spielten nur eine vergleichsweise untergeordnete Rolle.    

Die gute Nachfragesituation der letzten Jahre spiegelt sich in einigen Märkten auch in einer leichten Steigerung der Spitzenmieten wider. Im Laufe des Jahres 2014 haben sie in Düsseldorf (5,40 €/m²) um rund 6 %, in Köln (5 €/m²) um rund 4 % sowie in Frankfurt (6,30 €/m²) und Leipzig (4,35 €/m²) jeweils um etwa 2 % zugelegt. In den übrigen Metropolen blieben die Höchstmieten stabil: In München sind weiterhin 6,50 €/m², in Hamburg 5,70 €/m² und in Berlin 4,70 €/m² anzusetzen.  

Auch die oberen Werte der Mietpreisspannen in den analysierten Logistik-Agglomerationen zeigen in einigen Teilmärkten eine leichte Aufwärtstendenz, Dies ist teilweise auch auf einen größeren Wettbewerb zwischen den Nutzern aufgrund des häufig begrenzten Angebots zurückzuführen. Beispiele sind u. a. die Regionen Münster/Osnabrück und Stuttgart.  

Perspektiven

Auch 2015 sollte der Logistikmarkt auf eine große Nachfrage treffen. „Vor allem die verbesserten Aussichten zur Konjunkturentwicklung dürften sich positiv auswirken. Aktuelle Entwicklungen, wie der stark gesunkene Ölpreis und der deutlich gestiegene Dollar, werden gerade bei nachfrageintensiven Industriezweigen die Geschäfte ankurbeln, und voraussichtlich eine Nachfragesteigerung auslösen. Berücksichtigt man weiterhin, dass sich die Sparneigung der Verbraucher auf einem historischen Tiefstand befindet, wird vermutlich der Handel an steigenden Konsumausgaben partizipieren. Auch dies könnte zu zusätzlichem Flächenbedarf führen. Deshalb ist erneut ein sehr guter Umsatz über dem langjährigen Durchschnitt zu erwarten. Ob wieder die 5-Mio.-m²-Schwelle überschritten wird, ist vor allem vom Umfang großflächiger Abschlüsse abhängig“, erklärt Hans-Jürgen Hoffmann.      

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