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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistikmarkt-Daten für 2013

Logistikmarkt Köln: Flächenumsatz gestiegen

Köln, 30. Januar 2014 - Der Lager- und Logistikflächenumsatz des Kölner Marktes (inklusive Umland) lag im Jahr 2013 bei 145.000 m² und übertrifft damit das moderate Vorjahresergebnis um 23 %. Trotz einer leichten Marktbelebung mit einer deutlichen Umsatzsteigerung bleibt das Resultat unter dem zehnjährigen Durchschnitt. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

„Zurückzuführen ist dies zum einen auf eine insgesamt etwas geringere Nachfrage als in den starken Vorjahren, zum anderen aber vor allem auch auf ein zu geringes Flächenangebot im Kölner Stadtgebiet. Gerade im großflächigen Objektbereich ab 10.000 m² stehen kaum funktionale Flächen zur Verfügung, sodass sich Nutzer zum Teil mit ihren Bestandsflächen arrangieren und mit Erweiterungen behelfen“, verdeutlicht Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. Nichtsdestotrotz konnte mit dem Logistikdienstleister Hammer (25.600 m²) im Gegensatz zum Vorjahr ein Vertrag über 20.000 m² verzeichnet werden.

Der Flächenumsatz verteilt sich relativ gleichmäßig auf die einzelnen Größenklassen – lediglich das Segment zwischen 5.000 und 8.000 m² ist gar nicht besetzt. Mit über einem Viertel des Ergebnisses liegen die Verträge bis 3.000 m² an erster Position. Zuzüglich des nächstgrößeren Segments zwischen 3.000 und 5.000 m² (knapp 22 %) erreichen die eher kleinen Flächen nicht ganz die Hälfte des Umsatzes. Damit wird in diesem Bereich zwar etwas weniger umgesetzt als im Vorjahr, insgesamt zeigt sich der Markt hier aber wieder sehr lebhaft. Die Abschlüsse von 12.000 bis 20.000 m² steigen um gut 4 Prozentpunkte und tragen 21 % zum Resultat bei. Weitere 18 % entfallen auf Großabschlüsse über 20.000 m², nachdem im Vorjahr kein Vertrag in dieser Größenordnung verzeichnet wurde.

Die Branchenverteilung wird von Logistikdienstleistern angeführt, die mit knapp 42 % eine deutliche Steigerung ihres Vorjahresergebnisses (2012: 18 %) erzielen. Neben dem Hammer-Vertrag hat ITC Logistic in Leverkusen mit 14.200 m² einen wesentlichen Beitrag dazu geleistet. Die zweitplatzierten Handelsunternehmen profitieren unter anderem vom Abschluss der t-log Trinklogistik (Edeka) über 16.000 m² in Frechen und erreichen knapp ein Drittel des Umsatzes. Die noch im Vorjahr klar führenden Industrieunternehmen landen mit knapp 20 % auf dem dritten Platz.

Zwar werden modern ausgestattete Flächen grundsätzlich am stärksten als Objektstandard nachgefragt, auf sie entfallen jedoch nur gut 24 %. Dies ist im Wesentlichen auf ein zu geringes Angebot in diesem Segment zurückzuführen, wodurch auch vermehrt auf einfach ausgestattete Hallen zurückgegriffen werden muss (25 %).

Flächenangebot leicht rückläufig – Spitzenmiete weiterhin stabil

Das Flächenangebot auf dem Kölner Logistikmarkt hat weiterhin leicht abgenommen. Gerade im großflächigen Bereich findet so gut wie kein spekulativer Neubau statt, sodass die Nachfrage überwiegend aus dem Bestand bedient werden muss. Da die Finanzierungsbedingungen darüber hinaus günstig sind, werden aber auch zunehmend Objekte maßgeschneidert entwickelt oder Bestandsobjekte gekauft. Dies zeigt sich aktuell in einem gestiegenen Eigennutzeranteil des Flächenumsatzes, der 2013 bei 35 % lag. Daneben ist das Angebot aber auch im stark nachgefragten kleineren Flächensegment nicht in allen Lagen ausreichend – dies gilt unter anderem für die gut angebundenen Gewerbeparks in Marsdorf oder Rodenkirchen. Insbesondere im Kölner Norden werden darüber hinaus kaum modern ausgestattete Flächen angeboten.

Die Kölner Höchstmiete hat sich im Jahresverlauf nicht verändert und liegt nach wie vor bei 4,80 €/m². Sie wird für moderne Neubauobjekte mit einem hochwertigen Ausstattungsstandard und hervorragender Verkehrsanbindung erzielt und in Lagen wie Ossendorf realisiert. Durch den Nachfrageüberhang ist insgesamt jedoch in vielen Lagen ein leichtes Anziehen der Mietpreise spürbar, wobei auch weniger Incentives gewährt werden. Bei der Verteilung des auswertbaren Vermietungsumsatzes auf die einzelnen Mietpreisklassen zeigt sich diese Entwicklung wie schon im Vorjahr in einem hohen Anteil an Flächen, die im hochpreisigen Segment über 4 €/m² abgeschlossen wurden (gut 60 %). Auf die Klasse zwischen 3 und 4 €/m² entfallen darüber hinaus
knapp 35 %, im Bereich unter 3 €/m² werden dagegen nach wie vor kaum Umsätze verzeichnet (5 %).

Perspektiven für 2014

Der Kölner Logistikmarkt hat im vergangenen Jahr im Vergleich zu 2012 deutlich an Flächenumsatz zugelegt, ist aber noch spürbar unter den Ergebnissen der starken Vorjahre zurückgeblieben. „Für 2014 kann insgesamt von einer weiter steigenden Nachfrage ausgegangen werden, da mit dem prognostizierten Wirtschaftswachstum auch der Bedarf an Lager- und Logistikflächen steigen sollte. Das nur in zu geringem Umfang bestehende Angebot an funktionalen Flächen oder Grundstücken, die sich für Projektentwicklungen eignen, könnte sich jedoch weiterhin limitierend auf das Ergebnis auswirken. Darüber hinaus zeichnet sich aus heutiger Sicht auch keine wesentliche Angebotsausweitung ab, die die Situation in den gefragten Lagen entspannen könnte. Ob die Spitzenmiete vor diesem Hintergrund leicht ansteigen kann, bleibt jedoch abzuwarten“, prognostiziert Hans-Jürgen Hoffmann.

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