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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Logistikmarkt-Daten für 2013

München: Flächenumsatz spürbar unter Vorjahresniveau

München, 29. Januar 2014 - Der Münchener Logistik- und Lagerflächenmarkt konnte nicht an das sehr gute Vorjahresergebnis anknüpfen. Mit einem Flächenumsatz von 207.000 m² wurde ein Drittel weniger umgesetzt als 2012 und der langjährige Durchschnitt deutlich verfehlt. Das ergibt der Logistikmarkt-Report 2014, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Anfang März veröffentlichen wird.

„Verantwortlich hierfür sind mehrere Gründe. An erster Stelle zu nennen ist ein schwaches erstes Halbjahr: Viele Großverträge 2012 wurden noch kurz vor Toresschluss unterschrieben, gleichzeitig hat sich die schwache Konjunktur ausgewirkt“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services der BNP Paribas Real Estate GmbH. „Hinzu kommt, dass die expansive Automobilindustrie einen Großteil ihres Flächenbedarfs in den letzten Jahren gedeckt hat und aktuell eine kleine Verschnaufpause einlegt.“ Dadurch hat sich das Volumen großflächiger Abschlüsse erheblich reduziert. Aber auch das weiter knappe Angebot hat seinen Teil beigetragen, da viele Gesuche nicht umgesetzt werden konnten. Eine sehr lebhafte, stabile Nachfrage verzeichnete dagegen das E-Commerce-Segment, das weiter expandiert.

Die bereits im Vorjahr führende Größenklasse bis 3.000 m² konnte ihre relative Bedeutung ausbauen und kommt auf einen Umsatzanteil von knapp 38 %. Auch die beiden nächstgrößeren Kategorien zwischen 3.000 und 5.000 m² (knapp 17 %) und von 5.000 bis 8.000 m² (gut 13 %) tragen erheblich zum Ergebnis bei. Demgegenüber entfallen nur knapp 13 % des Resultats auf Abschlüsse zwischen 8.000 m² und 20.000 m² – ein im langjährigen Vergleich schwaches Ergebnis. Großdeals über 20.000 m² konnten allerdings gegenüber dem Vorjahr zulegen und zeichnen für gut 19 % des Flächenumsatzes verantwortlich.

Handel behauptet Spitzenposition – Spitzenmiete hat angezogen

Handelsunternehmen haben ihre 2012 erreichte Spitzenposition ausgebaut und trugen 2013 fast die Hälfte (47 %) zum Umsatz bei. Hier spiegelt sich die unverändert starke
Nachfrage vieler Unternehmen aus der E-Commerce-Branche wider. Platz zwei belegen Logistikdienstleister, die auf 22,5 % kommen und ihren relativen Anteil in etwa halten konnten. Umsatzeinbußen von fast 16 Prozentpunkten mussten dagegen Industrieunternehmen verkraften, auf die nur knapp 14 % entfallen. Dies ist ein wesentlicher Grund für den schwächeren Flächenumsatz. Alle übrigen Branchengruppen spielten nur eine untergeordnete Rolle.  

Bezogen auf die Flächenqualität ist eine Zweiteilung zu erkennen: Da das moderne Angebot nicht ausreicht, müssen Mieter häufiger Zugeständnisse bei der Qualität machen, obwohl sie besser ausgestattete Objekte bevorzugen. Diese Situation zeigt sich im hohen Anteil einfacher Flächen (gut 47 %). Auf der anderen Seite tragen auch moderne Flächen mehr als 42 % zum Ergebnis bei, da sich der Großteil der Nachfrage auf dieses Marktsegment richtet.

Die Angebotssituation ist unverändert, gerade bei modernen Flächen ab 3.000 m² besteht weiterhin ein Engpass. Die wenigen Projektentwicklungen für den Vermietungsmarkt wurden bereits vor Fertigstellung vollständig vermarktet. Auch bei den aktuell im Bau befindlichen Objekten dürfte vor Abschluss der Bauarbeiten eine Vollvermietung erreicht werden. Vor allem in den Gewerbegebieten entlang der Autobahn im nördlichen und östlichen Münchener Umland ist ein Nachfrageüberhang zu beobachten. Verantwortlich hierfür sind oft die für Logistiknutzungen zu teuren Grundstückspreise oder die fehlende Bereitschaft von Kommunen, das notwendige Baurecht zu schaffen. Allerdings zeichnet sich eine leichte Zunahme des Angebots ab, da im zweiten Halbjahr 2014 die Fertigstellung etwas umfangreicherer Logistikflächen geplant ist. Ob dies ausreicht, die Angebotssituation etwas zu entspannen, bleibt abzuwarten.

Trotz des deutlich geringeren Flächenumsatzes hat der Wettbewerb um das begrenzte Angebot an modernen Flächen die Spitzenmiete 2013 steigen lassen. Mit 6,50 €/m² hatten die Top-Mieten Ende des dritten Quartals ihren bisherigen Höchststand erreicht, auf dem sie sich in den letzten drei Monaten des Jahres stabilisiert haben. Bemerkenswert ist, dass 2013 70 % des Flächenumsatzes aller auswertbaren Mietverträge in der höchsten Mietpreisklasse über 5,50 €/m² abgeschlossen wurden. Hier zeigt sich erneut, dass die Nachfrage immer stärker auf hochwertige Objekte ausgerichtet ist.

Perspektiven für 2014

„Für 2014 ist von einem Anstieg der Nachfrage und einem höheren Flächenumsatz als im Vorjahr auszugehen, der sich voraussichtlich wieder im langjährigen Durchschnitt bewegen sollte. Vor allem die prognostizierte spürbare Konjunkturerholung wird sich positiv auf den Logistikmarkt auswirken. Insbesondere die in München traditionell starken Industrieunternehmen reagieren kurzfristig auf konjunkturelle Schwankungen, was sich sowohl in Abschwung- als auch Aufschwungphasen zeigt. Ebenso wird die expansive Tendenz der Handelsunternehmen vor dem Hintergrund eines verbesserten gesamtwirtschaftlichen Umfelds weiter anhalten. Das Angebot wird trotz Fertigstellung einiger Projekte weiterhin nicht ausreichen, um alle Anfragen zu erfüllen. Somit ist auch nicht auszuschließen, dass die Spitzenmiete noch etwas anziehen kann“, so Hans-Jürgen Hoffmann.

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