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Hamburg – Mit einem beeindruckenden

Umsatzplus hat der Hamburger Logistik und Industrieimmobilienmarkt das Jahr

2010 abgeschlossen. Ein Volumen von ca. 617.000 m² im Großraum der Hansestadt

markiert das bislang höchste Umsatzresultat überhaupt. Dabei toppte das 2.

Halbjahr (ca. 355.000 m²) mit einem Plus von 35 % das Volumen der ersten sechs

Monate.

Insgesamt führten 198 Deals zu einem

um 65 % höheren Ergebnis als im Vorjahr. Auch der langjährige Vergleich ist

herausragend: + 65 % über dem 5-Jahresschnitt, eine Verdoppelung sogar

gegenüber dem 10-Jahresschnitt. „Besser geht’s nicht“, urteilt Per McKinnell,

Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg.

Der Anteil der Eigennutzer am

Gesamtvolumen machte rund ein Viertel aus, darunter einige Baustarts von

Neubauprojekten zur Eigennutzung, darunter das größte Projekt des Jahres, die

Eigennutzerentwicklung von Aldi in Bargteheide (37.000 m², Baubeginn im Juni)

oder die Projektierung für Takko in Winsen mit 20.000 m². Die beiden

volumenstärksten Anmietungen wurden im Hafen durch Unisped mit rund 30.000 m²

getätigt und in Billbrook-Billwerder-Billstedt durch die Firma Bursped (rund

27.000 m²).

Nach wie vor dominierten drei

Traditionsbranchen den Markt. Insgesamt entfallen 87% (rund 539.000 m²) auf

Transport/Verkehr/Lagerhaltung sowie Handel und Industrie.

„Grundsätzlich sind die

Wachstumsmöglichkeiten in Hamburg geographisch betrachtet begrenzt. Für

künftige Expansionen fehlen häufig die Flächen bzw. trifft die Ausweisung

weiterer Logistikflächen auf Nutzungskonflikte“, so McKinnell. Das Straßen-,

als auch das Schienennetzwerk seien bereits stark belastet, wodurch sowohl

regionale Verkehrsströme als auch Hafen-Hinterlandverkehre beeinträchtigt

werden könnten.

Harburg südlich der Elbe führt

Umsatzstatistik an

Regional verteilte sich der Umsatz

zu 67% auf das Stadtgebiet und 33% auf das Umland. Unter den Standorten blieb

Harburg südlich der Elbe mit rund 168.000 m² (27 %) auch 2010 Spitzenreiter.

Vorgerückt auf Platz 2 ist Billbrook-Billwerder-Billstedt mit ca. 135.500 m²

(22%) und verwies das Umland-Ost mit ca. 101.000 m² (16 %) auf den dritten

Platz. Wie bereits im dritten Quartal verbuchten auch zum Jahresschluss diese

drei Teilmärkte die meisten Deals. Innerhalb des Teilmarktes Harburg/ südlich

der Elbe war es der Standort „Industriehafen“, der mit ca. 117.000 m² besonders

herausragte.

Auf Nummer sicher gehen

In 2010 wurden insgesamt knapp 128.000

m² Flächen fertig gestellt, davon waren ca. 16.500 m² vorvermietete Flächen und

rund 111.000 m² für Eigennutzer gebaut (beispielsweise P&C 34.000 m² in

Reinbek, Liedl mit ca. 32.000 m² in Siek. Spekulativ wurde nichts errichtet,

sicherlich eine Folge der Finanzkrise und den damit verbundenen Unsicherheiten.

„Lieber auf Nummer sicher gehen als Risiken eingehen, scheint nach wie vor die

Devise“, so McKinnell. Und dabei bleibt es letztlich auch 2011. Es wird keine

spekulativen Flächen geben, die Fertigstellungen insgesamt bewegen sich unter

dem Volumen des Vorjahres, im Bau befinden sich im Marktgebiet Hamburg derzeit

nur rund 82.000 m² Lagerflächen, 60 % davon eigengenutzte Flächen.

Spitzenmiete bleibt stabil

Die Spitzenmiete für

Lager-/Logistikflächen bleibt stabil bei 5,30 Euro/m²/Monat und damit auf dem

Niveau von Ende 2009. Erzielt wird sie im Gebiet Altenwerder in Harburg/südlich

der Elbe. Seit nunmehr gut einem Jahr zeigt sich auch in den drei

umsatzstärksten Standorten das gleiche Bild. Harburg /südlich der Elbe,

Umland-Ost und Billbrook-Billwerder-Billstedt bieten Nutzern derzeit Flächen

zwischen 3,00 und in Spitzenlagen 5,30 Euro/m²/Monat. Die meisten Mietverträge

auf dem Gesamtmarkt Hamburg wurden zwischen 4,00 und 5,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen.

„Bereits zum dritten Quartal 2010 hatten wir aufgrund der starken Nachfrage und

des aktuell eingeschränkten Neubauangebots für die nähere Zukunft einen

leichten Mietpreisanstieg prognostiziert. An dieser Prognose halten wir fest“,

so McKinnell.

2011 beginnt verheißungsvoll

Keine Frage, das Jahr 2011 beginnt

verheißungsvoll. Einige anstehende Abschlüsse wurden von 2010 ins neue Jahr

mitgenommen, Verhandlungen im Dezember mit aufschiebenden Bedingungen

charakterisieren insofern einen erfreulichen Jahresauftakt.

Nach gutem Wachstum mit spürbarem

Anziehen des Imports/Exports in den letzten Monaten wird sich das

Handelsvolumen auf hohem Niveau einpendeln. Wichtige Märkte sind auch künftig

jene in Far East, lukrative Exportpartner bleiben aber auch Brasilien und

Nordamerika.

Lagerflächen südlich und nördlich

der Elbe werden in Zukunft immer interessanter. Hier wandert die Produktion

verzugsweise in den Norden, die Logistik in den Süden. „Hamburg hat schlicht

kaum noch Flächen zu bieten“, so McKinnell.

Elbvertiefung unabdingbar

Ob Hamburg konkurrenzfähig bleibt,

steht und fällt mit der Elbvertiefung. Diese wäre wohl schon längst im Werden,

wenn es keinen Stillstand in der Politik gäbe. „Für Hamburg ist die

Elbvertiefung unabdingbar, ansonsten werden wir hinter dem JadeWeserPort

zurückbleiben und in naher Zukunft auch Abwanderungen von Unternehmen in den

Norden erleben“, so McKinnell. Und weiter: „Bis Mitte des Jahres wird uns in

Hamburg im Logistik- und Industrieimmobilienmarkt die Dynamik aus 2010

begleiten. Danach allerdings erwarten wir eine Stagnation der Geschäfte.

Bedingt durch die Verschiebung der Elbvertiefung werden sich die Unternehmen in

Zurückhaltung üben.“

Experten:

Andreas Wende, andreas.wende@eu.jll.com

Per

McKinnell, per.mckinnell@eu.jll.com