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BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Analyse zum europäischen Logistikmarkt 2014

Verbesserte Wirtschaftslage erreicht die europäischen Logistikmärkte – Investitionsvolumen zwischen 2012 und 2014 verdoppelt

Paris, 29. April 2015 – Die Flächenumsätze für Logistikobjekte ab 5.000 m² in Deutschland und Großbritannien verzeichneten 2014 zweistellige Wachstumsraten und damit ein unerwartet gutes Ergebnis. Ein Grund dafür ist, dass die Nachfrage in den starken Volkswirtschaften durch das verbesserte Vertrauen in die Märkte an Fahrt gewinnt. In Spanien, das sich 2014 aus der Rezession herausgearbeitet hat, steigerte sich die Nachfrage nach Logistikobjekten im Jahresverlauf deutlich. In Frankreich wirkte sich dagegen die schwache Konjunktur bremsend auf den Logistikmarkt aus. Dies ergibt der aktuelle Property Report „European Logistics Market“ von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Weiterhin eingeschränktes Angebot an qualitativ hochwertigen Neubauflächen in Spitzenlagen

• Build-to-suit-Lösungen waren europaweit nötig, um die spezifischen Nutzeranforderungen bedienen zu können
  
  
• In den bedeutendsten Märkten Deutschland, Großbritannien und Polen werden vermehrt spekulative Projekte errichtet
  
  
• Der Online-Handel bleibt ein bedeutender Markttreiber
  
  
• Die Mieten verzeichneten in den stärksten Märkten einen Anstieg

Logistik-Investments: Deutschland und Großbritannien an der Spitze

• Investitionen in Logistikobjekte legten in den vergangenen 12 Monaten um 52 % in Europa zu.
  
  
• In Deutschland und Großbritannien übertrafen die Logistik-Investments das Niveau von 2007.
  
  
• Die Spitzenrendite fiel in Großbritannien auf unter 5 % und bewegte sich in Deutschland zwischen 6,20 % und 6,40 %. In Frankreich lag die Spitzenrendite bei 6,85 %.

Weiterhin steigende Nachfrage

Der Flächenumsatz legte 2014 gegenüber dem Vorjahr um 6 % auf 15 Mio. m² zu. Nach einem schwierigen Jahresbeginn verzeichneten Logistikobjekte ab 5.000 m² im Vergleich zu 2013 in den meisten Ländern Zuwächse: in Deutschland um 13 %, in Großbritannien um 12 % und in Spanien um 30 %. In anderen Ländern wie Frankreich und den Niederlanden wurde die Marktaktivität zunächst von einer allgemein schwächeren Konjunktur gebremst, doch ein sich im Jahresverlauf verbesserndes Geschäftsklima sorgte dafür, dass einige Märkte, darunter Amsterdam und der Großraum Paris, wieder deutlich zulegen konnten.

Handelsunternehmen blieben 2014 mit einem Anteil von mehr als 40 % am europäischen Flächenumsatz insbesondere in Frankreich (56 %), Großbritannien (47 %) und den Niederlanden (41 %) weiterhin die größten Akteure am Lager- und Logistikflächenmarkt. In Deutschland verteilt sich die Nachfrage etwas gleichmäßiger auf Industrieunternehmen, Logistikdienstleister und Handelsunternehmen.

Nutzerspezifische Neubaulösungen machten 2014 in Frankreich mehr als 40 % und in Großbritannien knapp ein Drittel des Flächenumsatzes aus. Auch in Polen erreichten sie einen hohen Anteil. Nach wie vor sind die Märkte europaweit von einem Mangel an hochwertigen Neubauobjekten in Spitzenlage gekennzeichnet, was zu einer gesteigerten Nachfrage nach build-to-suit-Lösungen führte. Die sich schnell verändernden Anforderungen an Verteilzentren stimulierten die Nachfrage nach schlüsselfertig errichteten Objekten, insbesondere von Seiten des Online-Handels, für den Automatisierung ein entscheidendes Kriterium darstellt. Länder wie Großbritannien, Polen und Spanien, wo sich die Wirtschaftsaussichten deutlich verbessert haben, verzeichneten in den vergangenen Monaten auch diverse spekulative Projekte. Der Mangel an Top-Objekten führte an einigen Standorten zu steigenden Mieten. Am deutlichsten zu beobachten war dieser Trend dank einer verstärkten Nachfrage während der vergangenen Monate in Großbritannien sowie in den sich erholenden Märkten Madrid und Barcelona.

In Deutschland verzeichneten die meisten Standorte ebenfalls einen leichten Aufwärtstrend bei den Spitzenmieten. Hier übertraf der Markt die Erwartungen, die aufgrund wirtschaftlicher Unsicherheiten während des gesamten Jahres eher zurückhaltend waren. Der Flächenumsatz für Logistikobjekte ab 5.000 m² lag bei 4,44 Mio. m². Dies entspricht im Vorjahresvergleich einem deutlichen Zuwachs (plus 13 %). Die Nachfrage konzentrierte sich weiterhin auf große Neubauten, sodass Verträge für Logistikimmobilien mit mehr als 20.000 m² einen großen Anteil am Flächenumsatz erreichten. Der Mangel an verfügbaren Objekten dieser Größenordnung stimulierte auch weiterhin die Nachfrage nach Eigennutzer-Projekten.

In Großbritannien wurde ein Flächenumsatz von 2,85 Mio. m² registriert, was einem Zuwachs von 12 % gegenüber 2013 entspricht. Getrieben von einer guten Konjunktur zeigte sich der Markt äußerst lebhaft und übertraf trotz des anhaltenden Mangels auf der Angebotsseite die anfänglichen Erwartungen deutlich. Nutzer reagierten auf das begrenzte Angebot teilweise damit, dass sie mit der Anmietung von Bestandsobjekten Kompromisse eingingen oder sich für schlüsselfertig errichtete Projekte entschieden. Bei den Branchen erreichten Handelsunternehmen mit einer Fläche von mehr als 90.000 m² einen Anteil von knapp 45 %. Hier wurde eine besonders hohe Quote an nutzerspezifisch errichteten Projekten registriert.

In Frankreich wurde der Logistikmarkt von den schwachen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gebremst. Der Flächenumsatz ging 2014 um 7 % auf 2,46 Mio. m² zurück. Vor dem Hintergrund der unsicheren Wirtschaftslage fragten Nutzer überwiegend qualitativ hochwertige Objekte in den Top-Lagen entlang der Nord-Süd-Achse nach. Entsprechend verzeichneten die regionalen Märkte erhebliche Rückgänge, während der Großraum Paris mit 851.000 m² ein Plus von 47 % gegenüber dem Vorjahr erreichte. Die Spitzenmieten blieben in den meisten Märkten stabil. Sie lagen bei 42 bis 46 €/m²/Jahr in den Regionen und 55 €/m²/Jahr im Großraum Paris.

In Spanien war die allmähliche wirtschaftliche Erholung nach der Rezession 2014 auch auf den Logistikmärkten mit einem Aufwind spürbar. Der Flächenumsatz mit Objekten ab 5.000 m² erreichte bis zum Jahresende über 770.000 m². Sowohl Madrid als auch Barcelona profitierten von dieser positiven Entwicklung. Beide Städte verzeichneten im Vergleich zu 2013 ein deutliches Wachstum und erreichten 2014 einen Flächenumsatz von 291.000 m² beziehungsweise 321.000 m².
 
Logistik-Investments innerhalb von zwei Jahren verdoppelt

Logistik-Investments haben sich zwischen 2012 und 2014 mehr als verdoppelt und erreichten insgesamt knapp 29 Mrd. € in Europa. In Deutschland und Großbritannien übertraf das Investitionsvolumen sogar die Werte von 2007. Dabei verzeichnete der britische Logistikmarkt 2014 mit 12,8 Mrd. € einen neuen Rekord und war für knapp die Hälfte des europäischen Gesamtvolumens verantwortlich.

Großbritannien behauptet mit diesem Ergebnis weiterhin seine Stellung als erster Anlaufpunkt für internationale Investoren in Europa. Knapp zwei Drittel der Logistik-Investments wurden von Spezialinvestoren und britischen Institutionen getätigt.

In Deutschland legten die Logistik-Investments über die vergangenen fünf Jahre kontinuierlich zu und erreichten 2014 ein Rekordvolumen von 4,2 Mrd. €, was knapp dem Doppelten des 10-jährigen Durchschnitts entspricht. Institutionelle Anleger betrachten Logistikimmobilien zunehmend als eigenständige Assetklasse und nicht mehr nur als hochverzinsliche Ergänzung in einem Portfolio.

In Frankreich gestaltete sich die Entwicklung dagegen weniger positiv. Hier gingen die Logistik-Investments um 5 % zurück, was vor allem auf den Mangel an hochwertigen Neubauobjekten in Spitzenlagen zurückzuführen ist. Trotzdem belief sich das Investitionsvolumen auf 1,7 Mrd. € und liegt damit weit über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Anleger bevorzugten Assets an den gefragten Standorten entlang der Nord-Süd-Achse.

In den skandinavischen Staaten haben sich die Logistik-Investments 2014 mehr als verdoppelt und erreichten knapp 5,5 Mrd. €. Die Märkte im Norden Europas profitierten von einer gesunden Wirtschaftslage in Kombination mit einer guten Marktlage, einer stabilen Nachfrage und geringen Leerstandsraten. Schweden lag 2014 mit einem Investitionsvolumen von 2 Mrd. € an der Spitze, gefolgt von Norwegen und Finnland.

In den Märkten Mittel- und Osteuropas legten die Investitionen in Logistikobjekte 2014 um 44 % zu und erreichten 1,6 Mrd. €. In Polen spiegelten eine rege Vermietungsaktivität und eine auf 5,7 % gefallene Leerstandsrate das gesteigerte Vertrauen in den Markt wider. Ähnliches gilt für die Tschechische Republik, die von einem regeren Nutzermarkt und verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen profitierte.

In Spanien (576 Mio. €) und den Niederlanden (804 Mio. €) trug vor allem die anziehende Konjunktur zum Wiedererstarken der Logistik-Investments nach mehreren schwachen Jahren bei.

Die Spitzenrenditen haben in allen wichtigen europäischen Logistikmärkten nachgegeben. Dies ist auf eine stärkere Nachfrage und die eingeschränkte Verfügbarkeit von Top-Objekten zurückzuführen. In Großbritannien fiel die Spitzenrendite auf unter 5 %. In den großen Logistikknotenpunkten Deutschlands sowie in Norwegen und Schweden lagen die Spitzenrenditen zwischen 6,40 % und 6,20 %, während Frankreich (Paris und Lyon) eine Spitzenrendite von 6,85 % verzeichnete.

Pressekontakt:
Chantal Schaum – Tel: +49 (0)69-298 99-948, Mobil: +49 (0)174-903 85 77, chantal.schaum@bnpparibas.com
Jessica Schnabel – Tel: +49 (0)69-298 99-946, jessica.schnabel@bnpparibas.com
Melanie Engel – Tel: +49 (0)40-348 48-443, Mobil: +49 (0)151-117 615 50, melanie.engel@bnpparibas.com