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Logistikimmobilien (engl. logistical Real Estate)

Ausgehend von dem ersten Teil des Begriffes Logistikimmobilie geht es um die Logistik. Die Wurzeln des Begriffes Logistik stammen aus dem altgriechischen Wort λογιστική logistikē, was so viel bedeutet wie „praktische Rechenkunst“. Weitere Prägung erlangte der Begriff Logistik aus dem militärischen Sprachgebrauch und steht für Unterstützung, Versorgung oder Nachschub. Heute wird in der Wirtschaft von logistischen Prozessen gesprochen, wenn es um das Zusammenspiel von Planung, Abwicklung und Kontrolle von Material- und Informationsflüssen vom Produktionsstandort zum Zielstandort geht. 

 
Nun gibt es für diese Aufgabe unterschiedliche Arten von Logistikimmobilien, je nach Ihrem speziellen Verwendungszeck. Nachfolgend finden Sie einige kurze Erklärungs- bzw. Definitionsansätze.

Einsatzgebiete der Logistikimmobilien

In Deutschland ist die Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien ungebrochen hoch und ein Dauerthema. Sowohl für den eigentlichen Nutzer als auch für Investoren und Projektentwickler. Es werden heute hohe Ansprüche an Logistikimmobilien gestellt und diese an die verschiedenen Anforderungen angepasst. Sie können von der Lagerung, Warenumschlag bis hin zu Kommissionierung und Value-added Services, wie z.B. Verpackungsleistungen, Qualitätskontrollen, Preislabeling oder Vormontagen, reichen. Die Value-added Services finden Sie bei uns unter der Kategorie der Kontraktlogistik.

Kriterien für die unterschiedlichen Hallentypen können Nutzer- und Güteranforderungen, die technische Ausstattung, der Objektzustand, die Flächengröße bzw. -nutzung oder die Branchenspezifikation sein.

Eine Logistikimmobilie wird neu gebaut bzw. gekauft, wenn ein Unternehmen langfristig eine Fläche benötigt, um Produkte einzulagern. Eine Anmietung solcher Flächen wird bei mittelfristigen oder kurzfristigen Wareneinlagerungen bevorzugt. Um zum Einen die Kapitalbindung gering zu halten und zum Andern flexibel auf die jeweiligen Bedürfnisse eingehen zu können. Zum Beispiel kann die Nutzung eines Lagers als Zwischenlager oder als Zusatzkapazität bei saisonbedingter Auslastung des eigenen Lagers genannt werden.
Das produzierende Gewerbe benötigt eine Logistikimmobilie, um Sie als Produktionsfläche zu nutzen. Auf der anderen Seite werden heute Industriehallen von großen Unternehmen zu Lagerflächen umgebaut, als Beispiel dient die Deutsche Bahn.

Unternehmen suchen Hallentypen, die ihren Bedarf entsprechen und am optimalen Ort stehen.

Aus den Kriterien heraus lässt sich der Begriff Logistikimmobilie als Oberbegriff für die unterschiedlichsten Hallentypen bezeichnen. Hier einige Beispiele:

Umschlagimmobilien

• Umschlaglager/ Crossdocking Center (Cross Docks) CDC

Das Lager fungiert lediglich als Umschlagsplatz und dient somit der Zusammenfassung, Aufteilung und Sortierung von Waren ohne Zwischenlagerung im Fernverkehr und Nahverkehr, teilweise bis zum Endabnehmer (bestandsloses Lagerkonzept). Hauptnutzer sind KEP-Dienste (Kurier-, Express-, Pakettransporte). Besonderes Merkmal: geringe Hallenhöhe und – tiefe, hohe Anzahl von Toren mit Formaten für Fern- sowie Kleinlaster.

• Blocklagerhallen

Im Blocklager findet sich keinerlei bzw. kaum Lagerausstattung. Hier werden die Paletten oder Wareneinheiten in Reihe oder minimal gestapelt in vorbestimmten Bereichen gesammelt und kommissioniert, welche schon den Transportmitteln und Zielen zugeordnet sind.

• KEP-Hallen (Kurier-, Express und Paketdienste)

Bei KEP-Hallen sind die Ladeeinheiten von unterschiedlichem Format, jedoch meist kleinere Sendungen in Volumen und Gewicht. Das Prinzip ist hier jeweils gleich einem CDC, jedoch befinden sich besonders bei KEP-Dienste mehrere Hallen in der Lieferkette, an denen die Einzelsendungen immer wieder neu zusammengestellt und weiter transportiert werden. Es findet hier also eine optimale Transportbündelung statt. Hierfür ist oft ein hoher Automatisierungsgrad unumgänglich, wobei auch immer schwer umzusetzen aufgrund der nicht einheitlichen Produktmaße und –gewichte.

Lagerimmobilien

Für die Lagerung unterschiedlicher Güter z. B. Stückgut, Blocklager, Palettenlager. Meist einfache Bauweise.
Besonderes Merkmal: Hallenhöhe 8-10 m (UKB), aber nur eine begrenzte Anzahl von Toren.

• Produktionslager:

Handelt es sich um produktionsorientiertes Lager, werden hier Rohlinge (Werkstücke) aufbewahrt, um sie im nachfolgenden Arbeitsprozess weiter zu bearbeiten. In einem absatzorientierten Lager werden Fertigwaren für den Versand oder Verkauf gelagert.
Das produktionsorientierte Lager kann auch als Puffer fungieren, wenn z.B. eine Produktionsmaschine ausgefallen ist oder eine Produktionsmaschine schneller produziert, kann so die Gesamtproduktion aufrechterhalten werden, in dem man Teile in dem sogenannten Zwischenlager vorhält.
Halbfertigprodukte werden in absatzorientierten Produktionslagern vorsortiert und zwischengelagert, um sie dann der weiteren gezielten Bearbeitung zuzuführen.

• Freilagerfläche bzw. offene Lagerfläche:

Hier wird ein befestigtes Arial (z.B. asphaltiert), das meistens mit Zäunen oder anderen Möglichkeiten gesichert wird, als Lagerplatz genutzt. Diese offenen Lagerflächen ohne besonderen Witterungsschutz eignen sich nur für Güter und Waren die witterungsunempfindlich sind, wie z.B. Holz, Sand, Kies. Meist sind es Massen-, Schwer- oder auch Langgüter. Die Güter werden auf den Boden oder in Regalen gelagert.   

• Self-Storage-Hallen:

Selfstorage ist ein Mietlager, auch Selbstlagerzentrum genannt, das sich von jedem Interessenten mieten lassen kann. Zu der Zielgruppe gehören hier Privatleute und kleine Unternehmen, wenn sie ein Lager für einen bestimmten überschaubaren Zeitraum benötigen. Die Verbreitung von  Selfstorage wird  gerade in den Großstädten deutlich, wo den Einwohnern oftmals nicht ausreichend Stauraum zur Verfügung steht, oder wenn bei schnellen örtlichen Veränderungen durch den Beruf eine Einlagerungsmöglichkeit benötigt wird. Die Einlagerung von Akten oder Waren von Trödelmarkthändlern können hier als Beispiele für die Nutzungsmöglichkeiten für Unternehmen genannt werden. Die eingelagerten Güter sind gemäß sicherheitstechnischen Anforderungen geschützt und der Kunde kann jederzeit mit einem eigenen Schlüssel an die Lagerfläche. Das Lager verfügt zumeist über eine separate Zufahrt und ist durchschnittlich zwischen 1 und 500 Quadratmetern groß. Hierbei unterscheiden sich Outdoor-, Indoor-, Driveup-Lager und Paketdienste. All diese Hallen bedürfen kaum oder keiner besonderen Bewirtschaftung, der Vermietungsaufwand hält sich in Grenzen und durch die kleinen Teilflächen ist eine hohe Auslastung zu erwarten.

Distributionsimmobilien

Sie vereinigt die Funktion der Lagerhalle mit einer Kommissionierfunktionsfläche und wird zur Warenverteilung genutzt. Besonderes Merkmal: größere Hallenhöhe wie auch Hallentiefe, Anzahl Tore höher als bei Lagerhallen.

• Zentrallager:

Ein Zentrallager ist ein unternehmenseigenes Lager, auch für Halbfertigprodukte und Produkte aus der Produktion, welches der Warenverteilung in verschiedene Regionallager dient, mit einem geringen Kommissionieraufwand.

• Warenverteilzentren:

Auch Warenverteilzentren sind unternehmenseigene Lager, welche, ähnlich wie ein CDC, überwiegend bestandslos geführt werden und der direkten Lieferung zum point of sale dient.

• Logistikzentren:

Logistikzentren sind so gesehen Warenverteilzentren aus einem Zusammenschluss mehrerer Unternehmen. Hier wird aber nicht auftragsbezogen sondern artikelweise in mehreren Stufen kommissioniert. Von Vorteil dabei ist die gemeinsam genutzte Infrastruktur von z.B. Staplern und Personal.

Speziallogistikimmobilie

Speziallogistikimmobilien kristallisieren sich durch Ihre besondere Nutzung oder speziellen Güter heraus. Ein gesondertes Handling, teils gesetzlich vorgeschrieben, oder eine besondere Anforderung an die Branche bzw. Lieferkette führten zu einheitlichen Ausstattungen und Bauweisen dieser Immobilien

• Hochregallager:

Hochregallager sind Lagerflächen mit einer Lagergebäudehöhe zwischen 12 m bis über 40 m und in der Regel hoch automatisiert. Der Lagertyp besitzt besondere Anforderungen hinsichtlich technologischer Lagerungseinrichtungen (z.B. Zu- und Abfördereinrichtungen, Ein- und Auslagerungssysteme, Regalförderfahrzeuge oder Lagergestelle) sowie Lagerverwaltungssystem. Hochregallager sind vielseitig verwendbar. Sie werden unter anderem von Anbietern, wie Zalando oder Amazon genutzt.

• Gefahrgutlager:

Gefahrgutlager stellt eine Lagerfläche dar, die es ermöglicht, „gefährliche Güter“ (z.B. chemische Gemische, Lösungen, Stoffe) zu lagern, die nach der Rechtsvorschrift als diese eingestuft werden.  Ein „gefährliches Gut“ wird in unterschiedliche Gefahrgutklassen bzw. Lagerklassen kategorisiert. Die unsachgemäße oder gar illegale Lagerung von „gefährlichen Gütern“ kann schwere Folgen für eine Unternehmung haben.
 

• Kühllager:

Kühllager stellt eine Lagerfläche dar, die es ermöglicht, verderbliche Güter (z.B. Lebensmittel, Medikamente) bei niedrigen Temperaturen zu lagern, in der Regel unterhalb der Umgebungstemperaturen. Die Temperatur in einem  Kühllager ist von dem einzulagernden Gut abhängig.

Die unterschiedlichen Logistikimmobilien können nebeneinander für sich oder auch als ergänzende bzw. alternative Nutzung in einem Logistikpark, Güterverkehrszentrum oder Logistikzentrum räumlich zusammengefasst werden.